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November 17, 2022 | 6 Min Lesezeit

So gelingt eine reibungslose Wohnungsübergabe – Tipps für Vermieter

Der richtige Termin und ein sorgfältiges Übergabeprotokoll: Von einer professionell durchgeführten Wohnungsübergabe profitieren Vermieter und Mieter. Erfahre hier, was Du als Vermieter dabei beachten solltest. 

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Der richtige Termin und ein sorgfältiges Übergabeprotokoll: Von einer professionell durchgeführten Wohnungsübergabe profitieren Vermieter und Mieter. Erfahre hier, was Du als Vermieter dabei beachten solltest. 

Wohnungsübergabe: für Vermieter und Mieter wichtig

Eine sorgfältig durchgeführt Wohnungsübergabe ist beim Auszug und Einzug Deiner Mieter wichtig, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden – davon profitieren Mieter und Vermieter. Schon vermeintliche Kleinigkeiten können darüber entscheiden, ob Du als Vermieter auf Kosten sitzenbleibst. Hake daher eine Checkliste Deiner Wohnungsübergabe mit allen wichtigen Punkten ab und fertige ein detailliertes Übergabeprotokoll für die Wohnung an.

 

Wohnungsübergabe: der Vermieter bestimmt den Termin

Für die Wohnungsübergabe solltest Du den Termin sorgfältig wählen, denn der passende Zeitpunkt ist wichtig. Die Frist für die Rückgabe der Mietsache ist nach § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Beendigung des Mietverhältnisses – also der letzte Tag der Mietzeit. Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, gilt laut aktueller Rechtsprechung der nächste Werktag als möglicher Tag der Wohnungsübergabe. Als Vermieter bist Du nicht verpflichtet, die Wohnungsübergabe deutlich früher durchzuführen. Gibt es Gründe dafür, den Tag der Übergabe früher anzusetzen, darf der Mieter – sofern er fristgerecht gekündigt hat – dabei jedoch nicht benachteiligt werden. Selbstverständlich sind individuelle Vereinbarungen zwischen Dir und Deinem Mieter immer möglich.

Folgende zwei Punkte solltest Du bei der Terminfestlegung beachten:

  • Die Räume sollten bei der Wohnungsübergabe nach dem Auszug bereits geräumt sein. So werden eventuelle Schäden nicht von Möbeln oder Teppichen verdeckt und es kann auch nichts mehr durch Umzugsaktivitäten passieren. Die Wohnung bleibt in dem Zustand der Abnahme.
  • Die Wohnungsübergabe sollte außerdem bei Tageslicht stattfinden. Nur so kannst Du den Zustand der Wohnung richtig beurteilen. Schäden an der Wand fallen etwa bei Kunstlicht weniger auf.

Bei einem Mieterwechsel und Einzug eines neuen Mieters sollte die Wohnungsübergabe vor Mietbeginn stattfinden. Denn: Als Vermieter musst Du dafür sorgen, dass die Wohnung zu Mietbeginn bezogen werden kann. Alle Renovierungsarbeiten und Reparaturen sollten dann also abgeschlossen sein.

Übrigens: Wenn es sich anbietet, kannst Du die Wohnungsübergabe für den ehemaligen und zukünftigen Mieter auch zusammenlegen!

Unser Tipp: Vereinbare mit Deinem Mieter nach Möglichkeit eine Vorabnahme, also einen Termin für eine Wohnungsbesichtigung vor der endgültigen Abnahme der Wohnung. Diese sollte bestenfalls etwa zwei Wochen vor Mietvertragsende und der eigentlichen Wohnungsübergabe stattfinden. So kannst Du Fragen mit dem Mieter bereits im Vorfeld klären und bei Schäden Handwerker oder andere Dienstleister beauftragen.

 

Ablauf der Wohnungsübergabe bei Auszug und Einzug

Alle notwendigen Schritte für die Wohnungsübergabe beim Auszug Deines Mieters fassen wir hier einmal übersichtlich für Dich zusammen.

Checkliste Wohnungsübergabe:   

  1. Eventuell Vorabnahme mit Protokoll durchführen, um festzuhalten, was vor der Übergabe noch erledigt werden muss.
  2. Am Tag der Wohnungsübergabe gehen Vermieter (oder Hausverwalter/Immobilienmakler) und Mieter durch die besenreine Wohnung. Checken dabei den Zustand der Räume und ob alle Aufgaben und Schönheitsreparaturen wir zuvor besprochen erledigt wurden. Vergesse nicht die Nebenräume wie Keller, Dachboden, Terrasse oder Balkon. Checke außerdem, ob Wasser, Klingel etc. funktioniert. Lese die Zählerstände ab und protokolliere diese.
  3. Schließlich übergibt Dir Dein Mieter alle zur Wohnung gehörenden Schlüssel.
  4. Mache Dir während der Begehung Notizen und eventuell Fotos, um auf dieser Basis sofort oder später das Protokoll für die Wohnungsübergabe
  5. Sobald das Übergabeprotokoll der Wohnung vom Vermieter und Mieter unterzeichnet wurde, ist das Mietverhältnis beendet. Du musst nun noch Deinem Mieter – sofern alles in Ordnung ist – die Kaution zurückzahlen. Nur wenn Du Mängel bei oder nach der Wohnungsübergabe festgestellt hast, die der Mieter verschuldet hat, kann Du die Mietkaution für Reparaturkosten zurückhalten.

Der Ablauf der Übergabe beim Einzug eines neuen Mieters unterscheidet sich in ein paar Punkten: Dein neuer Mieter bekommt die Schlüssel von Dir ausgehändigt. Und natürlich zahlt Dein neuer Mieter dir anschließend die Kaution, die Du dann einbehältst. Eine Vorabnahme ist für den neuen Mieter meist nicht notwendig.

 

Übergabeprotokoll für die Wohnung anfertigen

Gesetzlich besteht keine Pflicht ein Protokoll der Wohnungsübergabe anzufertigen. Dennoch ist das gängige Mietpraxis und absolut zu empfehlen.

Folgendes solltest Du beim Auszug im Wohnungsübergabeprotokoll als Vermieter festhalten:

  • Zustand und eventuell bei der Wohnungsübergabe festgestellte Mängel und Gebrauchsspuren an Fußboden, Wänden, Fenstern und Türen
  • Funktion von Sanitäranlagen, Küchengeräten, Kabelanschlüsse und eventuell der Heizung
  • Renovierungszustand der Wohnung
  • Zählerstände von Gas, Wasser und Strom
  • eventuell Zustand der Einbauküche
  • grundsätzlichen Daten wie Adresse, Zeitpunkt, Namen und Adresse der Anwesenden und Datum der Übergabe und Datum des Ein- oder Auszugs
  • Anzahl und Bezeichnung der erhaltenen (und nicht erhaltenen) Schlüssel
  • Selbstverständlich kannst Du zusätzlich Skizzen, Fotos und sonstige Anlagenhinzufügen.

Im Grund gelten die oben genannten Punkte für ein Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug gleichermaßen. Hast Du jedoch gerade eine Wohnungsübergabe für einen Auszug hinter dir, hast Du natürlich schon die meisten Punkte gecheckt und kannst Sie so übernehmen bzw. den zukünftigen Mieter bei der Übergabe darauf hinweisen.

Übrigens: Das Protokoll kann vom Vermieter, aber auch vom Mieter erstellt werden. Mieter haben keinen gesetzlichen Anspruch auf ein Übergabeprotokoll.

Hinweis: Eine gesetzliche Pflicht zur Unterzeichnung des Protokolls zur Wohnungsübergabe gibt es nicht – weder für Dich als Vermieter, noch für den Mieter. Sind jedoch umfangreiche Mängel an der Mietsache protokolliert und der Mieter weigert sich zu unterzeichnen, ist das Protokoll dennoch nicht sinnlos. Es dient dann der Dokumentation des Zustands der Mietsache. Wichtig sind dann jedoch weitere Beweise wie Fotos, Skizzen oder gar die Begleitung durch einen Zeugen.

 

Nach der Wohnungsübergabe: Kaution zurückzahlen

Wenn seitens des Mieters keine Forderungen (zum Beispiel Mietschulden) mehr offen und von ihm keine Kosten für Mängel zu tragen sind, muss Du die Kaution in voller Höhe zurückzahlen. In der Regel hast Du als Vermieter dafür sechs Monate Zeit. Musst Du die Betriebskostenabrechnung noch anfertigen, so darfst Du als Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Nach der Nebenkostenabrechnung verrechnest Du die Kaution mit eventuellen Nachzahlungen zahlst diese zurück.

Mehr Informationen rund um Deine Rechte als Vermieter und wie Du einem Mieter eine Wohnung kündigen kannst, findest Du bei Vermietet.de

 

Was Du bei der Wohnungsübergabe sonst noch beachten solltest

  • Persönliche Anwesenheit: Als Vermieter musst Du die Wohnungsübergabe nicht persönlich vornehmen. Beauftrage hierfür einen Dritten (zum Beispiel den Hausverwalter) und stelle sicher, dass dieser über eine Vollmacht zur Wohnungsübergabe verfügt. Ähnliches gilt für die Anwesenheit des Hauptmieters / der Hauptmieter. Auch diese können sich mit einer ordentlichen Vollmacht durch eine dritte Person vertreten lassen. Sind mehrere Personen Hauptmieter, ist es ausreichend, wenn nur einer anwesend ist.
  • Mietende durch Schlüsselübergabe: Erfolgt im Rahmen der Wohnungsübergabe die Schlüsselübergabe, ist damit das Mietverhältnis beendet. Das gilt auch, wenn die Übergabe der Wohnungsschlüssel im Rahmen einer vorzeitigen Übergabe erfolgt, beispielsweise wenige Tage vor dem Mietende. Anders sieht es aus, wenn Dein Mieter beschließt die Wohnung zu räumen und die Schlüssel per Post übersendet. Mit entscheidend sind die individuellen Vereinbarungen zwischen Dir und dem Mieter.
  • Schlüssel fehlen bei der Wohnungsübergabe: Zu unterscheiden ist zunächst: Wurde der Schlüssel verloren oder ist er kaputt? Hat der Mieter den Schlüssel verloren und es besteht die Gefahr, dass dieser missbräuchlich verwendet wird, darfst Du ihm die Kosten für den Austausch der Schließanlage in Rechnung stellen. Dass der Schlüssel auf eigene Kosten vom Mieter nachgemacht wurde, spielt rein rechtlich keine Rolle. Ist der Schlüssel lediglich defekt, ist es ratsam, den nachgemachten Schlüssel im Sinne einer reibungslosen Wohnungsübergabe zu akzeptieren. Ob Du einen Schlüssel für die Wohnung behalten darfst, musst Du mit dem zukünftigen Mieter vereinbaren. Ein Recht darauf hast Du allerdings nicht.
  • Pflichten nach Mietende: Dennoch hast Du nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin Pflichten, die Deinen alten Mieter betreffen. Dies gilt beispielsweise für die Aufbewahrung offensichtlich wichtiger Geschäftspost. Dieser darfst Du Dich nicht entledigen – weder in einen öffentlichen Briefkasten einwerfen, noch wegschmeißen. Du musst den ehemaligen Mieter über die Post informieren und ihm die Möglichkeit bieten, diese abzuholen. Die Erstattung der Kosten kannst Du von in einem solchen Fall verlangen. Das ist ebenso der Fall, wenn Du zurückgelassene Gegenstände lagerst oder nachsendest.
  • Wohnungsübergabe mit Möbel des Vermieters: Nach der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben. Dazu gehören ebenso die Einrichtungsgegenstände, die Du Deinen Mieter beim Einzug zur Verfügung gestellt hast. Einige Mieter gestalten während der Wohnphase die Wohnung um und lagern die nicht genutzten Einrichtungsgegenstände (zum Beispiel ein Spülschrank oder Gasherd) im Keller. Stelle folglich bei der Wohnungsübergabe sicher, dass Deine Einrichtungsgegenstände wieder in der Wohnung vorhanden und gegebenenfalls ordnungsgemäß angeschlossen sind. Hat Dein Mieter nach dem Einzug die Möbel entsorgt, so muss er beim Auszug die fehlenden Gegenstände auf eigene Kosten wiederbeschaffen. Erst dann kann eine ordnungsgemäße Übergabe der Wohnung stattfinden.
  • Vor einer Wohnungsübergabe die aktuelle Rechtslage checken: Welche Reparaturen Dein Mieter vor dem Auszug ausführen muss, um die Mietsache in den vertragsgemäßen Zustand zu bringen, hängt vom Mietvertrag ab. Wichtig ist nicht nur, ob Du eine Klausel zu Schönheits- oder Kleinreparaturen vermerkt hast, sondern auch, ob diese nach aktueller Rechtsprechung wirksam ist. Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass Schönheitsreparaturen nur unter bestimmten Voraussetzungen durchgeführt werden müssen – etwa, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde. Prüfe daher unbedingt das aktuelle Mietrecht für die Wohnungsübergabe, und ob die Klausel zur Schönheitsreparatur im entsprechenden Mietvertrag wirksam ist.

Lade hier Dein eigenes Übergabeprotokoll herunter.

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Andrea
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