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Dezember 10, 2018 | 8 Min Lesezeit

Mietvertrag-Muster – damit Vermieter auf der sicheren Seite sind

Als Vermieter solltest Du Dich regelmäßig über die aktuelle Rechtslage bezüglich Mietverträgen informieren. Andernfalls drohen Konflikte mit dem Mieter. Um Dir Zeit und Mühe zu sparen, kannst Du einen Mietvertrag als Muster suchen und diesen nur noch anpassen. Worauf Du bei solch einem Mietvertrag achten musst, erfährst Du von uns.

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Als Vermieter solltest Du Dich regelmäßig über die aktuelle Rechtslage bezüglich Mietverträgen informieren. Andernfalls drohen Konflikte mit dem Mieter. Um Dir Zeit und Mühe zu sparen, kannst Du einen Mietvertrag als Muster suchen und diesen nur noch anpassen. Worauf Du bei solch einem Mietvertrag achten musst, erfährst Du von uns.

Wenn Du für den Mietvertrag ein Formular kostenlos im Internet suchst oder von anderer Stelle beziehst, solltest Du unbedingt prüfen, ob die formell erforderlichen Angaben enthalten sind. Ein Mietvertrag als Muster sollte die folgenden Punkte enthalten:

  • Name und Anschrift des Vermieters: Als Vermieter musst Du nicht Eigentümer des Mietobjekts sein, allerdings müssen alle Vermieter genannt werden und unterschreiben, sofern mehrere Vermieter existieren.
  • Name und Anschrift des Mieters: Zumindest alle volljährigen Mieter sollten mit Namen im Mietvertrag aufgeführt werden.
  • Beschreibung des Mietobjekts: In der Regel sollten die Anschrift, eine Beschreibung des Objekts (z. B. bei Mehrfamilienhäusern die genaue Wohnungsbezeichnung) sowie weitere Mieträume (sofern nicht gesondert angemietet, z. B. Waschkeller, Kellerabteil, Garage, Stellplatz o. ä.) angegeben werden.
  • Vereinbarung zur Miete: Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten, Warmmiete, Pauschalmiete, Teilinklusivmiete.
  • Gebrauch der Mietsache: Du kannst beispielsweise die gewerbliche Nutzung oder eine Untervermietung untersagen.
  • Kaution: Als Vermieter kannst Du maximal drei Monatskaltmieten als Sicherheit vom Mieter verlangen. Die tatsächliche Höhe der Kaution sowie das Kautionskonto müssen im Mietvertrag-Muster angepasst werden.
  • Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss: Vermietest Du das Objekt nur für einen befristeten Zeitraum, musst Du dies ebenso wie den Grund im Formular des Mietvertrags festhalten. Möchtest Du einen gewissen Zeitraum vereinbaren, in welchem weder Du noch der Mieter von dem Kündigungsrecht Gebrauch macht, musst Du dies ebenfalls angeben.
Glühbirne

Hinweis: Solltest Du aus ordnungsgemäßen Gründen doch vor Ablauf der Kündigungsausschlussfrist dem Mieter kündigen wollen, besteht die Möglichkeit einen Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag anzubieten.

  • Klein- und Schönheitsreparaturen: Hier kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Wir raten Dir, Dich an die üblichen Formulierungen im Mietvertrag-Muster zu halten und diese nicht zu ändern oder zu ergänzen. Tatsächlich könnten die Klauseln sonst unwirksam werden. Die Kleinreparaturklausel sieht vor, dass Mieter Kosten für Kleinreparaturen in Höhe von 100 Euro selber tragen. Zum Thema Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof geurteilt, dass Mieter, die unrenovierte Wohnungen übernommen haben, nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen kannst Du nur auf Deine Mieter übertragen, wenn Du die Mietsache frisch renoviert übergibst.
  • Hausordnung: Regeln und Vorschriften zum Zusammenleben innerhalb der Hausgemeinschaft solltest Du als Anhang dem Mietvertrag beilegen.
  • Energieausweis: Du bist in der Regel als Vermieter zur Vorlage eines Energieausweises für die Mietwohnung oder das Mietshaus verpflichtet. Daher musst Du gemäß § 16 Abs. 2 Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 den Energieausweis oder eine Kopie davon bei Vertragsabschluss übergeben.

Achtung: Die jeweiligen Klauseln müssen der korrekten Formulierung entsprechen. Treten hier Fehler haben, wird die gesamte Klausel unwirksam.

Wichtig ist zudem, dass Du als Vermieter Deinem Mieter nur dann kündigen kannst, wenn Du hierfür einen triftigen Grund hast. Dies kann regelmäßig eine vertragliche Pflichtverletzung seitens des Mieters, Eigenbedarf oder ähnliches sein.

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Mietvertrag als Muster für unterschiedliche Vermietungsarten

Wichtig ist, dass Du für den Mietvertrag das richtige Muster auswählst. Schaue also, ob der Mietvertrag Deinen individuellen Vereinbarungen entspricht. Das betrifft insbesondere Regelungen zu befristeten beziehungsweise unbefristeten Verträgen, zur sogenannten Indexmiete und Staffelmiete sowie zur Vermietung einer Einliegerwohnung. Für Letzteres gelten besondere Regelungen – etwa bezüglich der Betriebskostenabrechnung oder der Nutzung von gemeinschaftlicher Einrichtung. Dies gilt es im Mietvertrag-Formular zu ergänzen.

Wenn Du keine Immobilie zu Wohnzwecken vermietest, solltest Du einen Gewerbemietvertrag vereinbaren. Zwar bist Du bei einem solchen Vertrag nicht an die strengen Vorgaben des Mietrechts gebunden. Du solltest aber dennoch einige wichtige Punkte im Mietvertrag-Muster festhalten – etwa die genaue Eingrenzung des Mietzwecks für den Fall, dass der Mieter sein jetziges Gewerbe schließt und ein anderes mit einer anderen Tätigkeit eröffnet.

formular-mietvertrag

Warum ist ein rechtssicherer Mietvertrag so wichtig?

Auch wenn Du einen Mietvertrag mit einem Muster erstellst – rechtssicher muss die Vereinbarung zwischen Dir und dem Mieter immer sein. Wenngleich Du Deinen Pflichten als Vermieter nachkommen musst und im deutschen Mietrecht nur sehr begrenzt frei handeln darfst, muss sich auch der Mieter an die Regelungen halten. Das gilt beispielsweise für die ordnungsgemäße Nutzung der Mietsache, insbesondere das Lüften und Heizen. In der Mietpraxis führt dies häufig zu Streit, nicht zuletzt, weil Schimmel entstehen und die Bewohner und Bausubstanz beeinträchtigen kann. Aber auch dann hast Du als Vermieter laut Mietrecht bestimmte Rechte und Pflichten. So kannst Du von dem Mieter Schadensersatz verlangen, wenn dieser den Schimmelbefall zu verantworten hat (beispielsweise, weil nicht ordnungsgemäß gelüftet und geheizt worden ist). Gleichzeitig musst Du als Vermieter Deiner Heizpflicht nachkommen.

Fazit

Ein Mietvertrag mit Muster zu erstellen, ist angesichts der sich ständig ändernden Rechtslage absolut zu empfehlen. Achte darauf, dass Du ein Formular wählst, dass bereits von Anfang an zu den individuellen Anforderungen zwischen Dir und dem Mieter passt (z. B. Staffelmiete). Solltest Du Klauseln ergänzen, achte auf absolut fehlerfreie Formulierungen. Andernfalls sind nicht nur die Klauseln unwirksam, es könnte auch zu Streitigkeiten mit dem Mieter kommen.

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Andrea

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