In Kürze
- Durch einen Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag wird das Mietverhältnis vorzeitig beendet. Die Kündigungsfristen aus dem Mietvertrag gelten dann nicht mehr.
- Vermieter:innen und Mieter:innen müssen dem Aufhebungsvertrag beide zustimmen, damit dieser gültig ist.
- Sowohl Mieter:innen als auch die Vermieter:innen können eine Aufhebung des Mietvertrags vorschlagen.
- Oft vereinbaren Mieter:innen und Vermieter:innen eine Abfindung, um den Anreiz für den Vertragsabschluss zu erhöhen.
- Als Vermieter:in solltest du darauf achten, dass alle notwendigen Angaben in dem Aufhebungsvertrag enthalten sind.
Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag: Was ist das?
Jeder Mietvertrag hat eine gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von drei Monaten. Unter bestimmten Umständen ist dieser Zeitraum für Mieter :innen oder Vermieter:innen zu lang – etwa, wenn der:die Vermieter:in einen potenziellen Käufer gefunden hat und dieser schneller in die Wohnung einziehen will. Oder der:die Mieter:in trennt sich von dem:der Partner:in und beide möchten möglichst schnell ausziehen. In einem solchen Fall kann ein Aufhebungsvertrag für Mieter:innen oder Vermieter:innen sinnvoll sein. Folgende weitere Gründe können einen vorliegen, um einen Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag zu vereinbaren.
- Du möchtest als Vermieter:in die Immobilie grundlegend sanieren.
- Du möchtest die Immobilie selbst beziehen und die Frist bei der Eigenbedarfskündigung verkürzen.
- Angehörige möchten nach dem Tod des:der Mieter:in den Mietvertrag möglichst schnell aufheben.
- Du willst einen Zeitmietvertrag oder einen Vertrag mit Mindestmietdauer vorzeitig beenden
- Die Mieter:innen haben bereits eine neue Wohnung gefunden und möchten doppelte Mietzahlungen vermeiden. Deshalb möchten sie den Mietvertrag vorzeitig beenden.
- Die möchtest die Immobilie verkaufen und einen höheren Preis erzielen, da sie unvermietet ist.
- Du möchtest das Mietverhältnis aufgrund von Konflikten vorzeitig beenden, hast aber keinen hinreichenden Kündigungsgrund.
Bist du dir mit deinen Mieter:innen einig, kannst du den Mietvertrag auflösen, ohne gültige Fristen zu beachten. Das gilt sowohl für Mietverträge privat genutzter Wohnungen oder Häuser als auch für einen Gewerbemietvertrag. Dazu ist ein Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag notwendig: Dieser wird schriftlich formuliert und von beiden Parteien unterschrieben. Das Mietverhältnis endet dann zu dem im Aufhebungsvertrag vereinbarten Tag. Der Mietvertrag verliert damit seine Gültigkeit.
Mietvertrag aufheben: So geht es
Wie bei jedem Vertrag ist es wichtig, dass du den Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag schriftlich formulierst. Grundsätzlich geht es zwar auch mündlich, aus rechtlicher Sicht empfehlen wir jedoch immer die schriftliche Variante. Vermieter:in und Mieter:in bekommen jeweils eine Ausführung des Vertrags, der von beiden Seiten unterschrieben sein muss. Gemeinsam mit deinen Mieter:innen kannst du frei entscheiden, wann das Mietverhältnis endet.
Achte darauf, dass du alle notwendigen Angaben im Aufhebungsvertrag festhältst.
Wichtige Angaben im Aufhebungsvertrag:
- Name der Mieter:innen und Vermieter:innen
- Zeitpunkt, zu dem der Mietvertrag aufgehoben werden soll.
- Angaben und Bezeichnung der Mietsache (Adresse der Immobilie)
- Gegebenenfalls Nennung der Nachmieter:innen
- Hinweis darauf, dass § 545 BGB (Verlängerung des Mietverhältnisses, falls der Mieter nicht auszieht) nicht zur Geltung kommt
- Ort, Datum und Unterschrift der Vertragspartner:innen
Darüber hinaus empfehlen wir Angaben dazu, unter welchen Bedingungen der Mietvertrag aufgehoben werden soll:
- Regelung über den Zustand der Immobilie bei Übergabe (dazu gehört auch der Zustand und Verbleib der Möbel
- Umgang mit Schönheitsreparaturen und Renovierungen
- Art der Übergabe der Immobilie
- Rückführung der Kaution an die Mieter:innen
- Gegebenenfalls Regelungen zur Betriebskostenabrechnung oder Rückbaumaßnahmen
- Gegebenenfalls Zahlung einer Entschädigung an die Mieter:innen
- Gegebenenfalls Vereinbarung, dass mit der Aufhebungsvereinbarung alle im Mietvertrag festgelegten gegenseitigen Ansprüche von Mieter und Vermieter beglichen sind
Beinhaltet der Aufhebungsvertrag alle notwendigen Angaben, auch zu Leistungs- und Zahlungsansprüchen, ersetzt dieser den Mietvertrag. Umso genauer die Angaben sind, desto unwahrscheinlicher werden Rechtsstreitigkeiten mit deinen Mieter:innen.
Tipp
Führe Zahlungs- und Leistungsansprüche so detailliert wie möglich auf (Zahlungsempfänger, Grund für die Zahlung, Bankverbindung etc.), so bist du auf der sicheren Seite..
Was tun, wenn die Mieter:innen den Mietvertrag nicht aufheben möchten?
Gesetzlich steht den Mieter:innen bei einem Aufhebungsvertrag keine Entschädigung zu. Du kannst aber eine Zahlung freiwillig anbieten. Eine solche Aufhebungsvereinbarung für den Mietvertrag mit Abfindung ist nicht unüblich und überzeugt häufig unwillige Mieter:innen zum Auszug aus der Wohnung. Die Höhe der Abfindung ist frei verhandelbar. Sie wird meist so vereinbart, dass die Mieter:innen alle Kosten decken können, die durch den ungeplanten Auszug entstehen. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für den Umzug, ausstehende Schönheitsreparaturen, Makler:innen-Provison oder Kosten für ein Wohnungsinserat.
Umgekehrt können dir auch die Mieter:innen eine Pauschale anbieten, wenn diese den Mietvertrag frühzeitig auflösen möchten. So gleichen sich eventuelle finanzielle Schäden aus, die dir durch Mietausfall entstehen. Als Alternative dazu kannst du deine Mieter:innen durch einen entsprechenden Satz im Aufhebungsvertrag für die Wohnung verpflichten, eine:n Nachmieter:in zu finden.
Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg müssen die Mieter:innen nicht immer den gesamten Mietausfall zahlen, wenn sie früher ausziehen. Einen niedrigeren Betrag dürfen die Mieter:innen ansetzen, wenn sie nachweisen, dass deine tatsächlichen Kosten durch Mietausfall deutlich geringer waren. Das ist immer dann der Fall, wenn du die Wohnung direkt weitervermieten kannst.
Anfechtung gegen einen Aufhebungsvertrag zum Mietvertrag
Grundsätzlich dürfen deine Mieter:innen einen Mietaufhebungsvertrag nicht anfechten – schließlich waren beide Parteien damit einverstanden, den Mietvertrag aufzulösen. Eine einseitige Rücknahme ist nicht möglich.
Doch Achtung, es gibt einige Ausnahmen: Wenn die Mieter:innen eine arglistige Täuschung nachweisen, können die Mieter:innen den Aufhebungsvertrag als ungültig erklären. Eine solche arglistige Täuschung beruht auf fehlerhaften Angaben im Aufhebungsvertrag. Können die Mieter:innen beweisen, dass Angaben falsch sind, gilt statt des Aufhebungsvertrags weiter der Mietvertrag. Die Aufhebung würde ein Gericht als nichtig erklären.
Du solltest beim Anfertigen eines Aufhebungsvertrages deshalb darauf achten, dass alle Punkte nachweislich richtig sind und auch so vor einem Gericht Bestand hätten.
Ein gesetzliches Rücktritts- oder Widerrufsrecht zum Aufhebungsvertrag beim MIetvertrag gibt es nicht, außer das haben die beiden Vertragsparteien so vereinbart. Dann dürfen du oder deine Mieter:innen den Auflösungsvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen.
Ein weiterer möglicher Grund für die Mieter:innen den Vertrag zu widerrufen, ist ein sogenanntes Haustürgeschäft. Das liegt vor, wenn die Mieter:innen den Vertrag in ihren eigenen vier Wänden unterzeichnet haben. Auch bei Abschluss des Aufhebungsvertrags per E-Mail, Telefon oder SMS könnte ein sogenannter „Fernabsatzvertrag“ vorliegen, den die Vertragsparteien anfechten könnten.
Achtung
Konsultiere im Zweifel eine:n Rechtsanwalt:in und lasse die einzelnen Punkte im Vertrag gründlich prüfen. So gehst du sicher, dass der Aufhebungsvertrag für die Wohung Bestand hat.
Aufhebungsvertrag für einen Mietvertrag übertragen
Nicht immer liegen die Vereinbarungen aus einem Mietaufhebungsvertrag allein in deiner Hand als Vermieter:in. Gibt es eine Wohnungsverwaltung, so kannst du das Aufgabenspektrum der:s Verwalter:in erweitern und ihm auch die Zuständigkeit für die Mietaufhebungsverträge übertragen. Gerade bei einem größeren Wohnungskomplex kennt dein:e Wohnungsverwalter:in die Mieter:innen samt ihrer Probleme oft besser als du. So kann dieser seine Erfahrung und persönlichen Kontakte nutzen, um die Mieter:innen von einem Aufhebungsvertrag zu überzeugen.
Was ist, wenn trotz Aufhebungsvertrag die Mieter:innen nicht ausziehen?
Zieht ein:e Mieter:in trotz Beendigung des Mietvertrages per Aufhebungsvertrag nicht aus der Wohnung aus, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB automatisch auf unbestimmte Zeit. Mit einer entsprechenden Klausel schließt du diese Regelung im Aufhebungsvertrag aus. Andernfalls darfst du innerhalb von 14 Tagen Widerspruch dagegen einlegen, sodass das Mietverhältnis sich nicht automatisch verlängert.
Ziehen deine Mieter:innen trotz gültigem Aufhebungsvertrag nicht aus der Wohnung aus, kommst du nicht um eine Räumungsklage herum.
Es gibt weder bestimmte Bedingungen, noch eine vorgeschriebene Form, an die ein Aufhebungsvertrag für den Mietervertrag gebunden ist. Grundsätzlich kannst du eine Vereinbarung zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnis auch mündlich vereinbaren. Es empfiehlt sich allerdings, den Aufhebungsvertrag für die Wohnung schriftlich aufzusetzen, vor allem wenn damit finanzielle Aufwendungen verbunden sind.
Bei einem Aufhebungsvertrag gibt es keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Entschädigungszahlung. Der Mietaufhebungsvertrag beruht auf Einvernehmlichkeit. Die Höhe der Abfindung ist frei verhandelbar.
Ziehen die Mieter:innen trotz Aufhebungsvertrag nicht aus, dann bleibt dir nur die Räumungsklage. Du gehst dabei vor wie bei einer ordentlichen Kündigung.
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) aus dem Jahr 2000 ist die bei einem Mietaufhebungsvertrag gezahlte Abfindung nicht steuerpflichtig.
Die beim Aufhebungsvertrag vereinbarte Abfindung gehört zu den Werbungskosten. Diese kannst du bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung umlegen. Die in der Abfindung verechneten Kosten für Schönheitsreparaturen oder Wohnungsschäden zählen zur Instandhaltung, die du immer bei der Einkommensteuer umlegen kannst (BFH, Urteil v. 25.2.1975, VIII R 150/70).
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