Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Was ist erlaubt und was nicht?

Das Wort „Schönheitsreparaturen“ aktiviert bei vielen Vermietern und Mietern die Sorgenfalten, denn hier herrscht oftmals Uneinigkeit. Bei diesem Thema geht es tatsächlich um den Zustand der Immobilie und die im Mietvertrag enthaltenen Formulierungen.

Überblick 

1. Der Begriff Schönheitsreparaturen stammt aus dem deutschen Mietrecht und meint dekorative Arbeiten innerhalb von Mietwohnungen. Ziele dieser Arbeiten sind die Verbesserung der Räumlichkeiten sowie das Ausbessern von Schäden.
2. Das Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet den Vermieter für die Ausführung sämtlicher Renovierungsarbeiten.
3. Wenn die Wohnung bei Einzug des Mieters frisch renoviert ist, darf der Vermieter die Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen an den Mieter übertragen. Die Renovierungsklauseln sollten flexibel formuliert sein.
4. Unwirksamkeit herrscht in jedem Fall bei starren Renovierungsklauseln im Mietvertrag. In einem solchen Fall wird der Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Welche Schönheitsreparaturen sind im Mietvertrag erlaubt?

Schönheitsreparaturen lassen sich als „kosmetische Arbeiten in einem Objekt“ definieren. Hierzu zählt beispielsweise das Streichen der Wände, das Schließen von Bohrlöchern, das Streichen von Türen, Fenstern, Heizungen sowie Tapezierarbeiten.

Dabei ist es wichtig, Schönheitsreparaturen nicht mit Instandhaltungsarbeiten zu verwechseln. Letzteres lässt sich nicht auf den Mieter übertragen. Zu solchen Verbesserungsarbeiten gehören unter anderem:

• Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
• Austausch von Teppichböden
• Außenanstrich von Fenstern und Türen
• Erneuerung von Holzteilen
• Erneuerung von Türschlössern
• Glasarbeiten in der Wohnung
• Reparaturen an Elektrik und Leitungen
• Streichen von Sockel- oder Fußleisten
• Renovierung des Treppenhauses und anderen Gemeinschaftsräumen

ACHTUNG: Wenn der Mieter Gegenstände in der Wohnung beschädigt oder einen übermäßigen Verschleiß vorweist, muss dieser auch für die Reparaturen haften. Das bedeutet, dass der Vermieter die Ausbesserungsarbeiten durchführen lässt und der Mieter dieser – in der Regel durch Kautionsabzug nach Auszug – bezahlen muss.

Welche Klauseln sind im Mietvertrag wirksam und welche nicht?

Damit Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen an ihre Mieter übertragen können, müssen sie dies im Mietvertrag durch eine Schönheitsreparaturklausel beziehungsweise Renovierungsklausel verankern. Dann ist der Vermieter von seiner Renovierungspflicht befreit und der Mieter ist zur Durchführung der Reparaturen verpflichtet.

Solche Klauseln finden sich in Formular-Mietverträgen, können aber auch selbst formuliert werden, wie beispielsweise: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen“ oder „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Die letzte Klausel meint ebenfalls, wie die erste, dass der Mieter nicht Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen hat – auch wenn hier auf den ersten Blick lediglich auf die Kosten verwiesen wird.

In den BGH-Urteilen aus dem Jahr 2015 (BGH, Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) wurden entschieden – und damit die bisherige Rechtsprechung aufgegeben – dass eine Übertragung der Pflicht nur unter den folgenden Bedingungen möglich ist:

• Eine Übergabe der Wohnung muss bei Einzug des Mieters in einem renovierten Zustand erfolgt sein.
• Wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wird und der Mieter Schönheitsreparaturen durchführt, muss dieser hierfür einen angemessenen Ausgleich erhalten.

Vor den Urteilen aus dem Jahr 2015 konnten Mieter auch bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung ohne Weiteres zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden.

INFO: Der Begriff „renoviert“ hängt nicht unbedingt mit einer komplett neu renovierten Wohnung zusammen. Tatsächlich gilt eine Wohnung bereits als renoviert, wenn die überlassenen Räumlichkeiten den Gesamteindruck eines renovierten Objekts vermitteln. Demnach können auch kleinere Auffrischungsarbeiten ausreichen, wenn die Wohnung keine übermäßig starken Abnutzungsspuren aufweist.

Typische unwirksame Klauseln im Mietvertrag sind die folgenden:

• Starre Renovierungsfristen sind immer unwirksam. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn der Mieter verpflichtet wird, die Wände nach exakt vier Jahren zu streichen.
• Auch die Verpflichtung, beim Auszug grundsätzlich zu renovieren, ist nicht zulässig.
• Vorschriften, in welcher Farbe die Wohnung gestrichen werden muss, sind ebenso nicht erlaubt.
• Die sogenannte Quotenabgeltungsklausel besagt, dass Mieter nicht mehr dazu verpflichtet werden dürfen, beim Auszug anteilige Renovierungskosten zu übernehmen. Dies gilt, wenn die Mieter vor Ablauf einer eventuellen Renovierungsfrist aus der Wohnung ziehen.

Alle Formulierungen, nach denen Mieter nach einer bestimmten Frist oder zu einem bestimmten Zeitpunkt Schönheitsreparaturen durchführen sollen, sind unwirksam.

Was sollten Vermieter beachten?

Beim Thema Schönheitsreparaturen kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Wir helfen Vermietern, wenn es um die Erstellung eines rechtsgültigen Mietvertrags geht und zeigen, was sie tun können, wenn der Mieter die Durchführung solcher Reparaturen verweigert.

1. Ungültige, starre Renovierungsklauseln im Mietvertrag sind ungültig. Solltest Du als Vermieter noch einen solchen Vertrag vorliegen haben, solltest Du beim Auszug des Mieters einfach prüfen, wie hoch der Abnutzungsgrad der Wohnung ist und ob eventuelle Schäden vorliegen. Hat Dein Mieter zum Beispiel sehr viel geraucht in der Wohnung und die Decken und Wände sind deswegen stark verfärbt, kannst Du als Vermieter Schadensersatz verlangen. Nach dem BGH (VIII ZR 37/07) ist dies gerechtfertigt, wenn die Spuren durch das Rauchen sich nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen korrigieren lassen.
2. Auch wenn der Mietvertrag keine wirksame Renovierungsklauseln enthält, müssen bei Auszug des Mieters die Wände neutral gestrichen sein. Dies entschied der BGH in seinem Urteil vom 6. November 2013 (VIII ZR 416/12). Demnach darf ein Mieter zwar die Wände nach eigenen Vorlieben gestalten, ein neutraler Anstrich ist aber bis zum Auszug Pflicht.
3. Sollte sich Dein Mieter weigern Schönheitsreparaturen durchzuführen, handelt es sich um eine vertragliche Verletzung. Folglich kannst Du eine Abmahnung versenden und dem Mieter eine Frist setzen. Wenn sich der Mieter weiterhin weigert, kannst Du von ihm Kostenersatz verlangen.