Das Zusammenleben in einem Mietshaus sollte harmonisch und ohne Streitigkeiten zwischen den Nachbarn verlaufen. Es gibt jedoch einige Punkte, die Konflikte auslösen können: Lärm durch Nachbarn, Kinderwagen und Fahrräder im Hausflur oder eine mangelnde Reinigung des Treppenhauses. Daher legen Vermieter häufig eine Hausordnung fest, welche den Mietern Regeln für ein friedliches Zusammenleben vorgibt. Doch welche Inhalte darfst Du als Vermieter integrieren – und welche nicht?
Muss eine Hausordnung erstellt werden?
Nein. Als Vermieter bist Du nicht dazu verpflichtet. Aber eine Hausordnung bietet viele Vorteile, weswegen sich die Integration in den Mietvertrag lohnt. Du kannst Regelungen für eine allgemeine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme der Mieter festlegen, wodurch sich Konflikte vorbeugen lassen. Sollte es dennoch zu einem Streit zwischen Nachbarn kommen, stellt die Hausordnung ein rechtlich gültiges sowie überzeugendes Argument dar, um den Konflikt zu beseitigen.
Wenn Du eine Hausordnung erstellst, achte darauf, dass diese nicht zu kompliziert geschrieben und möglichst kurzgehalten ist.
Was passiert, wenn es zu Streitigkeiten zwischen den Mietern kommt und keine Hausordnung vorliegt?
Dann gelten die gesetzlichen Regelungen, denn auch ohne Hausordnung sind die Mietparteien zu einem pfleglichen Umgang mit den Einrichtungen und Räumlichkeiten sowie einem rücksichtsvollen Miteinander verpflichtet. Beachte jedoch, dass die gesetzlichen Regelungen von Deinen eigenen Vorstellungen abweichen können, weswegen eine Hausordnung immer vorteilhaft ist.
Vorteile einer Hausordnung
- Die Nutzung der gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen wird bedarfsgerecht geregelt.
- Allgemeine Pflichten, die einer gegenseitigen Rücksichtnahme zwischen den Mietparteien dienen, werden festgelegt und damit mögliche Konflikte vorgebeugt.
- Beim Vorliegen einer Hausordnung müssen bestimmte Detailregelungen nicht extra im Mietvertrag aufgeführt werden.
- Sollte es dennoch zu Streitigkeiten kommen, bietet eine Hausordnung rechtlich verbindliche sowie überzeugende Argumente zur Schlichtung.
Wichtig für Dich: Es gibt einen wesentlichen Unterschied, ob Du die Hausordnung als Aushang im Flur oder als Anhang im Mietvertrag teilst. Als Aushang gibt diese lediglich Hinweise auf das Zusammenleben. Diese Hinweise auf Verhaltensweisen müssen nicht zwingend eingehalten werden. Wenn die Hausordnung aber Teil des Mietvertrages ist, wird diese zum Vertragsbestandteil und die Vorschriften werden bindend. Somit kannst Du bei Zuwiderhandlungen Sanktionen erteilen. Weiter unten führen wir diesen Punkt noch im Detail aus.
Diese Punkte dürfen in die Hausordnung
Folgende Punkte dürfen in Hausordnungen geregelt werden:
- Ruhezeiten: Der Hinweis zu gesetzlichen Ruhezeiten ist Bestandteil fast jeder Hausordnung. Demnach herrscht in der Regel zwischen 22 und 6 Uhr Nachtruhe. Die Mittagsruhe ist zwar heutzutage nicht mehr bundeseinheitlich geregelt, kann aber zwischen 12 und 15 Uhr definiert werden. Diese Zeiten müssen dann nicht extra im Mietvertrag erwähnt werden.
- Nutzung der Gemeinschaftsräume: Für die Nutzung von Waschküche oder Dachboden empfiehlt sich die klare Definition von Rechten und Pflichten in der Hausordnung. Du kannst vorgeben, zu welchen Zeiten die Gemeinschaftswaschmaschinen genutzt werden oder welche Plätze zum Trocknen der Wäsche zur Verfügung stehen.
- Regeln für Gemeinschaftsgärten: Eine Hausordnung sollte ebenfalls regeln, was im Garten erlaubt ist und was nicht. Diese kann definieren, ob Liegestühle, Blumenkübel und anderes bewegliches Mobiliar aufgestellt werden darf oder ob Gemüse angebaut werden darf. Auch das Grillen auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist erlaubt. Allerdings kannst Du das Grillen im Mietvertrag und dann auch in der Hausordnung verbieten oder einschränken. Wenn Du die Gartenpflege auf Deine Mieter übertragen möchtest, müssen diese Aufgaben auch Bestandteil des Mietvertrags sein.
- Haussicherheit: Sicherheitsaspekte sind ein wichtiger Punkt in jeder Hausordnung. Du darfst Schließzeiten für die Haustür festlegen und das Blockieren von Fluchtwegen verbieten. Auch die Lagerung gefährlicher Stoffe in der Tiefgarage kannst Du als Vermieter verbieten. Diese Regelungen gelten auch, wenn sie nicht Teil des Mietvertrags sind.
- Verpflichtende Aufgaben: Du solltest innerhalb der Hausordnung auch auf die Einhaltung von Ordnung im Haus eingehen. So kann den Mietern beispielsweise untersagt werden, Müll, Pflanzen oder Schuhe vor der Wohnungstür zu deponieren.
Mittels der Hausordnung kannst Du Deinen Mietern auch Arbeiten im und am Haus auferlegen. Dazu zählen Schneeschippen, Laubkehren oder die wöchentliche Reinigung des Treppenhauses. Dazu muss die Hausordnung jedoch Bestandteil des Mietvertrags sein, denn andernfalls ist der Mieter zu diesen Arbeiten nicht verpflichtet.
Achtung: Unverhältnismäßige Aufgaben wie das Streichen der Hausfassade oder die Erneuerung von Fliesen im Hausflur sind auch nach vertraglichen Regelungen nicht zulässig.
Das darf die Hausordnung nicht vorschreiben
Natürlich darf die Hausordnung nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder die Mieter in ihren Persönlichkeitsrechten einschränken. Du darfst also Deinen Mietern nicht grundsätzlich verbieten, in der Wohnung zu musizieren. Auch die Tierhaltung darf nicht grundsätzlich verboten werden. Du darfst hier aber gewisse Verhaltensregeln wie Ruhezeiten oder die Haltung von Kleintieren festlegen.
Weitere Verbote und Regelungen, die sich nicht als Hausordnung durchsetzen lassen, sind die folgenden:
- Besuchsverbot
- Untersagen von Kinderlärm
- Generelles Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr
- Kinderwagenverbot im Hausflur
- Übernachtungsverbot für Besucher des Mieters
- Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung
Problematisch wird es für Vermieter auch dann, wenn sie in der Hausordnung regeln, ob in der Mietswohnung eine Waschmaschine betrieben werden darf oder von wann bis wann diese laufen darf. Nach vorherrschender Meinung der Gerichte müssen normale Wohngeräusche – dazu zählen auch die Geräusche von Waschmaschinen und Trocknern – von anderen Bewohnern hingenommen werden.
Änderungen der Hausordnung
Die Änderung der Hausordnung kann auf verschiedene Gründe zurückgeführt werden: Überholung veralteter Regelungen, eine Aufteilung der Gemeinschaftsräume oder professionelle Organisation der Abläufe rund um das Gebäude. Dabei gilt es Unterscheidungen zu treffen: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, muss der Mieter erst seine Zustimmung zur Neugestaltung geben. Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrags, darf der Vermieter einseitige Änderungen vornehmen. Allerdings dürfen diese Änderungen nur einen ordnenden Charakter haben – wenn zum Beispiel im Haus nachträglich ein Waschraum oder Fahrradkeller eingerichtet wird, darf der Vermieter auch nachträglich Regelungen für diese Räume in der Hausordnung erlassen.
Hausordnung als Aushang oder Teil des Mietvertrags
Ist die Hausordnung ein Aushang im Flur oder wird sie dem Mieter getrennt vom Mietvertrag überreicht, darf sie nur ordnende Regelungen enthalten. Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume oder Regelungen zu Ruhezeiten können in solch einer Hausordnung zum Beispiel geregelt werden. In diesem Fall dürfen dem Mieter darin keine individuellen Aufgaben und Pflichten auferlegt werden. Außerdem sollten die Regelungen den Mieter nicht in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken oder gegen geltendes Recht verstoßen.
Willst Du Deinen Mietern hingegen bestimmte Arbeiten auferlegen (z.B. Gartenpflege, Schneeschippen, Hofkehren oder die Treppenhausreinigung), so muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Das bedeutet: Die Hausordnung muss entweder ein Anhang zum Mietvertrag sein oder im Mietvertrag erwähnt werden.
