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Oktober 12, 2022 | 3 Min Lesezeit

Kleinreparaturklausel: So müssen Deine Mieter Kleinreparaturen selbst zahlen

Als Vermieter zahlst Du in der Regel die Rechnung für Reparaturen in der Wohnung. Es gibt jedoch eine Ausnahme, die Du kennen solltest: Bei kleineren Schäden an Alltagsdingen kannst Du die Kosten der Kleinreparaturen auf Deine Mieter umlegen. Erfahre hier, welche Schäden abgedeckt sind und wie die Klausel rechtswirksam wird.

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Als Vermieter zahlst Du in der Regel die Rechnung für Reparaturen in der Wohnung. Es gibt jedoch eine Ausnahme, die Du kennen solltest: Bei kleineren Schäden an Alltagsdingen kannst Du die Kosten der Kleinreparaturen auf Deine Mieter umlegen. Erfahre hier, welche Schäden abgedeckt sind und wie die Klausel rechtswirksam wird.

 

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Kleinreparaturen werden kleinere Reparaturen an Gegenständen bezeichnet, mit denen der Mieter ständig direkten Kontakt hat. Dazu gehören zum Beispiel defekte Türgriffe oder Wasserhähne.
  • Mit einer Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kannst Du als Vermieter die Kosten der Kleinreparaturen auf Deine Mieter umlegen.
  • Die Kleinreparaturklausel gilt allerdings nur, wenn darin eine angemessene Kostenobergrenze sowohl für einzelne Reparaturen als auch für das ganze Jahr festgelegt ist.

 

Was sind Kleinreparaturen?

Als Vermieter kennst Du das Problem: Irgendwas ist immer. Regelmäßig meldet der Mieter einen Schaden in der Wohnung – das Wasser bleibt kalt, der Schlüssel lässt sich nicht mehr drehen oder der Fensterrahmen ist undicht. Die Reparatur verursacht Kosten für Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaften. Doch gut zu wissen: Bei geringfügigen Schäden an Alltagsdingen in der Wohnung kannst Du die Rechnung für Kleinreparaturen Deinem Mieter in Rechnung stellen! Zumindest bis zu einer gewissen Höhe.

Laut Mietrecht beziehen sich Kleinreparaturen auf Gegenstände, die der Mieter täglich oder oft nutzt, also beispielsweise Wasserhähne oder Lichtschalter. Dein Mieter ist allerdings nur dann zur Kostenübernahme verpflichtet, wenn im Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel eingefügt ist.

 

Kleinreparaturen: Definition

Welche Reparaturen als Kleinreparaturen gelten können, ist in der zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) festgelegt. Laut § 28 umfassen „kleine Instandhaltungen […] nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“ Auch mitvermietete Gegenstände wie Waschmaschinen oder Kühlschränke können darunterfallen.

Nicht immer ist es eindeutig, ob ein Schaden unter die Kleinreparaturklausel fällt oder nicht. Viele Fälle wurden daher bereits von Gerichten geklärt, sodass Du Dich an den Urteilen orientieren kannst.

 

Faustregel: Als Faustregel kannst Du Dir merken, dass Dein Mieter Kleinreparaturen nur dann selbst zahlen muss, wenn dieser durch sein Verhalten Einfluss auf Verschleiß des Gegenstandes hat. So kann man Rollläden beispielsweise umsichtig nutzen oder mit Gewalt daran reißen, wenn es mal hakt.

 

Was fällt nicht unter Kleinreparaturen?

Müssen Gegenstände oder Teile der Wohnung repariert werden, mit denen der Mieter selten oder nie in direkten Kontakt kommt, fällt das nicht unter den Begriff Kleinreparatur. Dazu zählen etwa Leitungen in der Wand, die für den Mieter in der Regel nicht sichtbar sind. Auch bei Schäden an Gegenständen außerhalb der Wohnung kannst Du die Rechnung für die Kleinreparatur nicht auf Deinen Mieter umlegen.

Schäden an bestimmten Einrichtungen und Gegenständen kannst Du demnach nicht als Kleinreparaturen Deinem Mieter in Rechnung stellen.

 

Kleinreparaturen Beispiele: Schäden an folgenden Gegenständen sind mit der Kleinreparaturklausel abgedeckt – oder eben nicht:

 

Oberbegriff Zählt zu den Kleinreparaturen Zählt nicht zu Kleinreparaturen
Wasser WC-Spülkästen,

Duschtassen,

Badewannen,

Wasch-, Spül- und Toilettenbecken,

Mischbatterien,

Wasserhähne,

Duschköpfe und Brauseschläuche,

Ventile

 

Abflussleitungen, Wasserleitungen, Ablesegeräte

 

Urteile:

 

Füll­ventil des WC-Spül­kastens: Nach einem Urteil des Amtsgericht Köln (Az. 224 C 460/10) wird das Füllventil des WC-Spülkastens nicht oft vom Mieter direkt und unmittelbar benutzt, daher fällt dies nicht unter die Kleinreparaturklausel.

 

Toiletten-Spül­kasten mit Vorwand­konstruktion: Auf alles, was hinter der Vorwandkonstruktion des Toiletten-Spülkasten liegt (zum Beispiel Saugglocke), wird nicht direkt vom Mieter zugegriffen.

(Amts­gericht Berlin-Wedding, Az. 6a C 6/10).

Auslaufventil eines Wasser­hahns und Dichtungen:

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Gießen (Az. 40-MC 125/08) verursacht der Mieter das Verkalken des Wasserhahns nicht direkt. Ein damit verbundener Austausch oder eine Kleinreparatur kannst Du nicht auf den Mieter umlegen.

 

Sili­konverfugungen: Für die Erneuerung undichter oder verschimmelter Silikonfugen kannst Du nach einem Urteil des Amtsgericht Berlin-Mitte (Az. 5 C 93/16) ebenfalls keine Kostenerstattung verlangen, da sie nicht zu den Installationsgegenständen gehören.

 

Duschpumpe: Die Ablaufpumpe wird nicht als Installationsgegenstand für Wasser betrachtet und wird zudem nicht unmittelbar vom Mieter berührt. Dieser muss eine Reparatur daher nicht bezahlen (Amtsgericht Berlin-Mitte, Az. 15 C 256/19)

Elektrizität Raumstrahler,

Klingelanlage der Wohnungstür,

Steckdosen,

Antennen- und Internetanschlussdosen,

Schalter

 

Ablesegeräte , Stromleitungen
Gas Gasabsperrhähne,

Warmwasserbereiter

Gasleitungen, Ablesegeräte

 

Urteil:

 

Gastherme/Heiztherme: Da ein Mieter mit einer Gas- und Heiztherme so gut wie nie in Berührung kommt, fällt beides nicht unter die Kleinreparaturklausel (Amtsgericht Hannover Az. 528 C 3281/07)

 

Fenster- und Türverschlüsse Fenster- und Türgriffe,

Umstellvorrichtungen zum Kippen oder Öffnen der Türen oder Fenster,

Türschlösser, auch Sicherheitsschlösser, hydraulische Türschließer, Verschlussriegel

 

Glasscheiben, Fenster- und Türangeln, Zugabdichtungen
Heiz- und Kocheinrichtungen Kochplatten und Kochherde,

Öfen,

Heizkörperventile,

Kachelöfen

 

Abzugsventilatoren, Dunstabzugshauben,
Verschlussvorrichtungen an Fensterläden Rollladengurte,

elektrische Rollladenöffner und -schließer

 

Rollladenkästen (Amtsgericht Leipzig Az. 11 C 4919/03), Rollläden und Klappläden

 

Quelle: deutschesmietrecht.de und test.de

 

Kleinreparaturklausel: So kannst Du die Kosten für Kleinreparaturen auf Deine Mieter umlegen

Laut § 535 Bundesgesetzbuch (BGB) ist ganz klar der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung sowie anfallende Kosten zuständig. Für Mieter gibt es also keine grundsätzliche Pflicht, Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen. Möchtest Du Dich von dieser Pflicht teilweise befreien – schließlich wird der Schaden ja auch meist durch den Mieter verursacht – solltest Du im Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel einfügen.

Nach § 28 Abs. 3 II. BV müssen in der Kleinreparaturklausel Obergruppen von Mietsachen aufgeführt werden, die unter die Kleinreparaturklausel fallen.

Auf Vermietet.de findest Du für Deinen Mietvertrag die passenden Vorlagen und Formulierungen! Alle Dokumente speicherst Du digital und hast so immer alles übersichtlich parat.

 

Unser Tipp: Es bietet sich an, in der Kleinreparaturklausel den Wortlaut aus § 28 II. BV zu übernehmen, also beispielsweise „Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden“.

 

Kleinreparaturklausel: Höchstgrenze 2021

Damit die Kosten für den Mieter nicht zu hoch werden, muss im Mietvertrag außerdem eine Höchstgrenze für die Kostenübernahme angegeben werden. Gesetzlich festgelegt ist die Höhe zwar nicht, doch Urteile der deutschen Rechtsprechung haben dafür einen groben, finanziellen Rahmen gesteckt. So hielt ein Urteil des Amtsgerichts Würzburg im Jahr 2010 Kosten in Höhe von 110 Euro für den Mieter je Kleinreparatur für angemessen. (AG Würzburg, Urteil vom 17. Mai 2010, Az.: 13 C 670/10).

Damit der Mieter seine Jahresausgaben kalkulieren kann, ist auch die Angabe einer Jahreshöchstgrenze für mögliche Kosten verpflichtend. Acht Prozent der Jahreskaltmiete gelten als angemessen, nach gültigem Urteil wurden allerdings auch schon zehn Prozent akzeptiert. Pro Jahr gelten maximal 500 Euro als zulässig.

 

Das sollten Vermieter außerdem bei der Kleinreparaturklausel beachten

Das „ganz oder gar nicht“-Prinzip

Muss der Mieter Kleinreparaturen selbst bezahlen und ist in der Kleinreparaturklausel eine Höchstgrenze angegeben, gilt das Prinzip „ganz oder gar nicht“. Das bedeutet: Ist beispielsweise ein Maximalbetrag von 110 Euro angegeben, muss der Mieter die Kosten nur übernehmen, wenn diese darunter liegen. Fallen also für eine Reparatur etwa 140 Euro an, zahlst Du als Vermieter die Rechnung komplett selbst und kannst auch keine Kostenbeteiligung verlangen.

 

Wer beauftragt den Handwerker für Kleinreparaturen?

Auch bei einer gültigen und rechtskonformen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag muss immer der Vermieter den Handwerker beauftragen. Der Grund: So soll verhindert werden, dass der Mieter für fehlerhafte Reparaturen haftet. Eine „Vornahmeklausel“, die den Mieter verpflichtet, Reparaturen selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben, ist ebenfalls ungültig. Wirst Du nach einer Mängelanzeige Deines Mieters allerdings nicht aktiv, kann Dein Mieter selbstständig einen Handwerker beauftragen.

 

Darf der Mieter Mängel selbst reparieren?

Das kommt ganz darauf an. Für einfache Handgriffe, wie etwa das Austauschen der Glühlampe im Flur oder das Anbringen eines neuen Toilettensitzes, ist ein Handwerker oft nicht notwendig. Grundsätzlich solltest Du Deinem Mieter allerdings eher davon abraten, Schäden selbst zu reparieren. Denn geht dabei etwas schief, muss der Mieter unter Umständen auch die Folgekosten übernehmen.

 

Achtung: So wird die Kleinreparaturklausel unwirksam

Möchtest Du die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag einfügen, solltest Du also ein paar Dinge beachten. Vergisst Du wichtige Informationen im Mietvertrag, ist die Klausel nicht gültig. Die wichtigsten Punkte fassen wir hier noch einmal für Dich zusammen – folgende Fehler machen die Kleinreparaturklausel unwirksam:

  • Wichtige Infos fehlen: Die Kleinreparaturklausel ist nicht rechtswirksam, wenn Du keine Obergruppen von Gegenständen oder keine finanzielle Höchstgrenze für einzelne Reparaturen oder für einen Jahresgesamtbetrag festgelegt hast. Fehlen diese Infos, muss Dein Mieter die Kleinreparaturen nicht selbst zahlen.
  • Anteilige Beteiligung: Unwirksam sind außerdem Vorgaben, nach denen der Mieter sich an allen Reparaturen beteiligen muss.
  • Beauftragung: Auch Vertragsklauseln, nach denen der Mieter Kleinreparaturen selbst beauftragen oder durchführen muss, sind unwirksam.
  • Nicht täglich genutzte Bereiche: Im Vertrag dürfen außerdem keine Wohnungsbereiche und Gegenstände zur Kostenübernahme genannt werden, die der Mieter gar nicht durch falsches Verhalten abnutzen kann, also etwa Wasser- oder Stromleitungen.

 

Achtung: Prüfe Deine Kleinreparaturklausel gründlich auf oben genannte Fehler. Denn: Ist nur ein Punkt fehlerhaft, ist die ganze Klausel ungültig und Du bleibst auf allen Kosten sitzen. Möchtest Du eine fehlerhafte Klausel ändern, benötigst Du eine beidseitige Änderungsvereinbarung mit Deinem Mieter – der nachvollziehbarer Weise kein großes Interesse daran haben dürfte.

Autoreninfo

Yvonne
Yvonne Content Managerin
Yvonne ist seit Februar 2020 als Content Managerin bei Vermietet.de an Bord. Sie versorgt Euch mit informativen Artikeln, Updates sowie Tipps & Tricks rund um die Immobilienbranche.

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