Betriebskostenspiegel: Reine Statistik? Oder doch für Dich als Vermieter interessant?

Der bekannteste Betriebskostenspiegel wird bereits seit 2004 vom Deutschen Mieterbund (DMB) erhoben – und zwar jährlich und für das gesamte Bundesgebiet. Naturgemäß kann es sich nur um eine sehr pauschale Betrachtung handeln. Warum Du Dich trotzdem mit dieser Statistik befassen solltest, das erfährst Du im Folgenden.

Sie bestimmen die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie und sollten deswegen ernst genommen werden: die Betriebskosten, die Dir als Eigentümer durch das Eigentum oder durch die Nutzung einer Immobilie laufend entstehen. Das klingt erst einmal sehr theoretisch und allgemein, gerät in der Praxis aber schnell zum Streitpunkt. Deswegen erfassen neben dem Deutschen Mieterbund (DMB) mit seinen Landesverbänden auch andere Institutionen bereits seit vielen Jahren die Betriebskosten in sämtlichen Regionen unseres Landes, um sie in die jährlich erscheinenden Betriebskostenspiegel einfließen zu lassen.

Die Betriebskosten: Was zählt dazu – und was nicht?

Die Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung [BetrKV] geregelt: Demnach handelt es sich grundsätzlich um alle Kosten, mit denen Du Dich im Zusammenhang mit Deiner Immobilie konfrontiert siehst. Diese Kosten können durchaus in der Höhe variieren und müssen auch nicht immer in einem einheitlichen Intervall anfallen: Während Der Schornsteinfeger in der Regel einmal im Jahr seine Prüfung durchführt, werden Öltanks nur alle drei bis fünf Jahre gereinigt. Die Pflege von Grünanlagen kann in einem Jahr höher sein als in anderen. Muss hingegen Sperrmüll einmalig abgeholt werden, darf das nicht zu den Müllabfuhrkosten gezählt werden: Einmalig oder in nicht vorhersehbaren Abständen anfallende Kosten sind nämlich nicht vorgesehen. Hier spielen also unterschiedlichste Aspekte eine Rolle.

Was nicht zu den Betriebskosten gehört

Deswegen ist es durchaus sinnvoll, zunächst die Kostenpositionen auszuschließen, die nicht zu den Betriebskosten gezählt werden dürfen:

• Kosten für die Verwaltung
  Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Arbeitskräfte oder Einrichtungen, die für die Verwaltung der Immobilie erforderlich sind und für die Aufsicht anfallen. Doch auch die von Dir als Vermieter geleistete Arbeit zur Verwaltung, die Kosten der Geschäftsführung und für die gesetzlichen sowie freiwilligen Prüfungen der Jahresabschlüsse kannst Du nicht als Betriebskosten berücksichtigen.
• Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
  Um die Vermietbarkeit Deiner Immobilien zu gewährleisten, musst Du regelmäßig investieren: Alter, Abnutzung und auch die Witterung verursachen bauliche oder andere Mängel, die behoben werden müssen. Diese Aufwendungen kannst Du ebenfalls nicht zu den Betriebskosten rechnen.
• Kosten des Mieters selbst
  Dein Mieter schließt eigene Versorgungsverträge ab, wie beispielsweise mit einem Energielieferanten. Diese Kosten gehören ebenso wenig zu den relevanten Betriebskosten wie weitere, außerhalb der Miete anfallenden Kosten des Mieters, wie zum Beispiel für Telefon oder Internet.

Der Betriebskostenspiegel als statistische Größe

Auch wenn es ausgesprochen kompliziert ist, die Betriebskostenverordnung hilft Dir nicht nur dabei, die Höhe der Betriebskosten zu ermitteln, sondern auch nach den einzelnen Betriebskostenarten zu differenzieren. Ein Beispiel soll das erläutern – nämlich die Kosten der Wasserversorgung. Zu dieser Betriebskostenart zählen demnach folgende Positionen:

• der Wasserverbrauch
• die Grundgebühren
• die Anmietung oder anderweitige Überlassung von Wasserzählern
• deren Einsatz und die Eichung
• die Berechnung und Aufteilung
• die Wartung der Wassermengenregler
  usw.
  

Hinter jeder einzelnen Betriebskostenart verbergen sich also verschiedene Aufwendungen. Diese Zahlen werden jedes Jahr neu zusammengefasst, um den Betriebskostenspiegel zu erstellen. Und das kann dann folgendermaßen aussehen:

Betriebskosten – Deutschland 2018 – in Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat

Heizung inklusive Warmwasseraufbereitung – 1,03
Wasser inklusive Abwasser – 0,34
Hauswart – 0,3
Versicherung – 0,21
Aufzug – 0,19
Grundsteuer – 0,19
Gebäudereinigung – 0,19
Müllabfuhr – 0,18
Hauswart/Winterdienst – 0,16
Antenne/Kabel – 0,13
Gartenpflege – 0,11
Allgemeinstrom – 0,05
Straßenreinigung – 0,03
Schornsteinreinigung – 0,03
Sonstige – 0,04

Quelle: Statista – https://de.statista.com/statistik/daten/studie/180557/umfrage/betriebskosten-fuer-mietwohnungen-von-deutschland/

Im Betriebskostenspiegel findest Du aber drei unterschiedliche Werte – den unteren Grenzwert, den Durchschnitt und die obere, also kritische Grenze. Die Angaben erfolgen immer in Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat. Allerdings variieren die Betriebskosten regional – und das teilweise erheblich. Was sagen diese Zahlen also aus?

Wichtiger Anhaltspunkt zur Wirtschaftlichkeit der Immobilie

Diese Statistiken haben zunächst einen rein informatorischen Charakter – und doch können sie eine rechtliche Wirkung entfalten: Einerseits können sich Deine Mietinteressenten anhand der ausgewiesenen Betriebskosten orientieren, welche Kostenpositionen auf sie zukommen würden. Andererseits spielt der Betriebskostenspiegel eine Rolle, solltest Du Deine Betriebskostenabrechnung prüfen, um die Wirtschaftlichkeit des Objektes im Blick zu halten. Die Aufstellung macht es Dir leichter, auffällige Kostenpositionen zu identifizieren und Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Sollten Deine Mieter wegen eines solchen Ausreißers den Rechtsweg beschreiten, wird trotzdem eine Einzelfallprüfung durchgeführt: Weichen einzelne Positionen von der Norm ab, müssen nicht zwingend die gesamten Betriebskosten für Deine Immobilie überhöht sein. Die im Betriebskostenspiegel erfassten Werte sind also nur Anhaltspunkte – sie geben Orientierung, liefern aber keinen Nachweis der verletzten Wirtschaftlichkeit.

Wer erstellt die Betriebskostenspiegel?

Zunächst ist natürlich der Deutsche Mieterbund zu nennen, der seit 2004 seinen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Doch es gibt auch andere Initiatoren, wie beispielsweise Verbraucherportale, die jedoch in aller Regel werbefinanziert sind – derartige Publikationen solltest Du also mit Vorsicht genießen. Zielführender sind da die Betriebskostenspiegel, die zum Teil von Gemeinden aufgesetzt werden. Hier werden in der Regel auch die Bauwerke nach Alter oder Ausstattung mit den relevanten Betriebskosten ausgewiesen. Auch wenn diese Erhebungen eine repräsentative Aussage darstellen, haben sie jedoch – wie oben beschrieben – keine rechtliche Bindungswirkung.