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Juli 1, 2022 | 3 Min Lesezeit

Gesetzliche Kündigungsfrist Wohnung: So kündigst Du Deinem Mieter fristgerecht

Für Mieter und Vermieter gelten hinsichtlich der Kündigung einer Mietwohnung unterschiedliche Vorgaben und Fristen. Während Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist Wohnungen in nur drei Monaten loswerden, ist es für Dich als Vermieter nicht ganz so einfach. Planst Du Deinem Mieter zu kündigen, solltest Du Dich mit den gesetzlichen Bestimmungen zur Wohnungskündigung vertraut machen und die Ausnahmen beachten, die wir für Dich hier zusammengefasst haben.

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Für Mieter und Vermieter gelten hinsichtlich der Kündigung einer Mietwohnung unterschiedliche Vorgaben und Fristen. Während Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist Wohnungen in nur drei Monaten loswerden, ist es für Dich als Vermieter nicht ganz so einfach. Planst Du Deinem Mieter zu kündigen, solltest Du Dich mit den gesetzlichen Bestimmungen zur Wohnungskündigung vertraut machen und die Ausnahmen beachten, die wir für Dich hier zusammengefasst haben.

Vermieter können ohne gesetzliche Kündigungsfrist Wohnung nicht kündigen 

Vermieter dürfen ihren Mietern nur mit wenigen Ausnahmen kündigen. Möchtest Du Deinem Mieter kündigen, brauchst Du nach § 573 BGB Abs. 2 Nr. 1-3 dafür einen von drei gesetzlich anerkannten Kündigungsgründen. 

Diese liegen vor bei: 

  • Eigenbedarf, 
  • der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Nutzung des Wohnraums oder 
  • bei der Vertragsverletzung des Mieters zum Beispiel bei Mietrückständen. 

 

Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind zum Beispiel: 

  • Der Vermieter möchte die Wohnung selbst bewohnen. 
  • Der Vermieter braucht die Wohnung für einen nahen Angehörigen. 

 

Auf Vermietet.de informieren wir Dich selbstverständlich umfassend über Dein Kündigungsrecht als Vermieter

 

Bist Du zur Kündigung berechtigt, musst Du zwingend die gesetzlichen Fristen einhalten. Eine für jeden Fall geltende Kündigungsfrist gibt es allerdings nicht, denn die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen orientiert sich nach § 573c BGB an der Mietdauer: 

  • Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren, gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. 
  • Bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren, gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist. 
  • Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren, gilt eine neunmonatige Kündigungsfrist. 

 

Diese gesetzlichen Regelungen greifen auch dann, wenn gar keine Kündigungsfrist im Mietvertrag steht. Andere Fristen können zwar vereinbart werden, auf kürzere Kündigungsfristen kann sich jedoch zum Schutz des Mieters auch nur der Mieter berufen und sind für den Vermieter im Zweifel unwirksam. Längere Kündigungsfristen im Mietvertrag hingegen sind nur für Vermieter wirksam. 

Vermieter dürfen also nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist Wohnungen kündigen. Eine längere Frist ist möglich, eine kürzere nur mit Ausnahmen. Diese sind: 

 

Untervermietung: 

Gemäß § 573c Abs. 3 BGB können Vermieter Untervermietungen von möblierten Zimmern schneller beenden. Geht die Kündigung bis spätestens 15. eines Monats beim Mieter ein, darf das Mietverhältnis bis zum Ablauf des Monats beendet werden. 

 

Werksmietwohnungen: 

Werksmietwohnungen dürfen mit einer gesetzlichen Frist von einem Monat gekündigt werden, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr besteht und die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer gebraucht wird. 

 

Wann Vermieter ohne die gesetzliche Kündigungsfrist Wohnungen kündigen dürfen 

Es gibt wenige Ausnahmen, bei denen die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietwohnungen nicht zum Tragen kommt. Dazu gehört die fristlose Kündigung der Wohnung (§ 543 BGB) mit 1-2 Wochen Räumungszeit, die bei schwerwiegender Vertragsverletzung des Mieters rechtens ist. 

Unter schwerwiegende Vertragsverletzungen fallen zum Beispiel mehrfacher Zahlungsverzug oder Zahlungsverspätungen, Hausfriedensbruch oder ungenehmigte Gewerbebetreibung. 

Ist Dein Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand, kannst Du eine fristlose Kündigung aussprechen. Diese ist allerdings nur mit einer vorherigen schriftlichen Abmahnung des Mieters möglich. Das gleiche gilt zum Beispiel auch bei unerlaubter Tierhaltung oder nächtlicher Ruhestörung. Dann ist ebenfalls eine Kündigung nach Abmahnung möglich. 

 

Kündigungsfristen in Zweifamilienhäusern 

In Zweifamilienhäusern gilt ein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a Abs.1 BGB. Das heißt, dass es keine von den gesetzlich anerkannten Kündigungsgründen bedarf, um dem Mieter zu kündigen. 

Die gesetzlichen Kündigungsfristen der Wohnung gelten trotzdem. Voraussetzungen für dieses erleichterte Kündigungsrecht sind zusätzlich, dass der Vermieter in demselben, einheitlichen Gebäude wie der Mieter wohnt, zum Beispiel in derselben Doppelhaushälfte und das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist (vgl. BGH, Urteil vom 23. 6. 2010 – VIII ZR 325/09). 

 

Kündigungsfrist bei Wohnungsverkauf 

Möchtest Du Deine Wohnung verkaufen, stellt das keinen Kündigungsgrund Deiner Mieter dar. Auch wenn sich leerstehende Wohnungen oft besser verkaufen lassen, darfst Du nicht einfach eine Kündigung aussprechen. Für Dich als Verkäufer gibt es also keine Kündigungsfrist bei Wohnungsverkauf. 

Hast Du die Wohnung gerade gekauft, greift zunächst ein besonderer Kündigungsschutz für Mieter. Die sogenannte Kündigungssperrfrist sorgt dafür, dass Du mindestens drei Jahre lang keinen Eigenbedarf ankündigen darfst. In manchen Fällen gibt es sogar eine deutlich längere Sperrfrist. Bevor Du eine vermietete Wohnung kaufst, die Du selbst bewohnen möchtest, solltest Du Dich daher umfassend über die gesetzliche Kündigungsfrist dieser Wohnung informieren. 

 

Formalitäten bei der gesetzlichen Kündigungsfrist der Wohnung 

Damit die gesetzliche Kündigungsfrist bei Wohnungen auch formal eingehalten wird, muss die Kündigung dem Mieter spätestens am dritten Werktag des Monats zugestellt worden sein. Erst dann gilt sie als fristgerecht und rechtswirksam. Außerdem solltest Du in Deinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen. 

Um fristlos oder mit der gesetzlichen Kündigungsfrist Mietwohnungen zu kündigen, braucht es also oft einen guten Grund. Liegen aber eindeutige Kündigungsgründe für Vermieter vor, wird die Kündigungsfrist eingehalten und formal alles beachtet, steht der rechtswirksamen Kündigung Deines Mieters nichts mehr im Wege. 

 

Widerspruch des Mieters nach Kündigung 

Auch wenn Du unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist eine Mietwohnung gekündigt hast, steht es Deinem Mieter frei Widerspruch einzulegen. Das ist dann der Fall, wenn die Kündigung eine soziale Härte bedeuten würde (§ 574 BGB).  

Härtefälle sind zum Beispiel: 

  • Hohes Alter des Mieters 
  • Schwere Erkrankung oder Behinderung 
  • Drohende Obdachlosigkeit 
  • Sehr lange Wohndauer 
  • Fortgeschrittene Schwangerschaft 

 

Legt Dein Mieter einen Widerspruch gegen Deine Kündigung aufgrund eines Härtefalls ein, geht der Fall häufig vor Gericht. Das entscheidet dann im Einzelnen, ob wirklich ein Härtefall vorliegt oder nicht. Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs hast Du gute Karten, wenn Du die Wohnung selbst beziehen möchtest und diese dringend benötigst. Ist die Wohnung für Dich jedoch nur eine Kapitalanlage, wird dem Widerspruch eher stattgegeben. 

In der Regel wird das Mietverhältnis bis zur Klärung des Sachverhalts befristet verlängert. Das gibt dem Gericht Zeit, sich umfassend damit zu beschäftigen und eine Entscheidung zu treffen. 

Damit der Widerspruch aber überhaupt wirksam wird, muss er in jedem Fall schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist bei Dir eingehen. Hast Du vergessen, Deinen Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinzuweisen, kann der Mieter noch bis kurz vor dem Gerichtstermin zur Räumungsklage die Kündigung einreichen. 

 

Gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter: Wie sind die gesetzlichen Kündigungsfristen bei Mietwohnungen? 

Mieter müssen eine gesetzliche Kündigungsfrist ihrer Wohnung von drei Monaten einhalten (§ 573c Abs. 1 BGB). Das gilt unabhängig davon, wie lange sie schon in der Wohnung leben. Damit der laufende Monat mitzählt, muss die Kündigung der Mietwohnung spätestens am dritten Werktag bei Dir eingegangen sein. Ist das nicht der Fall, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist der Miete automatisch um einen Monat. 

Die Kündigung des Mietvertrags muss schriftlich erfolgen. SMS, E-Mail oder gar WhatsApp reichen nicht. Außerdem können nur alle Mieter gleichzeitig kündigen. Möchte nur einer der Mieter ausziehen, bleibt der Mietvertrag entweder bestehen (inklusive aller Mieter) oder Du setzt einen neuen Mietvertrag mit dem verbliebenen Mieter auf. 

 

Hinweis: Oft verlangen Mieter eine Kündigungsbestätigung von Dir. Diese ist für Dich aber nicht verpflichtend.  

 

Gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen kann ausgeschlossen werden 

Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mieter können in seltenen Fällen ausgeschlossen sein. Bei befristeten Mietverträgen sind Kündigungen nicht nötig. Der Vertrag läuft automatisch aus. Eine Kündigung vor Ablauf der Befristung ist ausgeschlossen. 

Du kannst auch bei unbefristeten Mietverträgen einen Kündigungsausschluss mit Deinem Mieter vereinbaren. Der Kündigungsausschluss ist für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren zulässig. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung durch Deinen Mieter ist dann nicht möglich (BGH, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16).  

 

Gesetzliche Kündigungsfrist Miete: Das sind die Regeln bei Sonderfällen 

In manchen Fällen steht Mietern ein Sonderkündigunsgrecht zu. Je nach Fall gibt der Gesetzgeber andere Kündigungsfristen vor: 

 

Kündigungsfrist bei Modernisierung 

Möchtest Du die Mietwohnung umfassend sanieren, verkürzt sich auf Wunsch des Mieters die gesetzliche Kündigungsfrist der Wohnung auf zwei Monate (§ 555e BGB). Kündigst Du die Modernisierung zum Beispiel im Januar an, darf Dein Mieter im Laufe des Februars zu Ende März kündigen. 

Die verkürzte Kündigungsfrist gilt nicht bei kleineren Reparaturen oder Instandhaltungen. 

 

Kündigungsfrist bei Mieterhöhung 

Genau wie bei Modernisierungen verkürzt sich die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen auf zwei Monate, wenn Du eine Mieterhöhung ankündigst (§ 561 BGB). Die verkürzte Frist gilt bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zustellung der Mietanpassung. 

 

Kündigungsfrist bei gesundheitlicher Gefährdung 

Geht von der Mietwohnung eine gesundheitliche Gefährdung zum Beispiel aufgrund von Schimmel aus, darf Dein Mieter ohne Einhaltung einer gesetzlichen Frist kündigen (§ 543 BGB). 

 

Kündigungsfrist bei Tod des Mieters 

Wenn Dein Mieter stirbt, geht das Mietverhältnis automatisch auf die Erben über. Diese können die Wohnung mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 564 BGB). Wird die Wohnung von einem Paar gemietet, bleibt der Mietvertrag mit dem verbliebenen Partner weiterhin bestehen. War der verstorbene Mieter der Hauptmieter, geht das Mietverhältnis automatisch auf den Partner über. 

 

Gesetzliche Kündigungsfrist bei Wohnungen gilt auch bei vorzeitigem Auszug 

Ein häufiger Irrtum ist, dass Du verpflichtet bist die Kündigungsfrist zu verkürzen, wenn Dein Mieter bereits einen neuen Nachmieter präsentiert: Du darfst in jedem Fall auf die drei Monate Kündigungsfrist bestehen. 

Das Mietverhältnis wird auch nicht durch den Auszug des Mieters beendet. Zieht der Mieter vor Ende der Kündigungsfrist aus, ist er weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet. Wenn Du allerdings nach dem Auszug und vor Vertragsende Renovierungen ausführst, gilt das Mietverhältnis als vorzeitig beendet und der Mieter muss keine weitere Mietzahlung leisten. 

 

Achtung: Zieht der neue Mieter bereits vor Ende der Kündigungsfrist ein, ist der alte Mieter mit der Wohnungsübergabe aus dem Vertrag entlassen. Das doppelte Abkassieren der Miete ist nicht zulässig (§ 537 Abs. 2 BGB).  

 

Gesetzliche Kündigungsfristen – Wohnung in Kürze: 

  • Vermieter dürfen nur aus bestimmten Gründen dem Mieter kündigen. 
  • Die Kündigungsfrist beläuft sich auf mindestens drei Monate. 
  • Bei Ausnahmen wie Untervermietung und Werksmietwohnungen beträgt die Frist einen Monat. 
  • Bei schweren Mietvertragsverletzungen darf dem Mieter fristlos gekündigt werden. 
  • Mieter dürfen einer fristgerechten Kündigung in Härtefällen widersprechen. 

Autoreninfo

Yvonne Häusler
Yvonne Häusler Content Managerin
Yvonne ist seit Februar 2020 als Content Managerin bei Vermietet.de an Bord. Sie versorgt Euch mit informativen Artikeln, Updates sowie Tipps & Tricks rund um die Immobilienbranche.

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