0 % Gelesen 0 % Gelesen
September 12, 2022 | 3 Min Lesezeit

Fristlose Kündigung der Wohnung als Vermieter

Die fristlose Kündigung der Wohnung ist durch Dich als Vermieter lediglich in wenigen Ausnahmefällen möglich – und dann auch nur, wenn Du formale Schritte und Anforderungen beim Kündigungsschreiben einhältst. Mit Vermietet.de bist Du auf der sicheren Seite, zum Beispiel durch eine von Anwälten geprüfte Vorlage für das Schreiben bei fristloser Kündigung der Wohnung. 

Blog hören Kostenlos nutzen Über 250.000
Vermieter vertrauen
unserer Plattform

Die fristlose Kündigung der Wohnung ist durch Dich als Vermieter lediglich in wenigen Ausnahmefällen möglich – und dann auch nur, wenn Du formale Schritte und Anforderungen beim Kündigungsschreiben einhältst. Mit Vermietet.de bist Du auf der sicheren Seite, zum Beispiel durch eine von Anwälten geprüfte Vorlage für das Schreiben bei fristloser Kündigung der Wohnung. 

Was ist eine fristlose Kündigung der Wohnung?

Wenngleich Dein Mieter jederzeit die Wohnung ohne Angabe von Gründen fristgerecht kündigen kann, darfst Du als Vermieter nur in wenigen Fällen das Mietverhältnis beenden (vgl. § 573 BGB Abs. 2 Nr. 1-3). Normalerweise musst Du Dich bei der Kündigung der Wohnung an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten, sofern Du mit Deinem Mieter keine längeren Fristen vertraglich vereinbart hast. 

Die Mindest-Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung beträgt drei Monate. Der Gesetzgeber räumt Dir als Vermieter jedoch auch die fristlose Kündigung der Wohnung ein, mit der Du das Mietverhältnis binnen ein bis zwei Wochen auflösen kannst (sogenannte Räumungsfrist). Im Übrigen spielt es bei der fristlosen Kündigung keine Rolle, ob Du ein unbefristetes oder befristetes Mietverhältnis vereinbart hast. Auch die Kündigung eines befristeten Mietvertrags kann fristlos sein. 

Achtung: Mieter genießen in Deutschland einen hohen Schutz, sodass Du als Vermieter nicht nur einen Grund für die fristlose Kündigung der Wohnung haben musst, sondern auch verschiedene formale Anforderungen erfüllen musst. 

 

Gründe für die fristlose Kündigung der Wohnung

Weil die fristlose Kündigung der Wohnung begründet sein muss, spricht man auch von einer Kündigung aus wichtigem Grund. Kündigungsgründe für Vermieter sind nach §§ 543 und 569 BGB sowie einem Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofes folgende:

  • Dein Mieter verletzt Deine Rechte als Vermieter in erheblichem Maße, weil er die Mietsache gefährdet (mangelnde Sorgfalt, Vernachlässigung).
  • Dein Mieter überlässt die Wohnung einem Dritten (unerlaubte Untervermietung).
  • Dein Mieter stört den Hausfrieden (z. B. Beleidigung, Bedrohung, Gefährdung anderer Mieter). 
  • Dein Mieter nutzt die private Wohnung zu gewerblichen Zwecken (z. B. Kindertagesstätte, Musikschule). 
  • Dein Mieter ist im Mietrückstand.

Bezüglich des Mietrückstands als Grund für die fristlose Kündigung der Wohnung nennt der Gesetzgeber zwei Optionen:

  • Der Mieter hat an zwei aufeinander folgenden Terminen die komplette Miete – oder einen erheblichen Teil – nicht bezahlt.
  • Der Mieter hat in einem Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen einen Rückstand angesammelt, der mindestens zwei Monatsmieten erreicht hat. 

Achtung: Der Eigenbedarf erfüllt nicht die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags. Bei einer Eigenbedarfskündigung, sofern die Gründe vorliegen, musst Du Dich an die gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen halten. 

 

Überblick zu den Gründen für eine fristlose Wohnungskündigung

 

Kündigungsgrund Vorgehen Anmerkungen
Mietrückstand  

  • Es ist keine Abmahnung erforderlich. 
  • Du kannst theoretisch unmittelbar nach Bekanntwerden des Mietrückstands die fristlose Kündigung aussprechen
  • Wir empfehlen Dir, Dich zuvor mit Deinem Mieter in Verbindung zu setzen und ihn an den Zahlungsrückstand zu erinnern. 

 

  • Werden die Mietrückstände beglichen, entfällt der Grund für die fristlose Kündigung der Wohnung. 
Vernachlässigung der Mietsache
  • Gefährdet der Mieter durch unerlaubte Baumaßnahmen, nicht Heizen bei Frostgefahr oder durch Vermüllung die Mietsache, musst Du ihn zunächst schriftlich abmahnen. 
  • Mit der Abmahnung musst Du dem Mieter eine Frist zur Abhilfe einräumen, um die Mietsache wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen. 
  • Erfolgt dies nicht, kannst Du die fristlose Kündigung aussprechen. 

 

  • Möchtest Du im Vorfeld die Wohnung betreten, um Dir einen Eindruck zu verschaffen, musst Du dies zuvor bei Deinem Mieter anmelden. Ohne Erlaubnis darfst Du die Mietsache nicht betreten. 
Untervermietung
  • Überlässt der Mieter die Mietsache regelmäßig einem Dritten, kannst Du ihm eine Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung zustellen. 
  • Auch eine Unterlassungsklage kann folgen.
  • Ignoriert der Mieter beides, folgt die Kündigung als letzte Konsequenz. 

 

  • Achtung: Kann der Mieter beispielsweise aufgrund von Kurzarbeit seine Miete nicht zahlen und sucht sich hierzu einen Untermieter, hat eine fristlose Kündigung nicht zwingend Bestand. Hole Dir hierzu am besten rechtlichen Beistand. 
Gewerbliche Nutzung
  • Eine unerlaubte gewerbliche Nutzung privater Wohnräume, die zum Nachteil von Mitmietern ist (z. B. das Ein- und Ausgehen von Kunden, Lärmbelästigung) musst Du zunächst abmahnen. 
  • Besteht das Problem weiterhin, folgt die fristlose Kündigung. 

 

Störung des Hausfriedens
  • Bei Störung des Hausfriedens (z. B. Bedrohung /Beleidigung / Belästigung Deiner Person oder anderer Mieter, kriminelle Handlungen) bist Du in der Beweislast (z. B. Meldungen durch andere Mieter).
  • Je nach Art der Störung ist eine Abmahnung zuvor nicht erforderlich (z. B. bei einem körperlichen Angriff). Ruhestörungen oder übermäßiges Hundegebell müssen abgemahnt werden. 

 

  • Nicht nur bei Straftaten gegen Dich, sondern auch gegen Mitmieter kannst Du die fristlose Kündigung aussprechen. 

 

Fristlose Kündigung der Wohnung wegen Mietrückstand: So kannst Du vorgehen

Der fristlosen Kündigung der Wohnung wegen Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht muss eine schriftliche Abmahnung mit angemessener Frist zur Beseitigung des Problems vorausgehen. Anders als bei einem Mietrückstand: Einen Mietrückstand musst Du nicht abmahnen. Sobald die Miete nicht zum vereinbarten Zeitpunkt auf dem Konto eingegangen ist, ist Dein Mieter in Verzug. Theoretisch. In der Praxis kannst und solltest Du etwas kulanter sein, wenn Dein Mieter ansonsten sehr zuverlässig ist und Du das Mietverhältnis weiterführen möchtest. So kannst Du den Mieter zunächst an die versäumte Zahlung erinnern oder das persönliche Gespräch suchen. Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Kurzarbeit können Gründe dafür sein, dass Dein Mieter mit der Miete im Rückstand ist. Erhältst Du auch daraufhin nicht die rückständige Miete, kannst Du Deinem Mieter die fristlose Kündigung wegen Mietrückstands aussprechen. 

Hinweis: Fristlose Kündigung der Wohnung: Rechtssichere Vorlage für Vermieter: Die fristlose Kündigung der Wohnung kann nicht nur daran scheitern, dass kein wichtiger Grund vorliegt, sondern auch an den fehlenden formalen Anforderungen des Kündigungsschreibens. Angaben zu den Personen (Mieter, Du als Vermieter) sowie zum Ort und Datum sind ebenso notwendig wie die direkte, unmissverständliche Formulierung, dass Du Deinem Mieter fristlos die Wohnung kündigst. Weiterhin musst Du den Grund für die fristlose Kündigung nennen. Damit Du immer auf der sicheren Seite bist, stellen wir Dir in unserem Tool eine rechtssichere Vorlage für die fristlose Kündigung der Wohnung zur Verfügung. 

 

Fristlose Kündigung der Wohnung: Ist Widerspruch durch den Mieter möglich?

Erfüllt Deine fristlose Kündigung alle Voraussetzungen, sie ist also wirksam, kann Dein Mieter nicht widersprechen. Ein Recht auf Widerspruch, wie bei einer ordentlichen Kündigung, hat er nicht. Ist er der Meinung, dass für die außerordentliche Kündigung kein Grund vorliegt, kann er Deinem Schreiben natürlich trotzdem widersprechen und beispielsweise einen Rechtsbeistand zu Rate ziehen. Es ist daher ratsam, im Vorfeld genau zu prüfen, ob eine fristlose Kündigung rechtssicher ist und entsprechende Belege zu dokumentieren. Bei Mietrückständen ist das recht simpel, da die Kontobelege ausreichen. Bei einer Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht, unerlaubter Untervermietung oder gewerblicher Nutzung ist es mitunter schwieriger, Belege für die Verletzung Deiner Vermieterrechte zu sammeln. Hier helfen meist Beschwerden durch Mitmieter. 

 

Fristlose Kündigung der Wohnung: Wie geht es weiter?

Mit dem Kündigungsschreiben musst Du Deinem Mieter eine Räumungsfrist einräumen, die meist zwischen ein bis zwei Wochen liegt. Innerhalb dieser Zeit muss er die Wohnung verlassen. 

Soweit die Theorie! In der Mietpraxis sieht es leider häufig anders aus: Der Mieter widerspricht der wirksamen Kündigung aus wichtigem Grund und sucht sich rechtlichen Beistand, oder weigert sich schlichtweg, die Wohnung zu räumen. Dann bleibt für Dich nur der Weg der Räumungsklage. Geregelt wird dies gemäß § 940a der Zivilprozessordnung (ZPO). Gegen eine Räumungsklage kann der Mieter Widerspruch einlegen, woraufhin es zu einer Gerichtsverhandlung kommt. Hier entscheidet das Gericht, ob die Gründe für die fristlose Kündigung rechtskräftig sind und der Mieter die Wohnung räumen muss. Daraufhin erhältst Du einen Räumungstitel, mit dem Du die Wohnung im Zweifelsfall durch einen Gerichtsvollzieher räumen lassen kannst. Allerdings ist der Räumungstitel erst vier Wochen nach der Urteilsverkündung rechtskräftig. Zuvor darfst Du keinen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, kommt es zu einer Zwangsräumung

Achtung: Sofern der Grund für die fristlose Kündigung ein Mietrückstand war, kann Dein Mieter bis zum Ablauf dieser Räumungsfrist die Kündigung abwenden, wenn er den Mietrückstand begleicht. Auch nachdem Du bereits die Räumungsklage vor Gericht beantragt hast, kann Dein Mieter den Rückstand begleichen, sodass die Prozessgrundlage entfällt und die Klage abgewiesen wird. 

 

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Die fristlose Kündigung der Wohnung darfst Du nur aus wichtigem Grund aussprechen. Je nach Grund muss dem Kündigungsschreiben eine Abmahnung mit Beseitigungsfrist vorangehen. Lediglich bei Mietrückstand musst Du zuvor nicht abmahnen. 
  • Damit die Kündigung aus wichtigem Grund wirksam ist, muss das Schreiben formale Anforderungen erfüllen. Sicher gehst Du mit einer rechtssicheren Vorlage für ein Kündigungsschreiben von Vermietet.de.
  • Holt sich Dein Mieter einen Rechtsbeistand oder er räumt die Wohnung nicht, und Du musst eine Räumungsklage einreichen, landet der Streit vor Gericht. 
  • Mit einem rechtskräftigen Räumungstitel kannst Du frühestens vier Wochen nach Urteilsverkündung die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen lassen – im Zweifelsfall auch unter Zwang des Mieters.

Autoreninfo

Andrea
Andrea
Als Content Managerin unterstützt Andrea das Team von Vermietet.de. Sie schreibt Fachtexte rund um die Immobilienbranche und betreut sämtliche redaktionelle Themen im Unternehmen. Aktuell kreiert sie Inhalte zu den neuesten Änderungen und Nachrichten für das Vermietet.de-Magazin.

Am häufigsten gelesen

Entdecke unsere beliebtesten Artikel rund um das Thema Immobilien.

Unsere Vermieter-Guides -kostenlos für Dich zum Download

Unsere Live-Webinare bringen Dich mit Experten & der Community zusammen

Sei gemeinsam mit anderen Vermietern dabei, wenn namenhafte Referenten praxisnahe Impulse für den Vermieter-Alltag geben. Stelle Deine Fragen im Chat und diskutiere im Anschluss die wichtigsten Aspekte des Vortrages mit der Community.

Unsere Webinar-Aufzeichnungenstehen Dir rund um die Uhr zur Verfügung

Du hast ein Webinar verpasst oder möchtest weitere spannende Inhalte entdecken? Dann lerne unsere Webinar-Aufzeichnungen kennen und finde genau das Thema, das für Dich und Deine Arbeit als Vermieter gerade relevant ist.

Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben?

Unser Newsletter

Interessen

Neueste Artikel

Lese unsere neuesten Artikel auf Vermietet.de.

Vermietet.de ist mehr als nur eine Plattform
für die Immobilienverwaltung

Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben? Werde Teil unserer Vermieter Community. Diskutiere mit Experten und erfahrenen Vermietern in unseren Social Media Gruppen oder abonniere einfach unseren Newslettern.

Unsere Vermieter-Community

Folge uns