Laut Gesetz müssen Mieter nicht die laufenden Betriebskosten übernehmen. Dazu verpflichten sie sich erst im Rahmen des Mietvertrags, der meistens eine entsprechende Klausel enthält. Aber Vorsicht: Manche Mietverträge enthalten eine zu unbestimmte Formulierung, sodass Gerichte die Umlagevereinbarung für unwirksam erklärten.
Folgende Sätze sind laut Gerichtsurteilen nicht eindeutig:
- „Der Mieter trägt die anteiligen Nebenkosten neben der Miete.“
- „Der Mieter hat neben der Miete Hausgebühren zu zahlen.“
- „Der Mieter trägt die Kosten für das jeweilige Abrechnungsjahr.“
Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag vereinbaren!
Damit du die Nebenkosten auf deine Mieter:innen umlegen kannst, musst du zwingend eine Vereinbarung im Mietvertrag treffen. Fehlt eine rechtssichere Formulierung zu den Betriebskosten im Mietvertrag, kannst du keine Vorauszahlung verlangen, ebenso bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung keine Nachzahlung einfordern.
Muss der Mietvertrag alle Nebenkosten auflisten?
Dabei ist es nicht nötig, alle umlagefähigen Nebenkosten im Mietvertrag einzeln zu benennen. Es reicht ein Hinweis auf §2 Betriebskostenverordnung. Der Gesetzgeber hat dort alle auf die Mieter:innen umlagefähigen Nebenkosten definiert.
Tipp
Eine mögliche Formulierung im Mietvertrag sieht folgendermaßen aus:
„Der Mieter trägt die Betriebskosten nach §§1, 2 BetrKV, wobei über die Vorauszahlungen zu den Betriebs- und Heizkosten eine einheitliche Abrechnung erteilt wird. Die Betriebskosten gemäß § 2 Ziffer 1 bis 16 BetrKV gelten als vereinbart. Die Vereinbarung gilt unabhängig davon, ob Vorauszahlungen vereinbart sind.“
Manche Mietverträge listen nur die tatsächlich bei der Immobilie umgelegten Nebenkosten auf. Auch das ist nicht zu empfehlen. Mit dem Hinweis im Mietvertrag auf den relevanten Paragrafen im Gesetz erfasst du automatisch sämtliche umlegbare Nebenkosten. So vermeidest du, dass du Positionen nicht erfasst. Willst du Betriebskosten nachträglich hinzuzufügen, musst du den Mietvertrag komplett erneuern. Da das für die Mieter:innen zum Nachteil ist, werden sie dem normalerweise nicht zustimmen.
Sonstige Betriebskosten zwingend im Mietvertrag benennen
Eine Ausnahme zu der Benennung der Nebenkosten im Mietvertrag gibt es dennoch. § 2 BetrKV nennt unter Nr. 17 die sonstigen Betriebskosten. Das können zum Beispiel die Wartung der Feuerlöscher und Rauchmelder sein, ebenso jährliche Reinigungskosten für die Dachrinnen oder die regelmäßig anfallende Graffitibeseitigung. Damit du diese Betriebskosten auf deine Mieter:innen umlegen kannst, reicht eine Verweis auf die Betriebskostenverordnung nicht aus. Du musst die sonstigen Betriebskosten konkret im Mietvertrag benennen.
Heizkosten immer nach Verbrauch abrechnen
Zu den Betriebskosten zählen auch die Kosten für Heizung und Warmwasser. Die Kosten kannst du nicht über eine Pauschale abrechnen. Die Heizkostenverordnung verpflichtet dich als Vermieter:in, diese Kosten immer zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abzurechnen. Zu den Heiz- und Warmwasserkosten musst du deshalb im Mietvertrag immer eine Vorauszahlung festlegen. Von deinem Messdienstleisters erhältst du nach der Abrechnungsperiode eine Abrechnung. Diesem Dokument entnimmst du den Nachzahlungsbetrag deiner Mieter:innen oder deren Guthaben.
Wie die Nebenkosten im Mietvertrag vereinbaren?
Du hast zwei Möglichkeiten, im Mietvertrag die Übernahme der Nebenkosten zu regeln:
- Als Betriebskostenpauschale– dann sind alle Kosten mit der Pauschale abgegolten. Du musst keine Nebenkostenabrechnung erstellen und Guthaben auszahlen. Damit sparst du dir damit Arbeit für die jährliche Nebenkostenabrechnung. Du kannst aber auch keine Nachzahlungen fordern.
- Als monatliche Vorauszahlung – dann verrechnest du die Vorauszahlungen mit den tatsächlich angefallenen Betriebskosten und erstellst am Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung. Guthaben bzw. Nachzahlungen sind dann zu leisten. Die Höhe der Vorauszahlung musst du im Mietvertrag festlegen.
Bei beiden Varianten solltest du möglichst realistische Betriebskosten ansetzen. Zum einen wäre es sehr unklug, die Kosten aus eigener Tasche zahlen zu müssen, weil die Betriebskostenpauschale zu niedrig berechnet wurde. Zum anderen bist du als Vermieter verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln und kannst die Betriebskosten nicht zu hoch ansetzen. Gleichfalls führen zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlungen meist zu viel Streit mit dem Mieter, wenn dieser die Nebenkostenabrechnung in den Händen hält.
Brauchst du Vergleichswerte für die Berechnung, findest Du zum Beispiel beim Deutschen Mieterbund den sogenannten Betriebskostenspiegel.
Die musst im Mietvertrag nicht alle umlagefähigen Nebenkosten auflisten. Es reicht ein Hinweis auf § 2 Ziffer 1 bis 16 (BetrKV). Dort hat der Gesetzgeber alle Kosten für die Umlage auf die Mieter:innen definiert.
Im Gegensatz zu den Betriebskosten gemäß § 2 Ziffer 1 bis 16 BetrKV musst du die sonstigen Nebenkosten konkret Mietvertrag benennen. Im VermietenPlus Formularmietvertrag sind die meisten der derzeit üblichen sonstigen Nebenkosten aufgelistet.
Du kannst auch im Mietvertrag für die umlagefähigen Betriebskosten eine Pauschale vereinbaren. Die Heizkosten musst du aber aufgrund der Heizkostenverordnung immer nach Verbrauch abrechen.
Die benötigst für die Kalkulation der Nebenkosten Erfahrungswerte zu den Verbräuchen, den städtischen Abgaben, der Grundsteuer sowie der Kosten für deine Dienstleister. Eine Orientierung können auch die bei den Mieterverbänden herausgegebenen Betriebskostenspiegel geben.
Ohne eine Vereinbarung der Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag kannst du keine Vorauszahlungen verlangen und auch keine Nachzahlungen einfordern. Du musst deshalb zwingend die Umlage mit einer rechtskonformen Formulierung vereinbaren.
Redaktionsrichtlinien von Vermietet.de
Die Vermietet.de Redaktion verfasst jeden Beitrag mit größter Sorgfalt und bezieht dabei ausschließlich seriöse Quellen und Gesetzestexte ein. Unsere Redakteur:innen sind selbst erfahrene Vermieter:innen oder haben sich in vielen Jahren ein hohes Niveau an Immobilienwissen angeeignet. Unsere Inhalte werden kontinuierlich überarbeitet und so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufbereitet. Unser Ziel ist es, dich mit vertrauenswürdigen Inhalten zu informieren und dir eine erste Orientierung zu vielen Fragestellungen rund um die Themen Immobilien und Verwaltung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen, ziehe bitte eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzu.
