Nachhaltigkeit
September 11, 2022 von Peter Steinhauer redaktion@vermietet.de

Hydraulischer Abgleich: Jetzt Pflicht für jeden Vermieter

Die Bundesregierung macht den hydraulischen Abgleich zur Pflicht für Vermieter. Was genau der hydraulische Abgleich ist, wie sich damit die Heizung optimieren lässt und was für Kosten dabei entstehen, das erklären wir:

 

In KürzeHydraulischer Abgleich

  • Räume werden gleichmäßig warm
  • störende Geräusche verschwinden
  • spart bis zu 15 Prozent Energie
  • gehört zur Instanthaltung
  • 20 Prozent Zuschuss durch das BAFA

Aufgrund der explodierenden Gaspreise sollen in Zukunft alle Eigentümer von Gebäuden mit zentraler Wärmeversorgung einen hydraulischen Abgleich durchführen. Die Bundesregierung nimmt damit die Immobilieneigentümer in die Verantwortung für die Optimierung der Heizungsanlage. Der hydraulische Abgleich ist ab dem 1. Oktober 2022 für folgende Wohngebäude Pflicht:

  • Bis zum 30. September 2023: in Gebäuden ab 1.000 Quadratmeter beheizter Fläche oder in Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten
  • Bis zum 15. September 2024: in Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten

 

Was bewirkt der hydraulische Abgleich?

Das Problem, welches der hydraulische Abgleich behebt, kennen viele Hauseigentümer. Es kommt vor, dass die Thermostatventile voll aufgedreht sind, die Heizkörper aber in den oberen Stockwerken nicht warm werden. Oft macht die Heizung dabei merkwürdige Geräusche.

Ursache für die mangelnde Leistung der Heizkörper ist das fehlende Zusammenspiel der Pumpleistung, der richtigen Menge des Heizwassers und der Thermostatventile. Sind diese Komponenten nicht aufeinander abgestimmt, dann erhalten manche Heizkörper zu viel Wasser, andere zu wenig.

Heizkörper in der Nähe der Pumpe erzeugen deshalb ein Übermaß an Wärme. Solche, die weiter weg liegen in den oberen Etagen, werden nicht richtig heiß. Nun könnte man in das gesamte System mehr heißes Wasser reinpumpen und dafür die Vorlauftemperatur erhöhen. Dann würde der letzte Heizkörper im obersten Geschoss zwar wärmer. Alle anderen aber auch. Eine solche undifferenzierte Maßnahme führt zu noch höheren Energieverlusten und mangelnder Temperaturkontrolle in den Wohnungen.

 

Einsparung von Energie, Kosten und CO2

Der hydraulische Abgleich schafft Abhilfe und justiert die Pumpenleistung sowie den Durchlauf der Ventile neu. Damit erhält jeder Heizkörper genau die Menge Wasser, die er benötigt und alle Räume werden wieder gleichmäßig mit Wärme versorgt.

Die Anpassung sorgt auch dafür, dass das heiße Wasser so schnell wie möglich an die richtige Stelle gelangt. So können die Bewohner in den Räumen, deren Temperatur sie zum Beispiel in der Nacht absenken, schneller und mit weniger Aufwand wieder aufheizen. Auch das spart Energie und senkt den C02 Ausstoß.

Die von der Bundesumweltministerium in Zusammenarbeit mit verschiedenen Partnern aus Wissenschaft und Wirtschaft ins Leben gerufene Initiative C02Online hat ein Rechenbeispiel veröffentlicht, wie hoch die Ersparnis bei einem Mehrfamilienhaus mit 440 Quadratmeter Wohnfläche und sechs Einheiten ist. Demnach lassen sich durch den hydraulischen Abgleich rund sechs Prozent Energie einsparen.

 

Selber machen ist beim hydraulischen Abgleich keine gute Idee!

Mit dem hydraulischen Abgleich behebt der Heizungsinstallateur das Problem der ungleichmäßigen Wärmeverteilung in einem Gebäude. Im Internet finden sich Anleitungen, um den hydraulischen Abgleich selber durchzuführen. Das ist eventuell für ein Einfamilienhaus möglich. Bei einem Mietshaus mit mehreren Einheiten ist selber machen keine Option. Der Verein Deutscher Ingenieure VDI empfiehlt dringend, damit einen Fachmann zu beauftragen und hat dazu eine eigene Richtlinie verfasst.

Der Heizungsexperte nimmt zunächst die Bestandsdaten des Hauses auf. Dazu gehören die Raumfläche, die Außenwände und deren Dämmung sowie die Fenstergrößen. Das Gebäude muss dafür nicht neu vermessen werden. Sind Baupläne vorhanden, finden sich dort alle Daten. Im nächsten Schritt schaut der Installateur sich die gesamte Heizungsanlage an. Er überprüft die Heizkörper, ob die in den einzelnen Räumen richtig dimensioniert sind. Außerdem kontrolliert er die Heizungspumpe im Keller und deren Leistung.

Aufgrund der ermittelten Gebäude-Daten sowie der Leistung der Pumpe berechnet der Heizungsinstallateur die genaue Heizlast für jeden einzelnen Raum. Dazu benutzt er ein spezielles Softwareprogramm. Aus den Berechnungen ergibt sich die exakte Menge an Wasser, die durch die einzelnen Heizkörper fließen muss.

 

Kein hydraulischer Abgleich ohne voreinstellbare Thermostatventile

Aufgrund der ermittelten Daten justiert der Installateur die gesamte Heizungsanlage neu. Er stellt die Leistung der Pumpe ein und den Durchfluß der Ventile. Dafür müssen an allen Heizungskörpern voreinstellbare Thermostatventile verbaut sein. Thermostate, die in den letzten 10 bis 15 Jahren verkauft wurden, sind bereits für einen hydraulischen Abgleich ausgerichtet und voreinstellbar. Bei manchen älteren Bestandsheizkörpern sind diese Ventile nicht eingebaut. Dann müssen die alten Ventileinsätze gegen neue einstellbare Einsätze ausgetauscht werden.

Um den richtigen Wert am Ventil einzustellen, benutzt der Installateur einen speziellen Schlüssel. Damit reguliert er den Zufluss von Wasser und somit auch die Wärme, die die Heizkörper erzeugen. Sind die Ventile und die Pumpe richtig eingestellt, wird die Heizung im ganzen Haus gleichmäßig warm. Das erhöht den Wohnkomfort und spart vor allem Energie. Eventuell kann die Vorlauftemperatur etwas verringert werden. Auch das spart Kosten.

 

Hydraulischer Abgleich
Hydraulischer Abgleich: Voreinstellbares Ventil.
Quelle: www.co2online.de / Alois Müller

 

Was kostet der hydraulische Abgleich?

Die Kosten für einen hydraulischen Abgleich sind abhängig von den Gegebenheiten im Haus:

  • Wie viele Heizkörper gibt es im Haus?
  • Wie viele Thermostatventile sind verbaut?
  • Sind die Thermostate voreinstellbar?
  • Wie groß ist das Gebäude?
  • Wie alt ist die Heizungsanlage?
  • In welchen Zustand ist die Heizungspumpe?

Bei einem Einfamilienhaus rechnet man mit Kosten in Höhe von 650 bis 1.250 Euro. Bei einem Mehrfamilienhaus mit einer Vielzahl von Heizkörpern ist die Maßnahme deutlich teurer. Bei einer Wohnfläche von 750 Quadratmetern fallen laut der Berechnung von C02Online 2.660 Euro an. Müssen die Techniker voreinstellbare Thermostatventile neu montieren, dann fallen pro Heizkörper zusätzlich rund 30 Euro an.

Oft muss zusätzlich noch die Heizungspumpe ausgetauscht werden, weil diese überdimensioniert oder veraltet ist. Eine neue Pumpe kostet inklusive Montage rund 500 Euro.

 

Hydraulischer Abgleich

 

Modernisierung oder Mängelbeseitigung?

Die Frage, ob ein hydraulischer Abgleich als Modernisierung zu werten ist und somit auf die Miete umgelegt werden kann, ist derzeit in der Rechtsprechung umstritten. Da der Mieter Energie spart, könnte man das als umlagefähige Modernisierung ansehen. Das Amtsgericht Charlottenburg hat aber in einem Urteil gegen das Immobilienunternehmen Heimstatten die Maßnahme als Instandhaltung bewertet. Die Begründung des Gerichtes lautet, dass mit dem hydraulischen Abgleich eine ungleichmäßige Verteilung der Heizwärme behoben wird. Somit sei das eine Mängelbeseitigung und die Miete dürfe deswegen nicht erhöht werden.

 

Mietrecht: Kann der Mieter den hydraulischen Abgleich einfordern?

Einen Austausch der Heizungsanlage, auch wenn sie alt ist, kann der Mieter nicht einfordern. Er darf nur den technischen Standard zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes erwarten. Auch ist ein hoher Wärmeverbrauch noch kein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt (LG Hbg. 05.05.1988 Az. 7 S 166/87). Ein Mangel liegt nur dann vor, wenn die ungewöhnlich hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen. Diesen gilt es nachzuweisen. Der Vermieter muss auch nicht die neuste, am wirtschaftlichsten arbeitende Heizungsanlage einbauen. Der Stand der Technik beim Einbau der Anlage ist maßgeblich. (KG 28.04.2008 Az. 12 U 6/07).

Wird die Heizung tatsächlich nicht richtig warm oder lässt sie sich nicht regulieren, dann ist das ein Mangel. Der Mieter muss diesen erst anzeigen. Ansonsten kann er keine Mietminderung geltend machen. Manchmal ist der Ausfall der Heizung nur kurz oder lässt sich leicht beheben. Dann handelt es sich um einen „unerheblichen Mangel“, der nicht zu einer Mietminderung berechtigt (BGH 30.06.2004 Az. XII ZR 251/02).

 

20 Prozent Zuschuss vom BAFA

Förderung für den hydraulischen Abgleich gibt es derzeit nur im Rahmen des Programms „Bundesförderung effiziente Gebäude“. Das Programm  261/262 der KfW Bank wurde leider eingestellt. Derzeit erhalten Eigentümer einen Zuschuss von 20 Prozent. Die Antragstellung erfolgt beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Folgende Schritte sind notwendig:

  1. Registrierung bei der BAFA
  2. persönlicher Vorgangsnummer erhalten
  3. hydraulischen Abgleich vom Fachhandwerker durchführen lassen
  4. Nachweise und Rechnung beim BAFA einreichen (innerhalb von 6 Monaten nach Registrierung!)

Wichtig: Den Förderantrag müssen Eigentümer beim BAFA stellen, bevor der Vertrag für die Durchführung des Vorhabens abgeschlossen wird. Der hydraulische Abgleich ist für viele andere Maßnahmen Voraussetzung, um Fördermittel zu erhalten. So zum Beispiel bei der Umstellung der Wärmeerzeugung durch erneuerbare Energien.

 

Den hydraulischen Abgleich rechtzeitig planen

Der hydraulische Abgleich ist ein wirksames Mittel, um Energie, C02 und Kosten einzusparen. Leider fehlen derzeit die nötigen Fachkräfte für dessen Durchführung, ebenso Material und Gerät. Experten zweifeln deshalb, ob sich die vorgesehenen Verpflichtungen überhaupt umsetzen lässt. Eigentümer sollten rechtzeitig sich mit einem Heizungsinstallateur in Verbindung setzen und die Durchführung planen. Vor allem außerhalb der Heizungsperiode sind die Chancen realistisch, überhaupt einen Termin zu bekommen.

 

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