Solarenergie: Lohnt sich der Umstieg auf Photovoltaik oder Solarthermie für Vermieter?

Klimawandel und steigende Energiekosten: Solarenergie ist ein wichtiger Bestandteil der “grünen” Energieversorgung. Sie trägt langfristig zur Klimawende bei und spart bares Geld. Wie Du die Solarenergie für Deine Mietimmobilien nutzen kannst, oder ob sie vielleicht mehr Nachteile bringt, erfährst Du bei uns.

Welche Vorteile bietet die Solarenergie?

Wenngleich ein Großteil der Solarenergie von der Erdatmosphäre reflektiert wird und damit gar nicht auf der Erdoberfläche ankommt, reicht die ankommende Sonnenstrahlung aus, um damit Energie zu erzeugen. Und die Solarenergie bietet, egal ob selbst genutzte oder vermietete Immobilie, viele Vorteile:

• Die Energiekosten werden reduziert.
• Du bzw. Deine Mieter bleiben unabhängig von Energieerzeugern und Preisentwicklungen, die Nebenkosten bleiben stabiler.
• Je nach Menge der erzeugten Solarenergie kannst Du Zusatzeinnahmen erzielen.
• Du trägst zum Umweltschutz und zur Klimawende bei.
• Du steigerst den Wert Deiner Immobilie und machst sie gleichzeitig attraktiver für potenzielle Mieter.
• Als Vermieter besteht die Möglichkeit, nach Einbau einer Solaranlage eine Mieterhöhung vorzunehmen.

Solarenergie nutzen: Welche Möglichkeiten gibt es?

Solarenergie kann grundsätzlich auf verschiedene Weise genutzt werden. Als Photovoltaikanlagen, die das Sonnenlicht in elektrischen Strom umwandeln oder als solarthermische Kraftwerke zur Strom- und Wärmeerzeugung. Oder als Solarkollektoren, die zur Warmwasseraufbereitung dienen.

Wichtig: Um den Wirkungsgrad von Photovoltaikanlagen oder Warmwasseraufbereitungsanlagen zu erhöhen, sollte die Solaranlage mit einem Speicher ausgestattet sein. Denn selbst in den sonnenreichsten Regionen, wird es irgendwann Nacht und es kann keine Solarenergie aufgenommen werden.

Photovoltaik

Eine Photovoltaikanlage wandelt Sonnenenergie in Strom um. Dazu werden Solarpaneele auf dem Hausdach installiert, die Gleichstrom erzeugen. Dieser wird anschließend mittels Wechselrichter in Wechselstrom umgewandelt und steht sofort im Haus zu Verfügung. Du kannst also sämtliche Geräte über die normalen Steckdosen betreiben. Mit modernen Anlagen ist auch das Heizen oder die Warmwasserbereitung mittels sogenanntem „Power to Heat“-System möglich.

Überschüssiger Strom wird ins öffentliche Netz eingespeist, inzwischen allerdings nur noch sehr gering vergütet. Es geht also hauptsächlich darum, dass Du Dich und Deine Mieter unabhängig von Stromzulieferern machst.

Solarthermie

Solarthermie wandelt Sonnenenergie in Wärme um und wird zum Heizen und die Warmwasserbereitung genutzt. Statt Solarpaneelen brauchst Du Sonnenkollektoren, die ebenfalls auf dem Dach installiert werden. Sie enthalten eine spezielle Flüssigkeit, die durch die Sonne auf bis zu 1000 Grad Celsius erhitzt werden kann und zu einem Wärmespeicher transportiert wird. Im Gegensatz zum erzeugten Strom von Photvoltaik-Anlagen kann zu viel produzierte Wärme nicht in ein öffentliches Netz eingespeist werden.

Kombination von Photovoltaik und Solarthermie

Es gibt Kombimodule, mit denen sowohl Solarpaneele als auch Sonnenkollektoren auf Deinem Hausdach installiert werden. Diese teilen jedoch nur die Modulfläche der beiden Solaranlagen auf. Grundsätzlich ist es also möglich beide Arten der Sonnenenergie zu nutzen. Hier empfiehlt sich aber eine individuelle Kosten-Nutzen-Berechnung.

Was kostet eine Solaranlage?

Das dürfte Dich nicht überraschen: Die Kosten für eine Solaranlage variieren je nach Größe des Hauses bzw. Größe der Solaranlage, die Du installieren möchtest, sowie Nennleistung. Auch die Solarmodule und das Installationsmodell sorgen für Spielraum bei den Preisen. Je größer und leistungsfähiger die Anlage ist, umso mehr Solarenergie kann sie speichern, aber damit steigen auch die Anschaffungs- und Installationskosten. Eine Solaranlage ohne Speicher kostet ab 10.000 Euro. Bei einer Solaranlage mit Speicher musst Du mit Kosten ab 15.000 Euro rechnen.

Achtung: Auch der laufende Betrieb der Solaranlage verursacht Kosten für die Wartung, Reparaturen und Versicherungen.

Kosten der Solaranlage auf Mieter umlegen

Wenngleich die Betriebskostenverordnung die Kosten der Solarenergie nicht ausdrücklich benennt, können sie nach allgemeiner Rechtsprechung als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Dabei musst Du jedoch Folgendes beachten:

• Betriebskosten müssen als “sonstige Betriebskosten” im Mietvertrag genannt werden.
• Umlagefähig sind nur regelmäßige / laufende Wartungs- und Prüfungskosten für die Solaranlage.
• Nicht umlagefähig sind Anschaffungs-, Reparatur- und ähnliche Kosten für den Austausch von Solarmodulen oder des Speichers.

Rechtfertigt der Einbau von Solarenergie eine Mieterhöhung?

Anders als bei der Betriebskostenabrechnung kannst Du bei der Mieterhöhung auch die Anschaffungskosten für die Solarenergie auf den Mieter umlegen.

Solarenergie für Mieter nutzbar machen: Geht das?

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz fördert den sogenannten Mieterstrom, um das Angebot für Vermieter attraktiver zu machen und generell den Ausbau von Solarenergie auf Wohnimmobilien zu fördern. Einer Studie zufolge könnten bis zu 3,8 Millionen Wohnungen – rund 18 % der vermieteten Wohnungen in Deutschland – mit dem Mieterstrom versorgt werden, wenn Vermieter auf Solarenergie setzen. Vermieter erhalten für den Mieterstrom einen Zuschlag, der im Januar 2021 für neue Anlagen bis 10 kW bei 3,79 ct/kWh, bis 40 kW bei 3,52 ct/kWh und bis 100 kW bei 2,37 ct/kWh lag. Den Zuschlag erhältst Du auch dann als Betreiber der Anlage, wenn Du mit der Mieterstormlieferung einen Dritten beauftragst.

Folgende Dinge musst Du beachten, wenn Du Solarenergie für Deine Mieter nutzbar machen willst:

• Als Betreiber einer Anlage für Solarenergie trittst Du im Sinne des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) und des Erneuerbare-Energien-Gesetzes als Energieversorgungsunternehmen auf. Du musst entsprechende Regelungen hinsichtlich der Vertragsgestaltung, Rechnungsstellung, Stromkennzeichnung, Registrierungs- und Mitteilungspflichten beachten.
• Du musst für Deine Mieter eine Vollversorgung mit Strom bzw. Warmwasser gewährleisten. Das gilt insbesondere für die Zeiten, in denen keine Solarenergie produziert wird. Entweder lässt Du eine Solaranlage mit ausreichendem Speicher installieren oder Du musst die restliche Energie über einen Energieversorger hinzukaufen.
• Der mit dem Mieter vereinbarte Strompreis darf 90 % des ortsüblichen Grundversorgungspreises nicht überschreiten.
• Bleibt Solarenergie ungenutzt, kannst Du diese in das Energienetz einspeisen und erhältst hierfür eine Einspeisevergütung nach den geltenden Sätzen.
• Die Nutzung des Mieterstroms darf nicht Bestandteil des Mietvertrags sein oder Voraussetzung für das Mietverhältnis. Der Mieter darf frei wählen, mit wem er einen Energielieferungsvertrag abschließen möchte: Mit Dir oder einem anderen Energieerzeuger.

Darf der Mieter seine eigene Solaranlage installieren?

Es gibt sogenannte steckerfertige Photovoltaikanlagen, mit denen Mieter Solarenergie für sich selbst nutzen können – beispielsweise auf dem Balkon oder der Terrasse. Grundsätzlich darf er dies nicht ohne Deine Zustimmung, da in den meisten Fällen eine Umrüstung der Steckdose erforderlich ist. Auch braucht der Mieter Deine Zustimmung, wenn durch die Installation der privaten Solaranlage in die Bausubstanz der Immobilie eingegriffen wird.

Achtung: Vermietest Du eine Eigentumswohnung, solltest Du – vor Erteilung einer Zusage zur Installation einer solchen Solaranlage – in die Teilungserklärung schauen. Ist die Nutzung von Photovoltaikanlagen in der Eigentumsanlage grundsätzlich verboten, kannst Du sie Deinem Mieter nicht erlauben.

Fazit: Lohnt sich der Umstieg auf Solarenergie für Vermieter?

Die Antwort kannst nur Du Dir selbst geben. Zunächst hängt es von den individuellen Kosten für die Anschaffung, Installation und Wartung ab. Hierzu solltest Du Dir verschiedene Angebote einholen – nicht zuletzt um für die Anlagen Preise vergleichen zu können – und genau kalkulieren, wie viel Dich die Solarenergie mit allen Kosten, Fördermitteln, Zuschlägen und Einspeisevergütung tatsächlich kostet. Sicherlich ist das Vorhaben nicht ganz unkompliziert, musst Du doch als Energieerzeuger weitere Pflichten gegenüber Deinen Mietern erfüllen.

Besteht Dein Ziel aber darin, die Umwelt zu schonen, weniger abhängig von fossilen Brennstoffen und Stormerzeugern zu sein oder den Wert Deiner Immobilie zu steigern, könnte der Umstieg auf Solarenergie für Dich ein guter Weg sein. Lass Dich in jedem Fall von fachkundigen Energieberatern sowie Deinem Steuerberater zu den individuellen Möglichkeiten beraten.