Im Zuge des Klimawandels kommt es im Sommer immer häufiger zu Starkregen, Unwettern und Orkanwinden. Als Vermieter stehst Du in der Pflicht. Du musst beim Sturm die Verkehrssicherheit gewährleisten, Schäden umgehend reparieren und bist haftbar bei Sach- und Personenschäden.
Schwimmen, in der Sonne liegen und abends lange draußen sein – was gibt es Schöneres als den Sommer. Der Klimawandel trübt seit einigen Jahren die Sommerfreude ein. Wir verspüren eine deutliche Zunahme von Unwettern, die oft verbunden sind mit Starkregen oder in unseren Breiten bislang nicht gekannten orkanartigen Stürmen. Die Überschwemmung im Ahrtal ist als eine der größten Unwetterkatastrophen der letzten Zeit in unguter Erinnerung.
Bei Unwetterschäden haftet in vielen Fällen der Immobilieneigentümer
Auch für den Eigentümer bekommt das Thema Unwetter im Sommer leider eine immer stärkere Dringlichkeit. Bei Sturm und monsunartigen Regenfällen laufen selbst in der Stadt die Keller voll mit brackigem Wasser. Der ungezügelte Wind lässt Dachziegel, Blumentöpfe oder andere unbefestigte Teile des Hauses unkontrolliert durch die Luft fliegen. Bei allen diesen Katastrophenfällen können nicht nur teure Sachschäden entstehen, sondern auch Personen zu Schaden kommen. Man wagt es gar nicht, sich vorzustellen, was durch die Verkettung der Umstände bei einem Unwetter alles passieren kann.
Als Vermieter haftest Du bei Unwetterschäden
Grundsätzlich stehst Du als Vermieter bei Hagel, Regen und Wind in der Pflicht. Du musst die Verkehrssicherheit gewährleisten und haftest für entstandene Sach- und Personenschäden. Deshalb solltest Du alles, was im Unwetter zu Bruch gegangen ist, so gut wie möglich dokumentieren:
- Fotos, Videos oder Skizzen von den Schäden machen
- Zeugenaussagen aufzeichnen
- Zerstörte Gegenstände einsammeln und aufbewahren
- Rechnungen und Belege einholen
- Liste erstellen mit allen Schäden
Unwetterschäden umgehend beseitigen!
Du bist als Vermieter verantwortlich dafür, umgehend zu handeln und die Schäden unverzüglich zu beseitigen. Den vollgelaufenen Keller musst Du schnellstmöglich abpumpen, alleine schon um weitere Schäden an der Bausubstanz zu vermeiden. Dringt am Dach oder woanders der Regen ein, musst Du beschädigte Stellen abdichten, damit das Wasser nicht ungehindert eintritt. Ebenso musst Du bei einem Wasserschaden eine Trocknungsfirma beauftragen, damit sich nicht auch noch Schimmel bildet. Zerbrochene Fensterscheiben musst Du absichern und gefährliche Glassplitter entfernen, damit sich niemand verletzt.
Tipp: Bei Notfällen Angebot einholen und Pauschale festlegen
Bei Notfällen solltest Du Dir trotz aller Aufregung vor der Auftragsvergabe ein Angebot erstellen lassen. Nur so bleiben die Kosten kalkulierbar. Handwerksfirmen lassen sich den Notfalleinsatz gerne teuer mit saftigen Aufschlägen vergolden. Wenn die Trocknungsfirma ihre Geräte aufstellt, handele wenn möglich eine Pauschale aus. Die Firmen berechnen die Trocknungsgeräte gerne für die Dauer des Einsatzes. Je länger die Geräte stehen, desto lukrativer ist für die Firma deren Einsatz. Auch solltest Du immer den Zählerstand beim Strom notieren, damit Du den Verbrauch der Geräte später heraus rechnen kannst. Die Stromkosten kannst Du bei der Versicherung geltend machen. Manche Versicherungen bieten von sich aus einen Handwerker an und wickeln alles direkt ab. So hast du weniger Arbeit.
Welche Verantwortung hat der Mieter bei Unwetter?
Selbstverständlich ist der Mieter bei Unwettern nicht vollkommen aus der Pflicht und trägt eine Mitverantwortung. So muss er seine Gegenstände auf der Terrasse – die Möbel, Blumentöpfe oder den Sonnenschirm – bei Sturm sichern. Ebenso muss er die Fenster geschlossen halten, damit kein Regen eindringt oder der Wind sie aus den Angeln hebt. Schäden muss der Mieter ohne Verzögerung dem Vermieter melden und deren Beseitigung zulassen.
Bäume sind bei Unwetter eine häufige Gefahrenquelle
Stehen Bäume auf dem Grundstück oder in unmittelbare Nähe des Hauses, so sind diese immer eine Gefahrenquelle. Äste können brechen, ebenso können die Bäume entwurzeln und dabei großen Schaden anrichten. Vermieter sollten nicht nur bei Sturm, sondern ganzjährig den Baumbestand regelmäßig auf Schäden untersuchen und diesen auch pflegen. Baumschäden sind nicht einfach zu erkennen. Deshalb ist es ratsam, eine Fachfirma zu beauftragen. Landschaftsgärtner bieten oft einen Baumdienst an, der die fachgerechte Baumpflege, Kontrolle sowie Beschnitt umfasst. Werden die Baumpfleger nicht nur bei Sturmschäden beauftragt, sondern das ganze Jahr über, ist das die beste Prävention vor Unfällen mit weitreichenden Folgen.
Wann ist die Opfergrenze erreicht?
Den schlimmsten Fall muss man nicht unbedingt heraufbeschwören und er bildet mit Sicherheit die Ausnahme. Es kann aber passieren – zum Beispiel bei einer Überschwemmung, dass der Schaden am Haus so groß ist, dass die Wohnungen unbewohnbar sind. Dann spricht die Rechtsprechung gegebenenfalls von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“. Decken die Mieteinnahmen nicht mehr die mögliche Instandsetzung ist die wirtschaftliche Zumutung überschritten und damit die „Opfergrenze“ erreicht. Eventuell kann dann sogar die Kündigung des Mietvertrages erfolgen.
Welche Versicherung schützt bei durch Unwetter verursachten Schäden?
Bei der Frage nach der Versicherung ist zu unterscheiden zwischen der des Mieters und der des Vermieters. Bei Schäden am Besitz des Mieters durch ein Unwetter muss der Vermieter keinen Schadensersatz leisten. Es sei denn, es liegt ein baulicher Mangel oder eine unsachgemäße Installation vor. Der Mieter kann sich für die Übernahme der entstandenen Kosten an seine Hausratversicherung wenden, sofern er denn eine abgeschlossen hat.
Beim Vermieter ist die Gebäudeversicherung sowie die Gebäudehaftpflicht zuständig. Die Gebäudeversicherung deckt aber nicht alle Schäden ab. So übernimmt bei Wasserschäden die Gebäudeversicherung nur durch Rohrbruch entstandene Leitungswasserschäden. Beim Wind sprechen viele Versicherungen erst ab Windstärke acht von einem Sturm. Dann bläst der Wind mit ungefähr 65 Kilometern pro Stunde auf das Haus ein.
Bei durch Regen oder Überschwemmung verursachten Schäden musst Du Deine Gebäudeversicherung um eine gegen Elementarschäden erweitern. In einer als Hochwassergebiet ausgewiesenen Region lassen sich Häuser vielfach gar nicht versichern – allenfalls gegen Prämien, die kaum zu bezahlen sind.
