Mit der Mietspiegelreform werden Mietanpassungen in Zukunft schwieriger, aber auch rechtssicherer. Die wichtigsten gesetzlichen Änderungen im Überblick.
Mit der am 17. September 2021 von Bundesrat beschlossenen Mietspiegelreform hat der Gesetzgeber die Mietspiegel 2022 als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete deutlich gestärkt. Vermieter erhalten damit eine klaren Rechtsrahmen, auf deren Grundlage sie Mietanpassung vornehmen können.
Mietspiegel für alle Gemeinden ab 50.000 Einwohner
Die Reform tritt ab dem 1. Juli 2022 in Kraft. Dann sollen alle Gemeinden ab 50.000 Einwohner einen Mietspiegel einführen. Haben Kommunen bislang noch keinen Mietspiegel veröffentlicht, dürfen sie eine Übergangsfrist in Anspruch nehmen. Möchten sie nur einen einfachen Mietspiegel erstellen, müssen sie diesen bis zum 1. Januar 2023 ausarbeiten. Für die Veröffentlichung eines qualifizierten Mietspiegels haben sie Zeit bis zum 1. Januar 2024.
Vermieter sollten bei der zuständigen Gemeinde nachfragen, ob ein Mietspiegel vorliegt. In der Regel sind die Mietspiegel sowie die dazugehörigen Erläuterungen auf den Internetseiten der Kommunen abrufbar.
Unser Tipp: Mieterhöhungen kannst Du mit der vorformulierten Vorlage Mieterhöhungsverlangen in Vermietet.de rechtssicher durchführen. Wenn Du nach Mietspiegel erhöhst, solltest Du diesen als Dokument oder den Link zum Download dem Schreiben für die Mieterhöhung hinzufügen. So kannst Du die Mietanpassung rechtssicher begründen.
Ziel der Mietspiegelreform ist es, ab Juli 2022 nur noch „qualifizierte Mietspiegel“ zur Begründung einer Mieterhöhung gelten zu lassen. Zwar ist die Mieterhöhung nach Mietspiegel manchmal schwierig, damit ist aber ein rechtlich verbindlicher Rahmen gesetzt. Das wird hoffentlich dazu führen, dass Rechtsstreitigkeiten bei Mieterhöhungen weniger werden.
Mindeststandards für den qualifizierten Mietspiegel
Der qualifizierte Mietspiegel ist in der Erstellung für die Gemeinden aufwändig und teuer. Die herangezogenen Daten müssen nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erhoben werden. Bislang gab es häufig Streit darüber, ob ein Mietspiegel als qualifiziert anerkannt wird. Mit der neuen Mietspiegelverordnung hat der Gesetzgeber Mindeststandards für einen qualifizierten Mietspiegel festgelegt.
Einfacher Mietspiegel 2022 weiter anerkannt
Die einfachen Mietspiegel sollen allerdings weiter anerkannt bleiben. Diese müssen von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam anerkannt werden. Kleine Kommunen mit begrenzten finanziellen Mitteln können sich so für den einfachen, kostengünstigen Mietspiegel entscheiden.
Ob dieser bei einer Mieterhöhung herangezogen werden kann, bleibt Ermessenssache des Richters. Einfache Mietspiegel sind in ihrer Verbindlichkeit begrenzt.
Bestehen bleibt auch die Möglichkeit, für eine Mieterhöhung einen Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beauftragen. Für den privaten Vermieter ist ein solches Gutachten in der Praxis zu teuer. Allenfalls bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist es sinnvoll, einen Gutachter zu bestellen.
Anpassung des Mietspiegels an die Marktentwicklung
Mietspiegel sollen die Behörden weiterhin nach zwei Jahren an die Marktentwicklung anpassen, qualifizierte Mietspiegel sind nach vier Jahren neu zu erstellen. Die Politik denkt derzeit darüber nach, die Zeiträume für die Neuerstellung des Mietspiegels zu verlängern. Im Koalitionsvertrag waren bis sieben Jahre gefordert. Interessenvertreter der Wohnungswirtschaft protestieren, weil damit die ortsübliche Vergleichsmiete von der Marktentwicklung abgekoppelt wird.
Neue Auskunftspflichten
Die Daten zur Erstellung des Mietspiegels wurden bislang durch Umfragen unter Mieterinnen und Mietern erhoben. Die Teilnahme an den Befragungen war freiwillig, weshalb die Ergebnisse nicht immer repräsentativ waren. Der Gesetzgeber hat mit neuen Auskunftspflichten nachgebessert. Mieter und Vermieter sind künftig verpflichtet, Auskunft über ihr Mietverhältnis zu geben.
Außerdem erhalten die Behörden neue Befugnisse, damit sie bessere Daten erheben können. Für die Erstellung des Mietspiegels dürfen die Beauftragten nun auch Daten aus dem Melderegister, aus der Erhebung der Grundsteuer sowie aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus verwerten.
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