12 Unterlagen, die Du beim Immobilienkauf einsehen solltest!

Der Kauf einer Immobilie ist ein Investment, was man nicht alle Tage tätigt. Wie bei jedem anderen Geschäft auch, solltest Du als Käufer viel Sorgfalt walten lassen. Besser ist es, die Emotionen etwas zurückzuschrauben, bevor Du die Unterschrift unter den Vertrag setzt. Schaue Dir in Ruhe und mit Konzentration alle wichtigen Dokumente zu der Immobilie an. So lassen sich in vielen Fällen böse Überraschungen vermeiden. Zwölf besonders wichtige Dokumente für den Immobilienkauf haben wir für Dich zusammengestellt:

 

Flurkarte und amtlicher Lageplan

Die Flurkarte erhältst Du beim Katasteramt Deiner Gemeinde. Damit wird der amtliche Nachweis erbracht, dass das Grundstück überhaupt existiert. Die Flurkarte beinhaltet Information zur Lage des Grundstücks sowie die Flurnummer, mit der das Grundstück gekennzeichnet ist.

Deutlich detailreicher ist der amtliche Lageplan, den ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur erstellt. Der Lageplan enthält zum Beispiel die Grundstücksgrenzen, die Höhenlagen der Grenzpunkte, Baulasten, die Lage des Grundstücks und weitere Angaben zu den Gegebenheiten auf dem Grundstück. Der amtliche Lageplan ist die Grundvoraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung.

 

Teilungserklärung

Kaufst Du eine Eigentumswohnung, dann ist die Teilungserklärung eines der wichtigsten Dokumente. Wenn keine Teilungserklärung vorliegt, lassen sich einzelne Wohnungen nicht verkaufen. Du erfährst in der Teilungserklärung, welche Bereiche des Hauses der Eigentümergemeinschaft gehören und welche als Sondereigentum den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet sind.

 

Beschlusssammlung

Ebenfalls bei Kauf einer Eigentumswohnung solltest Du Dir die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft ansehen. Dort findest Du sämtliche Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung. Du erfährst alles über geplante bauliche Veränderungen, welche Investitionen getätigt wurden und welche in Zukunft geplant sind.

Mit der am 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen WEG-Novelle sind Verwalter gesetzlich verpflichtet, eine Beschlusssammlung zu führen. Ebenso sind damit formelle Anforderungen an die Beschlusssammlung festgelegt. So müssen die Beschlüsse auch den Ort und das Datum der Versammlung enthalten.

 

Baupläne und Grundrisse der Immobilie

Grundsätzlich kann man eine Immobilie ohne Bauplan kaufen. Zu empfehlen ist aber, die Bauunterlagen vom Verkäufer einzufordern. Nur so hast Du eine Sicherheit, dass für Anbauten oder Aufstockungen eine Baugenehmigung vorliegt. Sollten Baupläne fehlen, kannst Du diese beim zuständigen Bauamt anfordern. Oft finden sich Baupläne auch bei dem verantwortlichen Architekten oder Bauträger. Die Unterlagen sollten die Grundrisse der Wohnungen und Etagen, Schnitte und Ansichten enthalten. Sind keine Grundrisse vorhanden, ist es teuer, diese vom Vermesser neu erstellen zu lassen.

 

Wohn- und Nutzflächenberechnungen

Nicht die gesamte Fläche des Hauses zählt als Wohnfläche. Willst Du die Mieten und Rendite kalkulieren, brauchst Du genaue Angaben über die Wohn- und Nebenflächen. Die Wohnflächen-Verordnung (WOFIV) regelt die Berechnung der Wohnflächen. Danach gehören zu den Wohnflächen:

  • Küche
  • Bad
  • Toiletten
  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Schlafzimmer
  • Gäste/Arbeitszimmer
  • Flure
  • Abstellräume

 

Nur anteilig berechnet werden:

  • Räume mit Dachschrägen mit einer Raumhöhe von 1 – 2 Metern
  • Balkone und Terrassen

 

Nicht eingerechnet werden:

  • Hausflure
  • Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Keller- und Waschräume
  • Heizungsräume
  • Garagen
  • Räume mit einer Höhe von unter 1 Meter

 

Mietvertrag

Kaufst Du eine vermietete Wohnung, solltest Du Dir unbedingt den bestehenden Mietvertrag angucken. Du siehst, wie lange der Mieter in der Wohnung wohnt, welche Sondervereinbarungen getroffen wurden, zum Beispiel für Schönheitsreparaturen oder zu Kleinreparaturen. Ebenso ob der Mieter eine Küche mit mietet, den Garten nutzen darf oder ein Parkplatz Bestandteil des Mietvertrages ist.

 

Energieausweis

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Energieausweis dem Käufer vorzulegen. Auch wenn Du vermietest, ist der Energiepass dem Mieter auszuhändigen. Der Energieausweis ordnet das Haus in eine Energieklasse ein und spricht auch Empfehlungen für die energetische Sanierung aus.

Informationen zur Energie- und CO2-Bilanz sind von großer Wichtigkeit. Diese Daten sind heute entscheidend für die Bewertung von Immobilien und werden auch von den Banken sorgfältig unter die Lupe genommen. Immobilien stehen wegen der Klima- und Energiekrise deutlich unter Druck, wenn sie noch nicht hinreichend energetisch saniert sind. Die Kennzahlen im Energieausweis sind dabei nur erste Anhaltspunkte. Präzise ermitteln kann den energetischen Stand einer Immobilie nur ein Energieberater oder ein Sachverständiger.

 

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug sollte nicht älter als drei Monate sein. Dort findest Du Information zum Grundstück, unter anderem auch die Flurnummer. Wichtig sind die Eintragungen zu den Eigentümern, eventuelle Nießbrauchrechte, vereinbarte Baulasten oder Hypotheken.

 

Betriebskostenabrechnungen

Du solltest Dir die Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre ansehen. Dabei kannst Du in Augenschein nehmen, wie hoch die Heizkosten waren, welche städtischen Abgaben für Entwässerung, Straßenreinigung oder Müllabfuhr anfallen. Du kannst Dir auch Information darüber verschaffen, was alles über die Betriebskosten abgerechnet wird. Schaue Dir an, ob zum Beispiel darin auch die Kosten für den Hausmeister, die Gartenpflege oder die Hausreinigung enthalten sind. Wichtig ist zu erfahren, dass der Vorbesitzer überhaupt ordnungsgemäß und unter Einhaltung der Fristen die Nebenkostenabrechnung erstellt hat.

 

Freiflächenplan

Im Freiflächenplan ist vermerkt, ob sich zum Beispiel ein Spielbereich inklusive Sandkasten, eine Bank oder Grünanlagen am Haus befinden. Der Freiflächenplan ist Teil der Baugenehmigung und bedarf der behördlichen Genehmigung. Diesem Dokument wird heute viel Gewicht zugesprochen. Die Gemeinden möchten den Freiflächenplan als Instrument einsetzen, um urbane Lebensqualität, Klimaschutz und Biodiversität zu sichern.

 

Versicherungsnachweis

Es gibt zwar keine Versicherungspflicht für Dich als Eigentümer. Du solltest aber beim Kauf bestehende Versicherungen überprüfen und gegebenenfalls erneuern oder erweitern. Es ist jedem Vermieter zu raten, eine Gebäude- und Gebäudehaftpflichtversicherung abzuschließen. Diese kannst Du bei der Betriebskostenabrechnung umlegen. Aufgrund der durch den Klimawandel verursachten Zunahme von Unwettern mit Hagel, Sturm oder Starkregen ist es ratsam, auch eine Versicherung gegen Elementarschäden abzuschließen. Es gibt derzeit Pläne aus der Politik, diese Versicherung für Eigentümer zur Pflicht zu machen. Eine Rechtsschutzversicherung musst Du nicht unbedingt haben, kann aber bei Konflikten mit Handwerkern oder Mietern sehr viel Wert sein. Droht ein solches Konfliktpotenzial, solltest Du die jährlichen Kosten nicht scheuen.

 

Sanierungsnachweis

Sanierungen und Instandhaltung sind die kostenintensivsten Posten bei der Bewirtschaftung von Immobilien. Derzeit explodieren die Preise für Handwerker und Material, deshalb gilt es, diese Posten intensiv zu kontrollieren. Mit Augenmaß agierende Eigentümer werfen einen prüfenden Blick auf die Rechnungen über bereits getätigte Sanierungen. Nur so kannst Du sehen, ob der Vorbesitzer neue Heizungen oder Fenster eingebaut hat und die Maßnahmen auch bezahlt sind. Deine Finanzierung hängt im hohen Maße vom Stand der Sanierung der Immobilie ab.