Vermieter werden in Deutschland für viele Dinge in die Pflicht genommen, während Mieter einen gewissen Schutz genießen. Dennoch dürfen Deine Mieter nicht alles tun und lassen, was sie wollen. Mit der Unterschrift unter den Mietvertrag gewinnen sie nicht nur Rechte, sondern gehen Dir gegenüber auch Pflichten ein. Die 10 wichtigsten haben wir hier für Dich aufgelistet.
1. Mietkaution vollständig zahlen
Normalerweise wird im Mietvertrag die Zahlung einer Mietkaution vereinbart. Bis maximal drei Monats-Kaltmieten darfst Du als Vermieter verlangen, um Dich vor möglichem Zahlungsausfall abzusichern.
Wurde eine Barkaution vereinbart, darf Dein Mieter die Kaution in insgesamt drei Raten begleichen. Die erste Rate ist bis zum Einzug fällig. Die beiden anderen Raten müssen spätestens mit den beiden kommenden Monatsmieten überwiesen werden.
2. Miete pünktlich zahlen
Die Mietzahlung ist die wichtigste Pflicht eines Mieters. Sie muss nicht nur regelmäßig, sondern auch pünktlich erfolgen. Dein Mieter muss die komplette Miethöhe spätestens am dritten Werktag jeden Monats bei der Bank anweisen. Die Gutschrift sollte Dir als Vermieter somit ein bis zwei Tage später auf Deinem Konto vorliegen.
Zahlt Dein Mieter nicht pünktlich oder weniger als vertraglich vereinbart, darfst Du zunächst eine Zahlungserinnerung verschicken. Landet dann die Miete noch immer nicht auf Deinem Konto, darfst Du ihn abmahnen und sogar Mahngebühren verlangen.
Bekommst Du zwei Monate hintereinander deutlich weniger als den vereinbarten Mietpreis überwiesen oder bleibt Dir Dein Mieter über einen längeren Zeitraum einen Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten schuldig, bist Du berechtigt, eine fristlose Kündigung auszusprechen.
3. Hausordnung einhalten
In einem Mehrfamilienhaus muss es nicht zwingend eine Hausordnung geben. Vermietern ist es freigestellt, das Miteinander der Bewohner mithilfe einer Hausordnung zu regeln. Gibt es eine Hausordnung, gelten diese Richtlinien für jede Mietpartei gleichermaßen, schaffen Klarheiten und können Streitigkeit schon im Vorfeld ausschließen.
Damit die Hausordnung für Deine Mieter bindend wird, muss sie Teil des Mietvertrages sein. Entweder, indem Du sie direkt erwähnst oder sie als Anhang dem Vertrag beilegst. Ein Aushang im Treppenhaus reicht nicht aus.
In der Hausordnung werden verschiedene Pflichten geregelt. Das können zum Beispiel Ruhezeiten oder Schließzeiten für die Haustür sein, aber auch zu erledigende Aufgaben wie Treppenreinigung und Schneeräumen, sowie Nutzungsbestimmungen für einen Gemeinschaftsgarten oder einen Gemeinschaftskeller.
4. Richtiges Heizen und Lüften
Tipp
Füge dem Mietvertrag ein Infoblatt über richtiges Heizen und Lüften bei und weise Deinen Mieter explizit darauf hin. Zwar musst Du als Vermieter für die Schimmelbeseitigung sorgen, die Kosten sind jedoch vom Mieter zu tragen, wenn er für die Schimmelbildung verantwortlich ist und nicht eine mangelhafte Bausubstanz für den Schimmel gesorgt hat.Mieter unterliegen der sogenannten Obhutspflicht. Diese besagt, dass Mieter die Mietsache pfleglich zu behandeln und Schäden so gut es geht zu vermeiden haben. Stopfen sie beispielsweise Hygieneartikel in die Toilette und verursachen dadurch eine Rohrverstopfung oder lassen sie einen schweren Gegenstand auf die Bodenfliesen fallen, die dadurch zerspringen, ist eine Verletzung der Obhutspflicht gegeben. Mieter sind dann Dir gegenüber für den Schaden haftbar und müssen den Schaden kostenpflichtig und professionell beheben.
Einen wichtigen Teil der Obhutspflicht betrifft das richtige Heizen und Lüften. Zwar bist Du als Vermieter verpflichtet, dass die Heizung ordnungsgemäß funktioniert. Dein Mieter hat wiederum die Pflicht, diese auch zu betreiben.
Fällt die Raumtemperatur unter 16 Grad, ist das nicht nur gesundheitsgefährdend für den Bewohner, sondern es erhöht auch die Gefahr von Schimmelbildung. Außerdem können bei Minustemperaturen die Rohre platzen, wenn das Wasser darin gefriert und sich dadurch ausdehnt.
Heizen allein ist aber nicht ausreichend. Feuchte Luft kondensiert an kälteren Stellen an den Wänden. Sie werden feucht und Schimmel entsteht. Um das zu vermeiden, gilt im Allgemeinen, dass Mieter eine Raumtemperatur von 18 Grad in Schlafräumen, 20 Grad in Wohnräumen und 22 Grad im Badezimmer einzuhalten haben. Darüber hinaus ist regelmäßiges Lüften Pflicht, um die feuchte Luft nach draußen zu transportieren.
Doch was bedeutet regelmäßiges Lüften? Als Vermieter darfst Du nicht verlangen, dass Dein Mieter während der Arbeitszeit beziehungsweise Abwesenheit lüftet. Wie sollte das auch gehen? Daher wird im Allgemeinen das Stoßlüften zweimal täglich bis zu 15 Minuten geraten. Ist der Mieter zu Hause, wird das Lüften drei- bis viermal täglich empfohlen.
5. Mängel melden
Besteht in Deiner Wohnung ein Mangel, bist Du verpflichtet, diesen zu beheben. Das geht aber nur dann, wenn Dein Mieter Dir den Mangel anzeigt. Ob er das schriftlich oder telefonisch macht, ist unerheblich. Wichtig ist, dass er den Mangel unverzüglich meldet und Dir ausreichend Zeit für die Reparatur einräumt.
Wenn ein Mieter Dir einen Mangel nicht anzeigt und es dadurch zu Folgeschäden kommt – etwa weil die Toilette überläuft, nachdem das Wasser bereits seit geraumer Zeit nicht richtig abfließt – kannst Du gegenüber Deinem Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen.
6. Schönheitsreparaturen durchführen und Reparaturkosten bei übermäßigem Verschleiß übernehmen
Für Renovierungen bist Du per Gesetz Du als Vermieter verantwortlich. Es ist aber möglich, im Mietvertrag festzulegen, dass Dein Mieter sogenannte Schönheitsreparaturen, wie beispielsweise Malern und Tapezieren, zu übernehmen hat. Dazu bedarf es einer wirksamen Klausel im Vertrag: Strenge Zeitangaben sind tabu. Besser sind Formulierungen, die dem Mieter etwas mehr Freiraum lassen. Legitim ist zum Beispiel das Nennen von allgemeinen Zeiträumen, zu denen gestrichen werden soll:
- Bäder, Duschen, Küchen alle drei Jahre
- Wohnräume, Flure, Dielen alle fünf Jahre
- Nebenräume alle sieben Jahre
Zusätzlich zu den Schönheitsreparaturen darfst Du eine Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag integrieren. Dann muss der Mieter Reparaturkosten von bis zu 100 Euro selbst tragen. Wichtig ist, dass die Kleinreparaturkosten nur bei Dingen greift, zu denen der Mieter direkten Zugriff hat. Das sind beispielsweise Lichtschalter, Fenstergriffe, Duschköpfe und Wasserhähne.
Doch was tun, wenn Dein Mieter übermäßigen Verschleiß der Mietsache zu verantworten hat und die Kosten nicht unter die Kleinreparaturklausel fallen? Wenn zum Beispiel der Teppich bereits nach wenigen Jahren erneuert werden muss, etliche Kratzer das Parkett ruinieren oder die Tapete schon nach einem Jahr Mietzeit in Fetzen von der Wand hängt, dann kann davon ausgegangen werden, dass eine vertragswidrige Nutzung durch den Mieter vorliegt. Ist das der Fall muss der Mieter für die Reparaturkosten aufkommen und das unabhängig von etwaigen Vereinbarungen im Mietvertrag.
Achtung
Unter bestimmten Voraussetzungen darfst Du selbst mit einer wirksamen Klausel im Mietvertrag, die Tierhaltung nicht untersagen. Das ist zum Beispiel bei Blindenhunden der Fall. Außerdem muss das Verbot für alle Mietparteien gleichermaßen gelten. Hast Du einem Mieter die Hundehaltung erlaubt, musst Du das auch bei den anderen tun.7. Vermieter informieren und Erlaubnis einholen
Eines der größten Streitthemen zwischen Mieter und Vermieter ist die Tierhaltung. Viele Vermieter würden Tiere am liebsten komplett verbieten. Das darfst Du jedoch nicht. Die Haltung von Kleintieren ist grundsätzlich erlaubt. Anderslautende Klauseln sind unwirksam.
Bei Hunden und Katzen hast Du mehr Spielraum: Du darfst im Mietvertrag von Deinem Mieter verlangen, dass er Dich um Erlaubnis bittet, bevor er sich ein größeres Tier anschafft. Nur wenn Du zustimmst, darf Dein Mieter ein solches Tier ins Haus holen. Hält er sich nicht daran, darfst Du ihn abmahnen.
Die Informationspflicht für Mieter gilt nicht nur für Tiere. Möchte Dein Mieter einen Untermieter aufnehmen oder Umbauten vornehmen, darf er das niemals ohne Deine Zustimmung tun. Dein Mieter muss Dich schriftlich um Erlaubnis bitten. Außerdem empfiehlt es sich, die Details schriftlich festzuhalten: Wer zahlt für den Umbau? Was passiert beim Ende des Mietverhältnisses damit? Wer haftet für Schäden, die beim Umbau oder durch den Untermieter entstehen?
8. Pflichten nach der Kündigung des Mietverhältnisses
Hat Dein Mieter das Mietverhältnis gekündigt, hat er weiterhin einige Pflichten zu erfüllen. Unter anderem muss er weiterhin die Miete zahlen – pünktlich und vollständig. Das “Abwohnen der Mietkaution” ist nicht erlaubt und führt zu einem Mietrückstand.
Dein Mieter ist außerdem dazu verpflichtet, eine Wohnungsübergabe durchzuführen. Am besten geschieht dies zum Ende der Kündigungsfrist. Nur wenn Du zustimmst, könnt ihr das Mietverhältnis vorzeitig mit einer früheren Übergabe beenden.
Während der Kündigungsfrist darfst Du als Vermieter mit der Suche nach einem Nachmieter beginnen. Dein Mieter ist verpflichtet, für Wohnungsbesichtigungen zur Verfügung zu stehen. Die Termine müssen mindestens zwei bis drei Tage im Voraus angekündigt werden und dürfen nicht während der Arbeitszeiten des Mieters stattfinden.
Mieter dürfen Dir Nachmieter vorstellen. Du bist aber nicht verpflichtet, einen der Vorschläge zu akzeptieren.
9. Pflichten beim Auszug des Mieters
Die Wohnung muss besenrein übergeben werden. Das bedeutet, dass die Wohnung leergeräumt werden muss und von groben Verschmutzungen befreit ist. Auch im Keller oder Gemeinschaftsräumen, im Hinterhof oder Garten dürfen sich keine Sachen mehr vom Mieter befinden.
Auch Einbauküchen, die dem Mieter gehören, müssen entfernt werden. Du hast zwar die Möglichkeit, nach Absprache die Küchenmöbel zu übernehmen, eine Verpflichtung dazu gibt es aber nicht. Auch Nachmieter können Einbauten oder Möbel übernehmen, sodass der Vormieter sie in der Wohnung lassen kann. Der Nachmieter muss dann die Verantwortung dafür übernehmen. Am besten legt ihr das schriftlich fest, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Zum Zeitpunkt der Übergabe muss außerdem der ordnungsgemäße Zustand der Wohnung hergestellt sein: Mängel und Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, müssen behoben worden sein. Sofern vertraglich vereinbart, müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt sein und etwaige bauliche Veränderungen zurück gebaut sein. Ist das nicht der Fall, setzt Du Deinem Mieter eine Frist, bis wann die Nachbesserungen zu erfolgen haben.
10. Meldepflicht beim Einwohnermeldeamt
Seit 2015 gibt es eine Meldepflicht in Deutschland. Mieter müssen sich nach einem Umzug innerhalb von 14 Tagen beim Einwohnermeldeamt an- beziehungsweise ummelden. Sie benötigen dafür eine Wohnungsgeberbescheinigung von Dir. Kommt der Mieter der Meldepflicht nicht nach, kann die Behörde ein Bußgeld verhängen. Zwar liegt es nicht in Deiner Verantwortung, es schadet aber nicht, Deinen Mieter darüber zu informieren und ihm ungefragt die Bescheinigung auszuhändigen.
