Erwerb & Vermietung
Mai 7, 2022 von Peter Steinhauer peter.steinhauer@scout24.com

Heizperiode endet: Was muss ich als Vermieter jetzt beachten?

Mit dem 30. April ist offiziell die Heizperiode abgeschlossen. Komplett verzichten auf die Heizung dürfen Vermieter aber laut Mietrecht nicht. Welche Regeln gelten für den Sommerbetrieb?

Streng genommen gibt es keine gesetzliche Festlegung der Heizperiode in Deutschland. Gibt es dazu im Mietvertrag keine genaue Vereinbarung, hat sich rechtlich der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April etabliert. In dieser Zeit muss der Vermieter bestimmte Mindesttemperaturen garantieren.

20 bis 22 Grad Celsius, tagsüber
18 Grad, nachts

 

Auch im Sommer ist es manchmal kühl

Ist die Heizperiode vorüber, sollte der Vermieter die Heizung nicht komplett abschalten. Auch in den Sommermonaten kann es kühl werden. Vor allem verschieben sich durch den Klimawandel die Jahreszeiten. So kann es im Herbst noch lange warm bleiben, im Frühjahr kommt manchmal im April oder Mai noch ein Kälteeinbruch. Der Mieter darf dann verlangen, dass er in seiner Wohnung nicht fröstelt.

In einem Mehrfamilienhaus kommt es gerne zum Streit. Einige Mieter wollen es warm haben, andere sind bei Kälte nicht so empfindlich. Der Vermieter darf dann nicht nach Mehrheiten entscheiden, sondern muss im Zweifel dem einzelnen Mieter nachgeben. Zu berücksichtigen ist, dass ein Einschalten der Heizungsanlage Kosten verursacht, zum Beispiel für Strom. Diese Kosten kann der Eigentümer über die Betriebskosten auf die Gesamtheit der Mieter übertragen.

 

Mindesttemperaturen außerhalb der Heizperiode

Zu den genauen Mindesttemperaturen in den Sommermonaten gibt es unterschiedliche Gerichtsurteile. Sinkt die Raumtemperatur an zwei Tagen auf unter 16 Grad, dann haben das die Richter als gesundheitsgefährdend bewertet (LG Kassel WuM 64, 71). Der Vermieter muss deshalb sofort die Heizung wieder ans Laufen bringen. Zur Außentemperatur gibt es ebenfalls ein Urteil. Ist es draußen drei Tage lang kälter als 12 Grad, dann muss der Vermieter heizen (Amtsgericht Uelzen, WuM 86, 212).

 

Vorsicht Mietminderung

Reagiert der Vermieter nicht auf den Abfall der Temperaturen, hat der Mieter unter Umständen das Recht auf eine Mietminderung. Natürlich nur für die Zeit, in der die Wohnung kalt ist. Die Höhe der Minderung ist nicht einfach zu bestimmen und verlangt in der Regel rechtlichen Beistand. Der Mieter muss für die kalten Tage erst einen Nachweis erbringen, zum Beispiel in Form eines Temperaturprotokolls. Ebenso muss der Bewohner einen Heizungsausfall dem Vermieter mitteilen, damit dieser die Gelegenheit hat, den Schaden zu beheben.

 

Warmwasserversorgung unabhängig von der Heizperiode

Die Warmwasserversorgung muss der Vermieter das ganze Jahr über garantieren. Als Mindesttemperatur sehen die Gerichte 40 bis 50 Grad an. Dabei spielt es keine Rolle, wann der Mieter duschen will. Das Wasser für Badewanne und Dusche muss rund um die Uhr warm sein. Auch hier ist der Mieter ansonsten berechtigt, für den Zeitraum ohne Warmwasser die Miete zu mindern.

Uneins ist die Rechtsprechung bei der Frage, wie lange es dauern darf, bis das Warmwasser aus dem Brausekopf kommt. Eine gewisse Verzögerung muss der Mieter akzeptieren. Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil entschieden, dass das Wasser mit einer Temperatur von 40 Grad Mindesttemperatur innerhalb von 15 Sekunden aus dem Hahn oder dem Duschkopf fließen muss. Das Gericht begründete die Entscheidung mit dem gestiegenen Wasserverbrauch. Muss der Mieter das Wasser erst lange laufen lassen, bis es warm wird, macht sich das bei der Wasserrechnung bemerkbar.

Manche Heizsysteme verfügen über separate Komponenten zur Erwärmung des Heizungswassers und des Warmwassers in Bad und Küche. Hier kann der Vermieter im Sommer die Heizungskomponenten für die Raumwärme einfach abstellen. Das funktioniert oft mechanisch über einen Hebel. Auch wenn das Warmwasser über einen Durchlauferhitzer erwärmt wird, kann der Vermieter die Heizung im Sommer einfach abstellen.

 

Einstellen der Heizung auf Sommerbetrieb

Das Abstellen oder Umstellen der Heizung auf den Sommerbetrieb erfolgt bei älteren Modellen mechanisch. Neuere Heizungsanlagen lassen sich über einen Touchscreen bedienen und erledigen das Umstellen auf den Sommerbetrieb automatisch. Die Steuerung erfolgt über einen Temperatursensor, der entweder die Außentemperatur oder die Raumtemperatur misst. Damit ist die Heizungsanlage unabhängig von den Jahreszeiten oder der Heizperiode.

In der Regel ist die Heizung so eingestellt, dass sie bei einer Außentemperatur von 17 Grad anspringt. Ist das Haus gut gedämmt, hält sich die Wärme länger in den Räumen. Dann empfehlen manche Experten sogar einen Start der Heizung erst bei 12 Grad Außentemperatur.

 

Wärmepumpe im Blick halten

Die mit Sensor gesteuerte Regelungstechnik sorgt auch dafür, dass sich die Umwälzpumpe automatisch abschaltet. Damit diese sich nicht festgesetzt, stellt sie sich bei manchen Anlagen in gewissen Abständen zeitweise wieder an. Bei älteren Heizungsmodellen muss der Betreiber die Wärmepumpe mechanisch per Hebel ausschalten.

Die Arbeit der Wärmepumpe ist wichtig und sollte vom Vermieter regelmäßig kontrolliert werden. Die Pumpe verbraucht teuren Strom. Vor allem ältere Modelle haben großen Stromhunger.

 

Thermostate nicht runter drehen

Die Thermostate an den Heizkörpern sollte man im Sommer nicht ganz herunter drehen. Bleiben sie geöffnet, verhindert das ein Einklemmen der Stifte. Diese muss der Installateur dann nicht mühsam zu Beginn der Heizperiode im Herbst wieder herausziehen. Im schlimmsten Fall muss er das gesamte Thermostat neu installieren.

 

Gute Zeit für Arbeiten an der Heizung

Der Sommer ist immer auch eine gute Gelegenheit, Arbeiten an der Heizung vorzunehmen oder diese sogar auszutauschen. Die Installateure können die Anlage dann abstellen und in Ruhe ihre Arbeiten verrichten. Stellen die Arbeiter im Winter das Heizungssystem aus, belastet das die Mieter mit einer kalten Wohnung.

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