Steuern & Finanzen
Juli 23, 2022 von Peter Steinhauer peter.steinhauer@scout24.com

Immobilienrente: Lohnt sich das und wie profitieren die Erben?

Mit einer Immobilienrente können Eigentümer ihre Immobilie verkaufen, aber darin wohnen bleiben. Auch beim Erben können eine Teil- oder Leibrente Vorteile bieten.

Immobilieneigentum ist die beste Art für das Alter vorzusorgen. Wer es geschafft hat, ein Haus oder eine Wohnung sein Eigen zu nennen, ist gut abgesichert. Wenn die Hypothek abgetragen ist, zahlen Eigentümer im Alter keine Miete oder Raten an die Bank. Im besten Fall hat die Immobilie eine satte Wertsteigerung erfahren. So genießen Immobilienbesitzer im letzten Lebensabschnitt ein hohes Maß an finanzieller Sicherheit.

 

Im Alter steigen die Kosten und der Finanzbedarf

Gerade im Alter ist die finanzielle Absicherung sehr wichtig, denn dann steigen oft die Kosten. Vor allem bei Krankheit oder Pflege werden nicht unerhebliche Geldmittel benötigt. Auch die Lebenshaltungskosten steigen. Aktuell belastet die Inflation die Kassen vieler Menschen. Nach dem derzeitigen Stand gehen Bezieher von Rente bei der von der Bundesregierung beschlossenen Energiekostenpauschale leer aus.

Wer sich im Ruhestand befindet, hat noch weiteren Bedarf an Liquidität. So können am Haus Maßnahmen anfallen, zum Beispiel um das Gebäude instand zu setzen oder energetisch zu sanieren. Manche Senioren möchten noch mal eine große Reise machen, sich ein Wohnmobil oder Hausboot kaufen. Eltern möchten Kinder oder Enkelkinder bei der Ausbildung oder beim Studium unterstützen.

Die einfachste Art, um alle diese finanziellen Belastungen zu stemmen, stellt der Verkauf dar. Dann aber verlieren die Eigentümer ihre Häuser und Wohnung. Sie müssen etwas Neues finden, was bei den derzeitigen Immobilienpreisen nicht nur schwierig ist, sondern auch in einen massiven Verlust hineinläuft. Ist der verdiente Lebensabend erreicht, möchte niemand mehr umziehen. Man verliert die gewohnte Umgebung, die sozialen Kontakte und das vertraute Zuhause.

 

Mit der Immobilienrente das Haus verkaufen und dabei das Wohnrecht behalten

Wer seine Wohnung nicht aufgeben möchte, kann trotzdem die an die Immobilie gebundenen Finanzmittel wieder aktivieren. Dazu haben sich auf dem Finanzmarkt verschiedene Formen von Immobilienrenten etabliert. Neben traditionellen Produkten wie Umkehrhypothek und Leibrente entwickelt sich vor allem die Teilrente derzeit als neuer Wachstumsmarkt.

 

Mit der Umkehrhypothek die Immobilie neu belasten

Mit der Umkehrhypothek können Immobilieneigentümer ihre Einkommenssituation verbessern. Die eigene Immobilie dient dabei als Sicherheit. Die Bank zahlt die Hypothek nicht in seiner Gesamtheit aus, sondern in Raten. Damit steigt die Schuldenlast der Immobilie wieder an. Ist die letzte Zahlung geleistet, geht das Haus in den Besitz der Bank über. In der Regel wird bei der Umkehrhypothek ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Verstirbt der Eigentümer, kann die Bank die Immobilie verkaufen. Die Überschüsse aus dem Verkauf stehen dann dem Erben zu.

 

Verkauf der Immobilie mit einer Leibrente

Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer die Immobilie. Ähnlich wie bei der Umkehrhypothek erhält er nicht den kompletten Verkaufserlös, sondern eine monatliche Rate. Der Besitzer der Immobilie erhält zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht. Da die Immobilie verkauft ist, übernimmt der neue Besitzer auch die Instandhaltung. Verstirbt der Eigentümer, kann die Immobilie verkauft werden. Der Resterlös geht dann an die Erben.

Der Käufer hat bei der Leibrente den Vorteil, dass er nicht die gesamte Summe aufbringen muss für den Erwerb der Immobilie. Es kann für den Käufer interessant ein, mit der Leibrente seine Steuerlast zu senken.

 

Teilrente erobert den Immobilienmarkt in Deutschland

Die Teilrente ist ein Trend aus den USA und Großbritannien, der nun auch in Deutschland angekommen ist. Das Immobilienunternehmen Engel & Völkers setzen mit der Gründung von Liquid Home auf die Teilrente. ImmobilienScout24, Partner von Vermietet.de, hat das Angebot des Unternehmens Deutsche Teilverkauf in seine Plattform integriert. Das Unternehmen hat den REAL PropTech Germany Awards 2022 im Bereich „Finanzieren, Bewerten & Investieren“ erhalten. Für den Vermieterpodcast auf Vermietet.de „Quadratmeter“ haben wir eine Folge mit dem Unternehmen Heimkapital aufgenommen, das sich vor zwei Jahren gegründet hat.

Auch beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer die Immobilien, aber nur zu einem zuvor vereinbarten Anteil. Beide Parteien werden Im Grundbuch eingetragen Der Eigentümer erhält ein Nießbrauchrecht und kann die Immobilien weiter zum Wohnen nutzen oder auch vermieten. Häufig beteiligt sich der Teileigentümer an der Instandhaltung und notwendigen Sanierung.

 

Wie mit der Immobilienrente vererben?

Teil- oder Leibrente können auch eine interessante Variante zum Vererben darstellen. Immobilienbesitzer können schon zu Lebzeiten in direkter Absprache mit den Erben ihren Nachlass regeln und so Streit vermeiden. Dabei sichern sie sich aber weiter das Wohnrecht. Eventuell ist es möglich, mit dem Auszahlungsbetrag der Immobilienrente auch bestehende Restschulden zu tilgen. Die Erben erhalten so eine schuldenfreie Immobilie.

Tritt der Erbfall ein, zahlen manche Anbieter von Immobilienrenten den Auszahlungsbetrag weiter an die Erben. Auch dabei kann die Zahlung monatlich oder als Einmalzahlung geschehen.

Ebenso finden sich Regelungen, wo beim Teilverkauf die Erben ein Vorkaufsrecht erhalten. Sie können den entsprechenden Teil der Immobilie zurückkaufen oder das Haus selbst nutzen. Soll nach dem Teilverkauf das Haus verkauft werden, hat der Teilkäufer Mitspracherecht bei der Auswahl des Käufers und bei der Preisgestaltung.

 

Lohnt sich eine Immobilienrente wirklich?

Die Möglichkeiten mit einer Immobilienrente, die im eigenen Haus oder Wohnung gebundenen Mittel in Liquidität zu verwandeln, klingen verlockend. Der Eigentümer erhält Geld als Einmalzahlung oder Rate, gleichzeitig beteiligt sich der Teilkäufer an der Instandhaltung. Dabei kann er weiter in seiner vertrauten Umgebung wohnen bleiben.

Als Eigentümer sollte man immer sorgfältig abwägen, ob sich eine Immobilienrente wirklich lohnt. Vor allem gilt es, die Vertragsbedingung sorgfältig zu studieren. Es ist zu raten, sich fachlichen Rat einzuholen zum Beispiel von Finanzierungsexperten bei einer Bank. Auch viele Verbraucherzentralen bieten Beratung an.

Vorsichtig sein sollten Eigentümer bei Vertragsklauseln. So berichten Verbraucherzentralen davon, dass Teilkäufer nur ein befristetes Wohnrecht oder befristete Ratenzahlung einräumen. Dann steht der Eigentümer irgendwann doch vor einen Umzug oder Verkauf. Die Verbraucherschützer warnen auch vor Klauseln bei der Instandhaltung. So verknüpfen mache Teilkäufer die Beteiligung an den entstehenden Kosten an eine Reduzierung der monatlichen Raten.

 

Sorgfältige Verkehrswertermittlung unbedingt notwendig

Eine sorgfältige Analyse des Verkehrswerts des Hauses unter Berücksichtigung des energetischen und baulichen Zustands sollten Eigentümer unbedingt vornehmen. Verlässliche Ergebnisse liefert das Bewertungstool in Vermietet.de.

 

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Zusätzlich bietet es sich an, in ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu investieren. Nur nach einer seriösen und unabhängigen Wertschätzung kann der Auszahlungsbetrag und die Höhe der Rate realistisch ermittelt werden.

Als Eigentümer sollte man vor einer Entscheidung für eine Immobilienrente sorgfältig alles durchrechnen und sich mit der Familie beraten. Wenn sich das Angebot nicht lohnt, dann ist ein Umzug in eine kleinere Wohnung oft die bessere Lösung.

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