Wohnungsmängel und Mietminderung

Wenn die Wohnung Deines Mieters Mängel aufweist, hat dieser ein Recht auf eine Mietminderung. Insbesondere bei einer Einschränkung der Wohnqualität wie bei Schimmel und Lärm besteht dieser Anspruch.

Das Wichtigste in Kürze

• Deine Mieter haben immer dann einen Anspruch auf Mietminderung, wenn die Nutzung der Wohnung durch einen Mangel beeinträchtigt wird.
• Ein Mangel liegt auch dann vor, wenn eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft der Wohnung nicht vorhanden ist.
• Die Miete darf automatisch durch den Mieter gekürzt werden, wenn der Mangel festgestellt wurde.
• Um die Mietminderung durchzusetzen, müssen die Mieter bei dem Vermieter eine Mängelanzeige stellen.

Minderung der Miete durch den Mieter

Deine Mieter dürfen immer dann die Miete kürzen, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, durch welchen die Nutzung eingeschränkt wird. Ebenso ist eine Mietminderung beim Fehlen bestimmter Eigenschaften der Immobilie, welche jedoch im Mietvertrag zugesichert wurden. Die Mieter können dann weniger Miete zahlen ohne Deine Zustimmung einzuholen. Wichtig ist aber, dass der Mangel Dir als Vermieter angezeigt wurde und der Mangel nicht selbstverschuldet war. Erst bei einer erfolgten Mängelanzeige besteht auch der Anspruch auf Mietminderung. Die Höhe der Minderung kann durch den Mieter bestimmt werden, sollte aber in Relation zum Mangel sein.

Wichtig ist zudem, dass Dir als Vermieter eine angemessene Zeit zur Beseitigung des Mangels eingeräumt wurde. Nur wenn Du innerhalb dieser Frist Deiner Verpflichtung zur Beseitigung nicht nachgekommen bist, besteht der Anspruch auf Seiten der Mieter. Eine Mietminderung darf immer so lange bestehen bleiben, wie auch der Mangel vorliegt. Ist der Mangel beseitigt, müssen die Mieter wieder die volle Miete bezahlen.

Die rechtliche Grundlage bildet § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches:

„§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln:

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient. 

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

 (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“

Höhe der Mietminderung bei Mangel: Urteile

Die Mieter dürfen die Höhe der Mietminderung selbst bestimmen. Dabei orientieren diese sich häufig an früheren Urteilen:

• Eine fehlende Einbauküche, die Vertragsgegenstand ist, rechtfertigte beispielsweise laut dem Landesgericht Dresden eine Mietminderung von 20 Prozent (Urteil aus dem Jahr 2001).
• Mietern, deren Wohnung nach einem Feuerbrand mit unbekannter Ursache unbewohnbar war, erließ das Landesgericht Frankfurt am Main die Miete um 100 Prozent (Urteil aus dem Jahr 1996).

Es gibt Mietminderungstabellen im Internet, wo ebenfalls solche Urteile zu finden sind. Beachte jedoch, dass jede Situation einer individuellen Einschätzung bedarf. Urteile sind stets als Richtwerte anzusehen.

Mietminderung rückwirkend beantragen 

Wohnungsmängel, die nach der Übergabe erst auffallen, können nachträglich geltend gemacht werden. Dann muss der Mangel bereits bei Vertragsabschluss vorgelegen haben, wurde jedoch nicht bemerkt. Normalerweise darf die Miete erst dann gekürzt werden, wenn die Mängelanzeige gestellt ist. Im Falle der späteren Kenntnisnahme durch den Mieter ist ausnahmsweise die rückwirkende Mietminderung erlaubt. Wenn ein Mieter beispielsweise erst einen Monat nach Einzug den Mangel feststellt, darf er dann trotzdem die Miete ab Einzug mindern. Wurde der Mangel jedoch durch eigene Fahrlässigkeit des Mieters erst später wahrgenommen, besteht dieser Anspruch nicht mehr.

Gründe für Mietminderung

Eine Mietminderung ist immer dann begründet, wenn die Wohnqualität durch einen Mangel beeinträchtigt wird. Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Mieter- oder Lebensrisiko gehören, gehören hier nicht dazu. Ein Mieter, der zum Beispiel neben eine Schule einzieht, muss mit Kinderlärm rechnen. Dies wird wissentlich in Kauf genommen, wenn der Vertrag unterzeichnet wird. Eine Mietminderung ist hier nicht erlaubt.

Der Wohnungsmangel muss erheblich sein, weswegen es manchmal schwierig ist, die Begründung der Mietminderung einzuschätzen. Wenn sich beispielsweise Ratten im Keller eingenistet haben und es zu Verunreinigungen durch Kot kommt, ist dies als Mangel anzusehen. Hat sich allerdings nur eine einzelne Ratte in den Kellerräumen verlaufen, ist dies dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuschreiben. Wenn Flugzeuge über das Haus fliegen, weil ein Flughafen in der Nähe ist, zählt dies zu den ortsüblichen Gegebenheiten. Auch hier ist eine Mietminderung wegen eines Mangels nicht zulässig.

Die häufigsten und zulässigen Gründe für eine Minderung sind die folgenden:

• Mietminderung wegen Lärm: Lärmbelästigung durch Hundegebell ist ein häufiger Grund für eine Mietminderung, Baulärm durch eine benachbarte Baustelle, Nachbarn, die lautstark streiten oder Musik hören, Störung der Nachtruhe, schlechte Schallisolierung der Wohnung, Lärm durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Wohnhaus
• Mietminderung wegen Feuchtigkeit: Feuchtigkeit und Schimmelbildung können unter Umständen eine Mietminderung berechtigen: feuchter Keller, ein undichtes Dach oder Fenster führt zu Eindringen von Regenwasser, Schimmelbildung durch Neubaufeuchtigkeit, Schimmelbildung durch Wärmebrücken, Schimmelbildung an den Möbeln durch feuchte Wände
• Mietminderung wegen Ausfall des Stroms, Warmwassers oder der Heizung: Ausfall der Heizung im Schlaf- oder Kinderzimmer, Ausfall der Heizung in der gesamten Wohnung, Ausfall des Warmwassers im Badezimmer, Ausfall des Warmwassers in der gesamten Wohnung, Ausfall der Stromversorgung in der gesamten Wohnung, Defekt am Lichtschalter
• Mietminderung wegen fehlender Eigenschaften der Wohnung: Entspricht eine Wohnung nicht den Vorgaben, welche im Mietvertrag vereinbart worden sind, besteht ein Anspruch auf Mietminderung. Dies kann der Fall sein bei: fehlender Einbauküche, zu geringer Quadratmeterzahl, fehlenden oder defekten Geräte, welche vertraglich bereitgestellt werden müssen, fehlendem Stellplatz für Fahrzeuge, fehlendem Kellerabteil, fehlenden Türen in der Wohnung