In Zeiten von Gasknappheit und einer teilweisen Verdreifachung von Gaspreisen erscheint es angemessen, die Temperatur in Wohngebäuden abzusenken. Doch Vermieter brauchen für ihr Handeln eine rechtliche Absicherung. Der erste Teil der Energiesparverordnung ist am 1. September in Kraft getreten; Konkretes für Vermieter von Wohngebäuden lässt auf sich warten.
Um den Gasverbrauch und damit auch Kosten zu verringern, haben bereits mehrere Wohnungsunternehmen und Vermieter angekündigt, die nächtliche Heiztemperatur abzusenken. Doch selbst, wenn viele Mieter mit ein, zwei Grad weniger gut zurechtkommen würden, brauchen Vermieter Rechtssicherheit.
Derzeit gibt es für die Raumtemperatur in vermieteten Immobilien keine Vorgabe des Gesetzgebers. Es liegen einzig und allein Urteile von Amts- und Landgerichten vor. Aus dieser Rechtsprechung haben sich gewisse Mindestwerte anhand eines zeitgemäßen Wohnstandards herausgebildet.
Am Tag sind Vermieter mit der Einhaltung folgender Temperaturen auf der rechtlich sicheren Seite:
- Wohn- und Büroräume – dazu zählen auch Bad und Toilette – sollten in der Zeit von 6 bis 23 Uhr mindestens 20 Grad Zimmertemperatur aufweisen.
- Sonstige Nebenräume im selben Zeitraum sollten mindestens 18 Grad aufweisen.
Für die Nacht wird es komplizierter. Das Amtsgericht Bonn hat mit Urteil vom 26.1.2021 (Az. 206 C 18/19) entschieden, dass zur Nachtzeit – also zwischen 24 Uhr und 6 Uhr – die Temperatur auf etwa 16 bis 17 Grad abgesenkt werden kann. Die Warmwassertemperatur in Wohnungen muss 40 Grad ohne zeitlichen Vorlauf erreichen (LG Berlin NZM 2002, 143). Somit dürfen Vermieter die Warmwassertemperatur in den Nachtstunden nicht absenken.
Bundesregierung muss gesetzliche Regelungen sicherstellen
Jetzt ist die Bundesregierung in der Verantwortung, mit einer gesetzlichen Regelung sicherzustellen, dass bei extremen Gasengpässen die Mindesttemperatur in Innenräumen unterschritten werden darf und daraus folgende mietrechtliche Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen werden. Können in “normalen” Zeiten die angegebenen Behaglichkeitstemperaturen über längere Zeit nicht erreicht werden, liegt ein Mietmangel vor und Mieter sind berechtigt, die Miete zu mindern.
Häufig zitiert wird die Entscheidung des Amtsgerichts Köln (vgl. ZMR 2012, 632), wonach ein (dauerhaftes) Unterschreiten der Mindesttemperatur von einem Grad eine Minderung der Miete von fünf Prozent rechtfertigt beziehungsweise von 20 Prozent bei unzureichender Beheizbarkeit (maximal 19 Grad) im Winter.
Es ist gut möglich, dass die Regierung aus aktuellem Anlass eine Absenkung der geschuldeten Mindesttemperatur im Wohnbereich anordnet. In diesem Fall dürften aufgrund von höherer Gewalt Gewährleistungsrechte weitgehend ausgeschlossen sein. Dennoch könnte – ohne eine Anpassung der Mindesttemperaturen durch den Gesetzgeber – ein Unterschreiten der Temperaturen grundsätzlich Minderungsrechte von Mieter auslösen. Es ist daher Zeit für gesetzliche Regelungen.
Heizverhalten von Mieter für sechs Monate neu geregelt
Bisher wurden durch die neuen Energiespar-Regeln nur die Klauseln in Wohnungsmietverträgen, die Mieter zum Heizen auf eine bestimmte Mindesttemperatur verpflichten, vorübergehend ausgesetzt. Davon unberührt bleibt die Pflicht der Mieter, durch angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden von der Wohnung abzuwenden.
