Als Eigentümer und Vermieter musst Du Dich an viele Pflichten halten – unter anderem, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet oder Du nach dem Wohnungskauf die Immobilie selber bewohnen möchtest. Welche Kündigungsfrist bei einem Wohnungsverkauf zu beachten ist, liest Du hier.
Kündigungsfrist bei Wohnungsverkauf – diverse Regelungen für verschiedene Situationen
Damit Du den Überblick behältst, wann Du welche Kündigungsfrist bei einem Wohnungsverkauf einhalten musst, haben wir nachfolgend die häufigsten Situationen und die zu beachtenden Regelungen zusammengefasst.
Sie verkaufen an einen neuen Eigentümer
Möchtest Du eine vermietete Wohnung verkaufen, musst Du Dich nicht mit der Kündigungsfrist bei einem Wohnungsverkauf befassen. Der neue Eigentümer entscheidet, ob und warum er einen bestehenden Mietvertrag kündigt. Grundsätzlich gilt nämlich, dass der neue Eigentümer an Deine Stelle als Vermieter tritt, wodurch dieser ebenso alle Rechte und Pflichten übernimmt. Gemäß Mietrecht bricht Kauf nicht die Miete und sämtliche im Mietvertrag enthaltenen Regelungen bleiben bestehen.
Hinweis: Der neue Eigentümer kann dem Mieter im Übrigen nicht so einfach kündigen – schon gar nicht sofort nach dem Kauf. Bei einem Eigentümerwechsel gelten die gesetzlich vorgeschriebenen Regelungen, wonach eine ordentliche Kündigung bei Eigenbedarf mit einer Frist von mindestens drei Monaten möglich wäre.
Du kaufst eine vermietete Wohnung
Da der Eigentümerwechsel keinen Einfluss auf das Mietverhältnis hat und Du als neuer Eigentümer keine Sonderkündigungsrechte hast, gelten die üblichen gesetzlichen Kündigungsregelungen nach den §§ 573 und 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Hiernach musst Du als Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse vorweisen können.
Das liegt in der Regel dann vor, wenn
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und erheblich verletzt,
- die Eigennutzung geplant ist oder
- Du durch das Mietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert wirst.
Eine Ausnahme gilt nur, wenn Du ein Gebäude mit nur zwei Wohnungen erwirbst, ein Objekt selbst bewohnst und dem Mieter der anderen Wohnung kündigen möchtest. Die sogenannte „erleichterte Kündigung“ kannst Du auch dann ohne berechtigtes Interesse aussprechen. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei weitere Monate.
Soll die Wohnung weiterhin vermietet werden, lediglich mit einem neuen Mieter, kannst Du nach der Kündigung (sofern der Mieter keinen Härtefall vorweisen kann) mit Wohnungsgesuchen beginnen.
Die Kündigungsfrist nach dem Wohnungsverkauf und alle anderen allgemein gültigen Fristen für Dich als Vermieter sind in § 573c BGB geregelt:
Bewohnt der Mieter die Wohnung bereits seit über fünf Jahren gilt eine Frist von sechs Monaten, bei über acht Jahren verlängert sich die Frist wieder um drei Monate – in Summe wären das neun Monate. Besteht der Mietvertrag seit weniger als fünf Jahren gelten die üblichen drei Monate als Kündigungsfrist bei Wohnungsverkauf.
Du möchtest die vermietete Wohnung selber nutzen
Die Kündigung bei Wohnungsverkauf bezüglich Eigenbedarf kannst Du als neuer Eigentümer gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nach § 573c BGB aussprechen.
Achtung: Ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs laut bestehendem Mietvertrag ausgeschlossen, kannst Du die Wohnung auch als neuer Eigentümer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Bestehende Mietverträge werden immer übernommen.
Kündigungsfrist bei Wohnungsverkauf – vorab informieren lohnt sich
Wir raten jedem (zukünftigen) Eigentümer und Vermieter, sich genau über die Immobilie, bestehende Mietverträge und Nutzungsrechte zu informieren, um die korrekte Kündigungsfrist beim Wohnungsverkauf einzuhalten. Dies beeinflusst nicht nur Dein weiteres Vorgehen in Bezug auf Kündigung, Selbstnutzung oder Neuvermietung, sondern beispielsweise auch die Finanzierung. Die wiederum wird ebenfalls von vielen Faktoren beeinflusst – beispielsweise dem Beleihungswert bei einem Neubau.
