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Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Mit der Kleinreparaturklausel kannst du die Mieter:innen verpflichten, die Kosten für kleine Schäden in der Wohnung selbst zu zahlen. Du solltest diese aber unbedingt im Mietvertrag festhalten. Was du bei der Kleinreparaturklausel zu beachten hast, erfährst du hier.

In Kürze

  • Die einzelne Reparatur darf einen Betrag von 75 – 100 Euro nicht überschreiten.
  • Innerhalb eines Jahres dürfen die Kleinreparaturen nicht mehr als acht Prozent der Jahresmiete oder 150 – 200 Euro betragen.
  • Kleinreparaturen fallen nur an bei Gegenständen, auf die der Mieter direkten Zugriff hat, zum Beispiel Duschköpfe, Lichtschalter, Steckdosen, Fenster- oder Türschlösser.
  • Bei der Höchstgrenze sind immer auch die Mehrwertsteuer und die Anfahrt des Handwerkers zu berücksichtigen.

Gesetzlich bist du als Vermieter:in für die Instandhaltung deiner Mietwohnung verantwortlich. Gibt es Probleme mit der Heizung oder kommt kein Wasser aus der Dusche, gehört es zu deinen Pflichten, diese Probleme zu beheben. Konkret regelt § 535 BGB, dass du die vermietete Wohnung in vertragsgemäßem Zustand halten musst.

Mit der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag die Kosten für Bagatellschäden auf die Mieter:innen übertragen

Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Regelung für Bagatellschäden. Unter gewissen Umständen kannst du aber die Kosten für kleine Reparaturen auf die Mieter:innen übertragen. Dazu gehören zum Beispiel das Ersetzen eines verkalkten Duschkopfes, die Reparatur einer gebrochenen Steckdose oder das Auswechseln eines kaputten Türschlosses.

Dafür kannst du im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel vereinbaren. Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag darf sich nur auf Dinge beziehen, auf die die Mieter:innen direkten Zugriff haben. Bei Problemen mit der Heizung, der Elektronik, Gas oder Wasser können die Mieter:innen diese nicht ohne fachmännische Hilfe und Zugang zur Haustechnik beheben. Deshalb fallen Arbeiten an diesen Gewerken unter die Instandhaltungspflichten der Vermieter:innen.

 

Tipp

Tipp

Damit du Bagatellschäden auf deine Mieter:innen umlegen kannst, musst du eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbaren. Verwende den kostenlosen Formular-Mietvertrag von ImmoScout24. Mit der dort formulierte Kleinreparaturklausel bist du rechtlich auf der sicheren Seite. Du findest den Mietvertrag über deinen VermietenPlus Account. Schaltest du ein Inserat und hast du dich für eine:n Mieter:in entschieden, stellt dir ImmoScout24 den Mietvertrag kostenlos zum Download zur Verfügung.

Was fällt alles unter die Kleinreparaturklausel?

Geht allerdings zum Beispiel der Rahmen eines Lichtschalters zu Bruch oder lockert sich eine Türklinke, dann gehört dies unter die im Mietvertrag vereinbarte Kleinreparaturklausel. Dinge, die unter die Kleinreparaturklausel fallen, haben die Mieter:innen unter ständigem Gebrauch. Sie können deren Abnutzung durch einen schonenden Umgang beeinflussen.

Typische Gegenstände, die unter die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag fallen sind zum Beispiel:

  • Rollladengurt
  • Türklinke
  • Fensterverriegelung
  • Duschbrausekopf
  • Duschstange
  • Lichtschalter
  • Steckdose
  • Toilettensitz
  • Toilettendeckel
  • Wasserhahn
  • Armaturen
  • Heizkörperventile

 

Die Höchstgrenzen für die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbaren

Für eine wirksame Kleinreparaturklausel sind darüber hinaus Höchstgrenzen im Mietvertrag zu vereinbaren. Die Rechtsprechung hat dazu unterschiedliche Urteile gefällt. Du solltest den damit vorgegebenen Interpretationsspielraum nicht unbedingt ausreizen und dich besser defensiv positionieren.

Achtung

Achtung

  • Die Höchstgrenze für die einzelne Kleinreparatur beträgt maximal rund 100 Euro. Übersteigen die Kosten für die Reparatur diese Grenze, handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur.
  • Treten Kleinreparaturen in Folge auf, gibt es auch hierfür eine Höchstgrenze. Im Jahr dürfen die Kosten für die Kleinreparatur einen Betrag von rund 150 – 200 Euro oder acht Prozent der Jahresmiete nicht überschreiten.
  • Beachten solltest du, dass bei einem Reparaturauftrag auch die Mehrwertsteuer sowie die Anfahrt des Handwerkers anfallen. Diese Beträge kannst du nicht aus dem Rechnungsbetrag bei der Kleinreparatur herausrechnen.

Bei unzulässigen Klauseln im Mietvertrag zahlt der Mieter nichts

Legst du eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag fest, kannst du diese nicht frei nach deinem Ermessen gestalten. Überschreitet der Kostenanteil die aufgeführten Höchstgrenzen oder legst du dich auf konkrete Reparaturen fest, dann wird damit die gesamte Klausel unwirksam. Die Mieter:innen müssen am Ende nichts zahlen.

Manche Vermieter:innen gehen davon aus, dass sich bei Handwerkerarbeiten die Mieter:innen anteilig bis zur Höchstgrenze der Kleinreparatur beteiligen muss. Auch das macht die Kleinreparaturklausel im Mietervertrag unwirksam. Übersteigt eine Reparatur die vereinbarte Höchstgrenze für Bagatellschäden, dann fällt das unter die Instandsetzung. Diese musst du als Vermieter:in selbst zahlen.

Ebenso unzulässig ist eine sogenannte „Vornahmeklausel“. Der Mieter muss nicht von sich aus den Handwerker beauftragen. Er steht einzig in der Pflicht, den:die Vermieter:in ohne Verzug über eine notwendige Reparatur zu informieren. Aufgabe des Vermietenden ist es, den Handwerker zu beauftragen und die Kosten zunächst auch zu bezahlen. Nur in Notfällen, zum Beispiel bei einem Rohrbruch am Wochenende, können die Mieter:innen den Reparatureinsatz beauftragen.

 

Mit der im Mietvertrag vereinbarten Kleinreparaturklausel kannst du Kosten von 80 - 100 Euro auf deine Mieter:innen umlegen. Treten mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres auf, dann ist die Höhe der auf die Mieter:innen umlegbaren Kosten begrenzt: sie dürfen einen Betrag von 150 – 200 Euro oder acht Prozent der Jahresmiete nicht überschreiten.

Die Handwerker:innen beauftragen auch bei einer Kleinreparatur nicht die Mieter:innen. Die Mieter:innen müssen dich als Vermieter:in informieren. Die Vermieter:innen beauftragen die Arbeiten und leiten die Rechnung an die Mieter:innen weiter.

Du musst die "Kleinrepaturklausel" im Mietvertrag vereinbaren, nur dann kannst du Bagatellschäden auf deine Mieter:innen umlegen. Verwende den ImmoScout24 Mietvertrag, dort findest du eine rechtlich geprüfte Formulierung zu den Kleinreparaturen.

Die Kleinreparaturklausel ist unwirksam, wenn du feste Beträge oder bestimmte Reparaturen im Mietvertrag vereinbarst. Verwende den ImmoScout24 Mietvertrag, dort findest du eine rechtlich geprüfte Formulierung zu den Kleinreparaturen.

Unter die Kleinreparaturklausel fallen ausschließlich Bagetellschäden, zum Beispiel gebrochene Steckdosen, verschliessene Rolladengurte oder defekte Duschköpfe. Alles andere zählt zur Instandsetzung, für die du als Vermieter:in aufkommen musst.

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