Die Heizperiode hat begonnen und damit auch die Sorge vor den hohen Kosten aufgrund weiter steigender Strom- und Gaspreise. Doch wie können Mieter ihre Heizkosten senken und welche Maßnahmen dürfen sie von Dir als Vermieter verlangen?
Vermieter müssen für die Heizkosten ihrer Mieter in Vorleistung gehen. Wurden die Abschläge nicht rechtzeitig oder zu gering erhöht, kann es im schlimmsten Fall zu hohen Nachzahlungen für die Mieter kommen. Du hast zwar das Recht darauf, dass Deine Mieter Deine Forderungen begleichen, doch kann Dein Mieter die Zahlung nicht leisten, bleibst Du zunächst auf den Kosten sitzen. Es ist also auch in Deinem Interesse, Deine Mieter zum Senken der Heizkosten zu animieren.
Heizkosten senken durch weniger Verbrauch
Heizkosten senken – das bedeutet in erster Linie, den Verbrauch zu reduzieren. Das haben Mieter selbst in der Hand. Effektive Maßnahmen sind beispielsweise die Verwendung eines Wassersparduschkopfs. Diese können Mieter einfach selbst tauschen, ohne Dich als Vermieter um Erlaubnis zu bitten. Steht ein Mieterwechsel bevor, kannst Du auch selbst kurz Hand anlegen und für den Nachmieter sparsame Duschköpfe und Wasserhähne einbauen.
Das Absenken der Raumtemperatur um nur einen Grad Celsius senkt die Energiekosten bereits um knapp sechs Prozent. Auch das haben Mieter selbst in der Hand. Sie können auch seltener oder kürzer duschen und zum Händewaschen kaltes Wasser verwenden. Eine dünne Dämmfolie hinter dem Heizkörper trägt ebenfalls entscheidend dazu bei, die Heizleistung zu erhöhen. Durch die Folie wird die Wärme in den Raum weitergeleitet und somit die Effizienz der Heizung erhöht.
Was aber tun, wenn der Grund für die hohen Heizkosten oder den hohen Verbrauch nicht am Heizverhalten des Mieters liegt? Was dürfen Mieter verlangen und welche Rechte hast Du als Vermieter?
Vermieter muss Gasanbieter prüfen
Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch gilt für Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot. Demnach bist Du gesetzlich dazu verpflichtet, regelmäßig die Versorgerverträge zu prüfen und den günstigsten zu wählen. Allerdings gilt hier nicht der Preis als einziges Kriterium (BGB § 315).
Bei Kostensteigerungen von über zehn Prozent darf Dein Mieter verlangen, ihm Gründe zu nennen, warum Du weiterhin bei dem alten Anbieter bleibst. Sind die Kosten sogar 50 Prozent höher, musst Du nachvollziehbar darlegen, welche Bemühungen Du unternommen hast, um einen besseren Anbieter zu finden.
ACHTUNG: Kommst Du der Prüfpflicht nicht nach, darfst Du die erhöhten Kosten nicht mit der Jahresabrechnung einfordern, sondern nur die Nebenkosten in der Höhe des Vorjahres umlegen (Kammergericht Berlin, Az 12 U 216/04).
Vermieter müssen ihre Mieter über den Energieverbrauch informieren
Für Vermieter besteht außerdem die Pflicht, ihren Mietern den monatlichen Energieverbrauch mitzuteilen. Das bedeutet für Dich zwar mehr Arbeit, dafür kann der Mieter sofort sehen, wenn sein Verbrauch gestiegen ist und schneller gegensteuern. Darüber hinaus bist Du verpflichtet analoge Messeinrichtungen bis spätestens Ende 2026 durch digitale Messeinrichtungen zu ersetzen.
Die Verpflichtung besteht jedoch nur dann, wenn Du die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnest. Weitere Ausnahmen bestehen bei Gasetagenheizungen oder in Zweifamilienhäusern, wenn Du als Vermieter ebenfalls in diesem Haus wohnst.
Folgende Daten musst Du mindestens übermitteln:
- den Verbrauch im letzten Monat in Kilowattstunden
- den Verbrauch im Vormonat und dem entsprechenden Monat im Vorjahr zum Vergleich
- den durchschnittlichen Verbrauch in der Liegenschaft oder einer Nutzergruppe zum Vergleich
ACHTUNG: Kommst Du der Pflicht zur Übermittlung des Verbrauchs nicht nach oder vergisst Du, die fernablesbaren Geräte fristgerecht zu installieren, haben Deine Mieter das Recht, den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent zu kürzen.
Was können Mieter tun, wenn der Verbrauch zu hoch ist?
Um den Verbrauch zu senken, sollten Heizkörper staubfrei sein und möglichst frei stehen. Es sollten also keine Möbel – insbesondere Sofas stehen oft zu nah an der Heizung – die Heizleistung behindern. Aber nicht immer liegt es am Heizverhalten, wenn der Energieverbrauch steigt. Auch veraltete oder defekte Technik kann schuld sein.
Lässt sich ein Heizkörper nicht mehr richtig regulieren, lohnt sich ein Blick auf die Thermostate. Sind sie defekt, musst Du als Vermieter sie austauschen. Dein Mieter darf aber nicht von Dir den Einbau von digitalen Thermostaten verlangen. Diese kann er auf eigene Kosten selbst tauschen – auch wenn die alten Thermostate noch funktionieren.
In den meisten Fällen hilft es schon, die Heizung zu entlüften. Das können Mieter mit einem passenden Vierkantschlüssel ganz einfach selbst erledigen. Besser ist es jedoch, wenn Du Dich als Vermieter oder der Hausmeister darum kümmern. Nicht selten geht beim Entlüften zu viel Wasser ab, sodass das Wasser in der gesamten Anlage nachgefüllt werden muss. Es ist also in Deinem eigenen Interesse, darauf zu achten, dass die Heizungsanlage ordentlich funktioniert.
Zur Wartung der Heizung gehört auch der hydraulische Abgleich, der seit Oktober 2022 Pflicht für alle Eigentümer mit Gasheizungen ist. Durch den Abgleich wird sichergestellt, dass die Wärme in allen Wohnungen gleichmäßig ankommt.
Durch die Energiesparverordnung sind Vermieter ebenfalls verpflichtet, alte Heizkessel spätestens nach 30 Jahren auszutauschen. Die Funktionsfähigkeit der Anlage spielt dabei keine Rolle.
Undichte Fenster sind Sache des Vermieters
Funktieren Heizungsanlage und Heizkörper einwandfrei und es bleibt dennoch kühl in der Wohnung, sind oftmals undichte Fenster und Türen der Grund. Ist das der Fall musst Du als Vermieter nachbessern. Glücklicherweise müssen nicht immer gleich neue Fenster her. In den meisten Fällen können sie leicht mit entsprechenden Gummis abgedichtet werden.
TIPP: Nicht selten kommt es vor, dass Mieter von ihren Vermietern eine Dälümmung der Außenwände verlangen. Du bist zwar nicht dazu verpflichtet, Deine Wohnung energetisch zu sanieren, dennoch können manche Maßnahmen auch für Dich sinnvoll sein. Die Kosten der Modernisierung kannst Du als Mieterhöhung an Deine Mieter weitergeben.
Heizung defekt: Der Vermieter muss reparieren
Eine kaputte Heizung muss umgehend instandgesetzt werden. Grundsätzlich gilt: Mieter müssen Vermietern Gelegenheit geben, einen Schaden zu prüfen und zu beseitigen. Das gilt auch für Heizungen.
Fällt die Heizung jedoch bei extremer Kälte aus, ist schnelles Handeln gefragt. Kann Dein Mieter Dich nicht erreichen oder lässt Du die Heizung nicht umgehend reparieren, darf er selbst einen Handwerker beauftragen und Dir die Kosten in Rechnung stellen (Amtsgericht Münster, Az. 4 C 2725/09).
ACHTUNG: Dein Mieter darf nur die Übernahme der Kosten für die Soforthilfe verlangen. Wurden darüber hinaus weitere Maßnahmen vom Handwerker ergriffen, muss Dein Mieter die Kosten selbst tragen.
Vermieter müssen Mindesttemperatur sicherstellen
Neben einer funktionierenden Heizung bist Du als Vermieter auch dafür verantwortlich, eine Mindesttemperatur der Heizung sicherzustellen. Auch wenn Sparen angesagt ist, muss die Heizanlage spätestens dann einsatzbereit sein, wenn die Innentemperatur auf unter 17 Grad Celsius fällt. Beträgt die Zimmertemperatur weniger als 16 Grad, ist es sogar gesundheitsgefährdend und Schimmelbildung droht.
Als Mindesttemperatur gelten tagsüber 20 bis 22 Grad als angemessen (Az. 65 S 9/91), in Bädern sogar 23 Grad (Az. 2 B 40.79). Nachts zwischen 23 und 6 Uhr darfst Du die Heizleistung auf 18 Grad absenken. Weniger ist jedoch nicht erlaubt, auch wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde (Landgericht Berlin, Az. 64 S 266/97).
Die Nachtabsenkung ist gerade zum Heizkosten senken eine sinnvolle Maßnahme. Arbeitet Dein Mieter im Schichtdienst, wird ihn das vielleicht ärgern. Er hat dennoch kein Recht darauf, dass Du die Temperatur erhöhst. Er darf aber auf das Einhalten der Mindesttemperatur bestehen. Hältst Du Dich nicht daran, kann Dein Mieter die Miete mindern.
