Erwerb & Vermietung
Juni 7, 2022 von Peter Steinhauer peter.steinhauer@scout24.com

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Mit der Kleinreparaturklausel kannst Du den Mieter verpflichten, die Kosten für kleine Schäden in der Wohnung selbst zu zahlen. Du solltest diese aber unbedingt im Mietvertrag festhalten. Was Du bei der Formulierung zur „Kleinreparaturklausel“ zu beachten hast, erfährst Du hier.

 

  • Die einzelne Reparatur darf 75 – 100 Euro nicht überschreiten.
  • Innerhalb eines Jahres dürfen die Kleinreparaturen nicht mehr als 8 Prozent der Jahresmiete oder 150 – 200 Euro betragen.
  • Kleinreparaturen sind nur solche, auf die der Mieter direkten Zugriff hat, zum Beispiel Duschköpfe, Lichtschalter, Steckdosen, Fenster- oder Türschlösser.
  • Bei der Höchstgrenze sind immer auch die Mehrwertsteuer und die Anfahrt zu berücksichtigen.

 

Gesetzlich bist Du als Vermieter für die Instandhaltung Deiner Mietwohnung verantwortlich. Gibt es Probleme mit der Heizung oder kommt kein Wasser aus der Dusche, gehört es zu Deinen Pflichten, diese Probleme zu beheben. Konkret regelt § 535 BGB, dass Du die vermietete Wohnung in vertragsgemäßem Zustand halten musst.

 

Mit der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag die Kosten für Bagatellschäden auf den Mieter übertragen

Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Regelung für Bagatellschäden. Unter gewissen Umständen kannst Du aber die Kosten für kleine Reparaturen auf den Mieter übertragen. Dazu gehören zum Beispiel das Ersetzen eines verkalkten Duschkopfes, die Reparatur einer gebrochenen Steckdose oder das Auswechseln eines kaputten Türschlosses. Dafür kannst Du im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel vereinbaren. Damit diese wirksam wird, musst Du unbedingt einige Punkte beachten:

Die Kleinreparaturklausel darf sich nur auf Dinge beziehen, auf die der Mieter direkten Zugriff hat. Bei Problemen mit der Heizung, der Elektronik, Gas oder Wasser kann der Mieter diese nicht ohne fachmännische Hilfe und Zugang zur Haustechnik beheben. Deshalb fallen Arbeiten an diesen Gewerken unter die Instandhaltungspflichten des Vermieters.

 

Was fällt alles unter die Kleinreparaturklausel?

Geht allerdings zum Beispiel der Rahmen eines Lichtschalters zu Bruch oder lockert sich eine Türklinke, dann gehört dies unter die Kleinreparaturklausel. Dinge, die unter die Kleinreparaturklausel fallen, haben die Mieter unter ständigem Gebrauch. Sie können deren Abnutzung durch einen schonenden Umgang beeinflussen. Typische Gegenstände sind zum Beispiel:

 

  • Rollladengurt
  • Türklinke
  • Fensterverriegelung
  • Duschbrausekopf
  • Duschstange
  • Lichtschalter
  • Steckdose
  • Toilettensitz
  • Toilettendeckel
  • Wasserhahn
  • Armaturen
  • Heizkörperventile

 

Die Höchstgrenzen für die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbaren

Für eine wirksame Kleinreparaturklausel sind darüber hinaus Höchstgrenzen im Mietvertrag zu vereinbaren. Die Rechtsprechung hat dazu unterschiedliche Urteile gefällt. Du solltest den damit vorgegebenen Interpretationsspielraum nicht unbedingt ausreizen und Dich besser defensiv positionieren:

 

  1. Die Höchstgrenze für die einzelne Kleinreparatur beträgt maximal rund 100 Euro. Übersteigen die Kosten für die Reparatur diese Grenze, handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur.
  2. Treten Kleinreparaturen in Folge auf, gibt es auch hierfür eine Höchstgrenze. Im Jahr dürfen die Kosten für die Kleinreparatur einen Betrag von rund 150 – 200 Euro oder acht Prozent der Jahresmiete nicht überschreiten.
  3. Beachten solltest Du, dass bei einem Reparaturauftrag auch die Mehrwertsteuer sowie die Anfahrt des Handwerkers anfallen. Diese Beträge kannst Du nicht aus dem Rechnungsbetrag herausrechnen.

 

Bei unzulässigen Klauseln im Mietvertrag zahlt der Mieter nichts

Legst Du eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag fest, kannst Du diese nicht frei nach Deinem Ermessen gestalten. Überschreitet der Kostenanteil die aufgeführten Höchstgrenzen oder legst Du Dich auf konkrete Reparaturen fest, dann wird damit die gesamte Klausel unwirksam. Der Mieter muss am Ende gar nichts zahlen.

Manche Vermieter gehen davon aus, dass sich bei Handwerkerarbeiten der Mieter anteilig bis zur Höchstgrenze der Kleinreparatur beteiligen muss. Auch das macht die Kleinreparaturklausel im Mietervertrag unwirksam. Übersteigt eine Reparatur die vereinbarte Höchstgrenze für Bagatellschäden, dann fällt das unter die Instandsetzung. Diese musst Du als Vermieter selbst zahlen.

Ebenso unzulässig ist eine sogenannte „Vornahmeklausel“. Der Mieter muss nicht von sich aus den Handwerker beauftragen. Er steht einzig in der Pflicht, den Vermieter ohne Verzug über eine notwendige Reparatur zu informieren. Aufgabe des Vermieters ist es, den Handwerker zu beauftragen und die Kosten zunächst auch zu bezahlen. Nur in Notfällen, zum Beispiel bei einem Rohrbruch am Wochenende, kann der Mieter den Reparatureinsatz beauftragen.

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