Einbauküche in der Mietwohnung: Was Vermieter wissen müssen

Die Vermietung einer Wohnung mit Einbauküche kann sich lohnen. Was musst Du als Vermieter dazu alles wissen? Kannst Du mehr Miete erzielen? Welche steuerlichen Vorteile lassen sich realisieren?

 

  • Wie mit Einbauküche mehr Miete erzielen?
  • Wie muss eine Einbauküche ausgestattet sein?
  • Wie sind Haftung und Gewährleistung geregelt?
  • Welche Vereinbarungen zur Küche musst Du im Mietvertrag festhalten?

 

Zu den Eigenheiten des Mietmarktes in Deutschland gehört es, Wohnungen ohne Küche zu vermieten. In vielen anderen Ländern ist es undenkbar, in ein neues Zuhause einzuziehen, wo keine Gelegenheit zum Kochen vorinstalliert ist. Rechtlich ist die Situation eindeutig: Eine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau einer Küche in eine Mietwohnung gibt es nicht. Vorhanden sein müssen lediglich die Anschlüsse für Strom, Wasser und Gas.

 

Hinweis: Lange Zeit hielt sich das Gerücht, der Vermieter müsse in der Mietwohnung immer eine Spüle bereitstellen. So allgemein lässt sich diese Regelung nicht formulieren. In manchen Bundesländern gibt es Sonderregelungen, die online bei den Gemeinden abzurufen sind. In Berlin zum Beispiel schreibt das Wohnungsaufsichtsgesetz für Mietwohnungen eine Kochgelegenheit und einen Ausguss vor. Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter einen Herd installieren muss. Es reicht eine billige Baumarktküche und ein Campingkocher. Akzeptiert der Mieter beim Einzug die nackte Küche ohne Einbauten, dann darf er keine nachträglichen Installationen verlangen.

 

Wie mit Einbauküche mehr Mieteinnahmen erzielen?

Möchtest Du Deine Wohnung mit Einbauküche anbieten, wertest Du die Wohnung auf und kannst sie dadurch besser vermieten. Zusätzlich kannst Du auch mehr Mieteinnahmen erzielen. Wenn du nach der ortsüblichen Vergleichsmiete die Miete kalkulierst, kannst Du die Wohnung im Mietspiegel in eine höhere Kategorie einordnen. Im Berliner Mietspiegel zum Beispiel gehört die Einbauküche zu den werterhöhenden Merkmalen. Du kannst dann die Wohnung innerhalb der vorgegebenen Spanne um 20 Prozent höher einordnen. Andere Mietspiegel weisen konkrete Beträge von 0,70 bis 1,00 Euro pro Quadratmeter aus, die Du bei einer Einbauküche zum Grundpreis hinzurechnen kannst.

Möchtest Du die Kosten für die Küche im Mietvertrag separat ausweisen, hat sich eine Faustformel durchgesetzt: Du teilst den Kaufpreis der Küche durch die geschätzte Nutzungsdauer. Dann rechnest Du noch die Kapitalzinsen hinzu. Teilst Du den so errechneten Betrag durch Zwölf, erhältst Du den monatlichen Zuschlag zur Miete.

 

Beispiel Berechnung Mietzuschlag Einbauküche
Anschaffung Küche 5000 Euro
Nutzungsdauer 10 Jahre
Kapitalzinsen (pro Jahr) 3 Prozent / 150 Euro
Monatlicher Zuschlag Miete 54 Euro

 

Es gibt unterschiedliche Auffassungen, wann eine Küche als abgenutzt gilt. Die Spanne reicht bei den gerichtlichen Entscheidungen von 10 bis maximal 25 Jahren. In dieser Zeit kannst Du also an der höheren Miete verdienen. Rechne das genau durch, um zu entscheiden, ob sich die Vermietung mit Einbauküche lohnt. Die Abnutzung der Küche hängt immer von deren Gebrauch ab. Eine Familie mit Kindern beansprucht die Möbel und Geräte anders als ein Single-Haushalt.

 

Was gehört alles zu einer Einbauküche in der Mietwohnung?

Die Standardausstattung einer Einbauküche umfasst:

  • Spüle
  • Kochplatten
  • Backofen
  • Kühlschrank
  • Schränke

Die Referenz für die Mindestausstattung einer Einbauküche in einer Mietwohnung ist ein Urteil des Landgerichts München. Vermietet der Vermieter die Wohnung mit Küche, dann muss ein Kühlschrank dazu gehören. Eine Geschirrspülmaschine ist hingegen keine Pflicht, sondern rein optional (LG München I, Urteil v. 18.12.2002, 15 S 4308/02, NZM 2003, S. 152).

Beim Einbau der Küche solltest Du Dich weniger von Deinem Geschmack oder auftauchenden Moden leiten lassen, sondern eine möglichst neutrale Gestaltung wählen. Am besten funktioniert in der Vermietung die Küche, die möglichst vielen Menschen gefällt. Bei den Geräten musst du keine teuren Markenprodukte oder die allerneuste Technik verbauen, sondern kannst auf soliden Standard zurückgreifen. Statt dem teuren Induktionsherd, für den der Mieter spezielle Töpfe braucht, reicht ein Herd mit Ceran-Kochfeldern.

Zwar sprichst Du mit einer gut ausgestatteten Küche eine solvente Mieterschaft an. Die Küche ist aber der Raum der Wohnung, der am meisten der Abnutzung unterliegt. Sehr teure Einbauten lohnen sich deshalb in den meisten Fällen nicht.

 

Wie kannst Du die Einbauküche von der Steuer absetzen?

Die Abschreibung einer Küche erfolgte lange Zeit über die Werbungskosten. Der Betrag konnte so noch im gleichen Jahr geltend gemacht werden, in dem die Küche oder zusätzliche Küchengeräte angeschafft wurden. Diese Regelung hat sich aber geändert. Die Küche wird seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 3. August 2016 als einheitliches Wirtschaftsgut betrachtetet. Das bedeutet, dass die Einbauschränke, Spüle, Herd und Kühlschrank als Einheit gelten, die fest mit der Wohnung verbunden ist. Die Küche kannst Du deshalb nur noch komplett über zehn Jahre linear abschreiben. Das gilt auch für erneuerte Küchenelemente und Küchengeräte. Spreche Dich hier mit Deinem Steuerberater ab.

Eine Möglichkeit bleibt Dir noch, die lineare Abschreibung über zehn Jahre zu umgehen. Kosten zum Beispiel einzelne Elektrogeräte nicht mehr 410 Euro gelten diese als geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG). Sie lassen sich dann direkt als Werbungskosten abschreiben.

 

Was solltest Du im Mietvertrag bei der Vermietung mit Einbauküche vereinbaren?

Alle Vereinbarungen rund um die Einbauküche solltest du im Mietvertrag festhalten. Ist die Küche mit vermietet, bist Du auch für die Reparatur oder den Ersatz defekter Geräte verantwortlich, etwa wenn der Kühlschrank nicht mehr läuft oder die Herdplatte defekt ist. Hast Du keine Vereinbarung getroffen und die Wohnung enthält eine Küche, musst Du ebenfalls deren Funktionstüchtigkeit gewährleisten.

Im Mietvertrag solltest Du grundsätzlich eine Kleinreparaturklausel aufnehmen. Damit verpflichtest Du den Mieter, Reparaturen bis zu einem Betrag von rund 100 Euro selbst zu zahlen. Auf das Jahr gerechnet darf der Betrag nicht mehr als acht Prozent der Jahresmiete betragen. Die Kleinreparaturklausel greift auch bei geringfügigen Schäden an der Einbauküche. Geht ein Griff oder ein Scharnier eines Einbauschranks zu Bruch, muss der Mieter diese Dinge selbst erneuern.

Für die normale Abnutzung im Zuge des Gebrauchs kannst Du den Mieter nicht verantwortlich machen. Lässt er aber den Topf auf das Ceranfeld fallen und das zerspringt dabei in tausend Stücke, dann ist der Mieter schadenersatzpflichtig.

 

Was macht der Vermieter  mit der vom Mieter eingebauten Küche?

Unter Umständen kann es für Dich infrage kommen, eine vom Mieter eingebaute Küche bei dessen Auszug zu übernehmen. Häufig möchten Mieter selbst eingebaute Küchen an den Nachmieter verkaufen. Grundsätzlich bist Du nicht verpflichtet, das zu ermöglichen. Der Mieter muss von sich aus getätigte Einbauten wieder zurück bauen und hat kein Recht auf finanziellen Ausgleich dafür.

Manchmal kann es sich für Dich als Vermieter lohnen, die Küche beim Auszug dem Mieter abzukaufen. Du erwirbst unter Umständen eine Küche zum guten Preis, mit dem Du die Wohnung aufwertest. Du hast so auch die Einbauarbeiten gespart. Beim derzeitigen Handwerkermangel ein nicht zu unterschätzender Faktor. Zu berücksichtigen ist beim Kauf einer gebrauchten Küche immer deren Wertverfall. Schon beim Einbau verlieren die Geräte und Schränke 24 Prozent vom Neupreis. Jedes weitere Jahr kommen rund vier Prozent Wertverlust hinzu.

Du musst eine Küche gar nicht mit vermieten. Wenn die Geräte und Schränke aufgrund des Alters und Zustands monetär nichts mehr einbringen, kannst Du diese auch dem Mieter überlassen. Du kannst die Einbauten verschenken oder dem Mieter als Leihe zur Verfügung stellen. Wichtig dabei ist im Mietvertrag festzulegen, dass Du keine Gewährleistung übernimmst. Der Mieter ist dann selbst verantwortlich für Reparaturen oder den Ersatz von Geräten.

 

Fazit: Vor- und Nachteile der Einbauküche bei einer Mietwohnung

Die Entscheidung, ob mit oder ohne Einbauküche vermieten, ist abhängig vom Einzelfall. Grundsätzlich macht die Vermietung ohne Küche weniger Arbeit. Du stehst ohne Einbauküche nicht in der Verantwortung für Reparaturen und sparst Dir die Einbauarbeiten.

Eine Einbauküche kann vor allem bei kleinen Wohnungen, wo der Mieterwechsel oft größer ist, von Vorteil sein. Du vermeidest die umständlichen Verhandlungen beim Auszug darüber, was mit der Küche geschieht. Auch beugst Du improvisierten Lösungen durch die Mieter vor und der damit verbundenen Belastung der Bausubstanz. Letztlich solltest Du Dir ausrechnen, ob sich die Einbauküche lohnt. Kannst Du besser und ertragreicher vermieten? Lassen sich Steuervorteile realisieren? Dann ist die Investition in eine Einbauküche zu empfehlen.