Wasserkosten berechnen: Wie setzen sich die Kosten zusammen?
Wasserkosten berechnen sich aus zwei Komponenten: den Grundgebühren und dem Verbrauch. Welche Kosten für Wasser als Betriebskosten auf deine Mieter:innen umgelegt werden können, findest du in der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 2, 3 BetrKV). Demnach gehören zu den umlagefähigen Nebenkosten auch Kosten für die Wasserversorgung und zum anderen die Kosten für die Entwässerung:
2. die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;3. die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
Wasserkosten berechnen: Kosten für die Wasserversorgung
Die Kosten für die Wasserversorgung sind zum einen natürlich die Verbrauchskosten. Aber auch Kosten für die Aufbereitung und Bereitstellung des Wassers sowie Installation und Wartung von Wasserzählern gehören beispielsweise dazu. Im Einzelnen sind das:
- Kosten des Wasserverbrauchs
- Grundgebühren (Vorhaltekosten des Wasserwerks; Kosten des Rohrnetzes; Entgelte des Wasserzählers, wenn nicht gesondert ausgewiesen oder erhoben)
- Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern (hierzu gehört nicht der Kauf der Zähler – Anschaffungskosten können im Rahmen einer Modernisierungsumlage nach § 559 BGB geltend gemacht werden)
- Kosten der Eichung für Wasserzähler (ausgeschlossen ist der Ersatz defekter Zähler)
- Kosten der Berechnung und Aufteilung des Wasserverbrauchs durch ein Abrechnungsunternehmen
- Kosten der Wartung von Wassermengenreglern
- Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage (wie Brunnen, Pumpanlagen, kleine Wasserwerke)
- Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage, einschließlich der Aufbereitungsstoffe
Wasserkosten berechnen: Kosten für Abwasser / Entwässerung
Neben den Kosten für die Wasserversorgung, fallen auch Gebühren für die Beseitigung des verbrauchten Wassers an. Denn das verbrauchte Wasser wird der Kanalisation zugeführt, die durch die Wasserversorger instandgehalten werden muss. Dazu zählen die folgenden:
- Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung (Abwasser)
- Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage
- Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe
In manchen Rechnungen der Wasserversorger erscheint auch ein Kostenpunkt “Regensteuer”. Die fällt für Niederschlagswasser an, das über das Dach oder andere versiegelte Flächen auf deinem Grundstück in die Kanalisation gelangt.
Tipp
Beim Bewässern deines Gartens wird das verbrauchte Wasser von der Erde aufgenommen und gelangt somit ins Grundwasser nicht in die Kanalisation. Dennoch fallen auch hierfür Kosten für Abwasser an. Installierst du eine Gartenwasseruhr (oder Absetzungszähler) kannst du dir diese Kosten sparen. Die darüber gemessene Wassermenge wird von den Versorgern nicht mehr als Wasserkosten für Abwasser berechnet.
Was kostet Trinkwasser in Deutschland?
Wasserkosten werden in Kubikmetern berechnet. Ein Kubikmeter Wasser entspricht dabei 1000 Litern und kosten im Durchschnitt etwa zwei Euro. Allerdings unterscheiden sich die Kosten von Bundesland zu Bundesland teils sehr stark.
Der jeweilige Preis wird von den Kommunen festgelegt und von verschiedenen Faktoren bestimmt. Das sind zum Beispiel:
- Herkunft (beispielsweise Quell- oder Grundwasser),
- Aufbau des Leitungsnetzes
- Siedlungsstruktur,
- Gesamtverbrauch,
- Topografie und Ausgaben für Wartungen
- Wasserqualität und
- Instandhaltung
Achtung
Wasserversorger müssen kostendeckend arbeiten und dürfen mit Trinkwasser kein Geld verdienen. Ob die jeweiligen Preise angemessen sind, wird durch kommunale Aufsichtsbehörden und Kartellbehörden kontrolliert.
Formel zum Wasserkosten berechnen
Um deine Wasserkosten zu berechnen, brauchst du folgende Werte:
- Grundgebühr = Fixbetrag nach Versorger und Wasseruhr, beziehungsweise Zahl der Wohneinheiten
- Arbeitspreis/Verbrauch = genutzte Trinkwassermenge
- Abwassergebühren für verbrauchte Menge
- Kosten für Niederschlagswasser
- Ggf. Mehrwertsteuer (7 Prozent)
Die Mehrwertsteuer fällt an, wenn du das Wasser nicht von den kommunalen Stadtwerken beziehst, sondern von einem privatwirtschaftlichen Versorger.
Achtung
In einigen Tarifgebieten gilt eine “Trinkwasserflatrate”. Dort besteht die Rechnung nur aus einem fixen Grundentgelt. Der tatsächliche Verbrauch spielt dort keine Rolle. In anderen Gebieten wiederum gibt es keinen Grundpreis. Dort wird ausschließlich nach Verbrauch abgerechnet.
Möchtest du schon vor Rechnungsstellung deines Versorgers selbst deine Wasserkosten berechnen, wende am besten diese Formel an:
Jährliche Trinkwasserkosten = (monatliche Grundgebühr x 12) + (Jahresverbrauch in Kubikmeter x Arbeitspreis)
Die Kosten für das Abwasser berechnest du so:
Jährliche Kosten für Trink- und Abwasser = (monatliche Grundgebühr x 12) + (Jahresverbrauch Trinkwasser in Kubikmeter x Arbeitspreis Trinkwasser) + (Jahresverbrauch Abwasser in Kubikmeter x Arbeitspreis für Abwasser)
Die Regensteuer berechnest du mit dieser Formel:
Jährliche Kosten für Niederschlagswasser = versiegelte Fläche in Quadratmeter x jährliche Gebühr pro m2.
Wasserkosten für Mietwohnungen berechnen: Korrekte Umlage der Betriebskosten für Wasser
Üblicherweise werden bereits im Mietvertrag die Betriebskosten, welche auf die Mieter umgelegt werden, aufgezählt. Das muss auch so sein, da du als Vermieter diese sonst nicht in der Nebenkostenabrechnung aufführen darfst. Dann würdest du auf den Kosten sitzen bleiben.
Wie hoch du die Vorauszahlung der Nebenkosten ansetzt, kannst du im Betriebskostenspiegel des Mieterbundes nachschauen. Auch bei einer Betriebskostenpauschale kannst du dich daran orientieren.
Innerhalb des Vertrags wird zudem der Verteilerschlüssel definiert. Den einmal vereinbarten und gewählten Verteilerschlüssel darfst du nicht einfach abändern. Es ist allerdings möglich, verschiedene Verteilerschlüssel miteinander zu kombinieren. Beispielsweise lassen sich die verbrauchsabhängigen Nebenkosten für Wasser mittels Wasserzähler berechnen, sofern alle Wohneinheiten einen Zähler besitzen. Die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten für Wasser hingegen können gleichzeitig nach Anteil der Wohnfläche in Quadratmetern berechnet werden.
Achtung
Stehen Wohnungen im Haus leer, können Vermieter die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten für Wasser nicht, wie beispielsweise städtische Gebühren, auf andere Mietparteien umlegen.
Zwischen Kalt- und Warmwasser unterscheiden
Bei der Berechnung der Wasserkosten muss zwingend zwischen Kalt- und Warmwasser unterschieden werden. Gemäß Betriebskostenverordnung gelten verschiedenen Vorgaben.
Kaltwasser
Für den Kaltwasserverbauch gibt es keine generelle Regelung für die Betriebskostenabrechnung. Du als Vermieter musst also nicht zwingend den individuellen Verbrauch der Mieter erfassen und diese entsprechend umlegen. Lediglich in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein gibt es laut Landesbauordnung eine Pflicht zur Installation von Kaltwasserzählern und somit auch eine verbrauchsabhängige Abrechnungspflicht. Das gilt sowohl für Neubauten als auch Bestandsimmobilien.
Gibt es keine Kaltwasserzähler oder sind nur in einzelnen Wohnungen eines Hauses Zähler installiert, ist es gängige Praxis, den Gesamtverbrauch des Hauses auf alle Mietparteien umzulegen (§ 556a Abs. 1 S. 1 BGB). Welchen Verteilerschlüssel du dafür wählst, ist dir überlassen. Wichtig ist nur, dass du diesen im Mietvertrag festgelegt hast. Möchtest du den Verteilerschlüssel ändern, brauchst du das Einverständnis deiner Mieter:innen.
Achtung
Wird ein:e Mieter:in durch die Umlage des Gesamtverbrauchs auf alle Parteien benachteiligt, also wenn diese:r zum Beispiel deutlich weniger verbraucht als die anderen Parteien, kannst du als Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet werden (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.03. 2018 Az.: VII ZR 188/07).
Warmwasser
Beim Warmwasserverbrauch gibt es bundesweit konkrete Regelungen. In § 2 Nr. 5 BetrKV steht, dass die Kosten für Warmwasser grundsätzlich umlagefähig sind. Der Paragraph besagt auch, dass die Kosten zu mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent in der Heizkostenabrechnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.
Für die restlichen 30 bis 50 Prozent gilt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Demnach kann der übrige Anteil verbrauchsunabhängig abgerechnet werden. In der Regel passiert das anhand der Wohn- und Nutzfläche.
Achtung
Du als Vermieter:in darfst nicht weniger als 50 Prozent des Warmwasserverbrauchs verbrauchsabhängig abrechnen. § 10 HeizkostenV gibt dir allerdings das Recht, den Verbrauch zu 100 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen. Dazu bedarf es zwingend einer schriftlichen Vereinbarung im Mietvertrag.
Es gibt eine Ausnahme, wenn Vermieter:in und Mieter:in zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnen. Gemäß § 2 HeizkostenV ist dann keine verbrauchsabhängige Warmwasserabrechnung notwendig.
Damit du verbrauchsabhängig die Wasserkosten berechnen kannst, musst du den individuellen Verbrauch erfassen können. Deshalb sieht die Heizkostenverordnung eine Pflicht zur Installation von Warmwasserzählern bei Neubauten und Bestandsimmobilien vor.
Wasserzähler für verbrauchsgenaue Abrechnung der Betriebskosten für Wasser
Wasserzähler ermöglichen es, die Betriebskosten für Wasser nach Verbrauch abzurechnen. Vermieter:innen sind aber nicht verpflichtet, einen Wasserzähler zu installieren. Auch wenn Teile der Mieteinheiten bereits mit Wasserzählern ausgestattet sind, besteht für Vermieter:innen keine Pflicht zur Nachrüstung. Anders verhält es sich, wenn alle Wohnungen einen Wasserzähler besitzen. Dann muss du die Betriebskosten für Wasser verbrauchsabhängig berechnen.
Achtung
Ein häufiger Irrglaube ist es, dass in den Betriebskosten für Wasser ebenfalls Strom abgerechnet wird. Dieser ist im Gegenteil zum Wasser in der Regel von Mieter:innen direkt beim Stromanbieter zu zahlen, was in den meisten Mietverträgen entsprechend geregelt ist.
Haben Mieter:innen ein Recht auf Wasserzähler?
Fehlt ein Warmwasserzähler, können Mieter:innen diesen gerichtlich einklagen. Schließlich kann ohne Warmwasserzähler der Verbrauch nicht individuell erfasst und dementsprechend auch nicht abgerechnet werden. Bei Kaltwasserzählern gibt es dieses Recht nicht in allen Bundesländern.
Achtung
Wenn alle Wohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind, muss auch der Verbrauch individuell abgerechnet werden. Rechnest du dann nicht verbrauchsabhängig ab, kann dein:e Mieter:in die Wasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Du hast jedoch die Chance, diesen Fehler innerhalb einer Abrechnungsfrist der Betriebskostenabrechnung zu korrigieren.
Wasserkosten berechnen: Warmwasserverbrauch schätzen
Ist die Erfassung des Warmwasserverbrauchs nicht möglich, darfst du laut § 9a HeizkostenV den Verbrauch schätzen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn das Messgerät aufgrund eines Fehlers nicht abgelesen werden kann oder dein:e Mieter:in zum Ablesetermin nicht anwesend ist.
Für die Schätzung kannst du folgende Verbräuche zugrunde legen:
- Verbrauch in früheren Abrechnungszeiträumen
- Durchschnittsverbrauch des Mietobjekts
- Verbrauch von Nachbarn in vergleichbaren Räumen
Die ortsüblichen Durchschnittskosten darfst du nicht zur Verbrauchsschätzung verwenden.
Wasserkosten mit Vermietet.de abrechnen
Mit Vermietet.de berechnest du die Wasserkosten deutlich einfacher als mit einer Nebenkostenabrechnung Excel. Denn in deinem Vermietet.de Konto kannst du ganz einfach für jedes deiner Objekte die Zählerstände für Warm- und Kaltwasser erfassen. Nutzt du diese Möglichkeit, zieht das System die Daten automatisch in die Vorlage zur Betriebskostenabrechnung. Damit wird die verbrauchabhängige Abrechnung der Wasserkosten noch einfacher.
Zusätzlich schützt dich das System vor gängigen Fehlern wie Zahlendrehern oder falschen Verteilerschlüsseln. Und auch das Einhalten der Betriebskostenabrechnung Frist ist deutlich einfacher, da die Abrechnung viel schneller erledigt ist.
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