Eine Immobilie ist für Vermieter mit vielen Verpflichtungen verbunden. Vor allem bei den Betriebskostenvorauszahlungen kommt es häufig zu Unklarheiten und gegebenenfalls Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Bevor Du den Durchblick verlierst, haben wir für Dich die wichtigsten Fakten zusammengestellt.
Was ist eine Betriebskostenvorauszahlung?
Die Betriebskostenvorauszahlung ist eine Vorleistung der Betriebsnebenkosten, die vom Mieter an den Vermieter erfolgt. Die Abrechnungsperiode umfasst dabei ein Kalenderjahr. Der Mieter leistet eine monatliche Vorauszahlung, für die entstehenden Betriebskosten des bewohnten Mietobjekts.
Der Vermieter ist nach § 556 des BGB dazu verpflichtet, dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung, innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, zukommen zu lassen. Diese stellt die Gesamtkosten des Verbrauchs und die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters gegenüber. So werden Überschüsse oder auch Nachforderungen ermittelt.
Die Bestandteile einer Betriebskostenvorauszahlung
Der Vermieter darf laut § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) alle umlagefähigen Nebenkosten des Mietobjektes über die Betriebskostenvorauszahlung abrechnen.
Darunter fallen beispielsweise Heizkosten, die Wasserversorgung, laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (wie z. B. kommunale Angaben) sowie Grundsteuer, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Schornsteinpflege – um nur einige zu nennen.
Achtung: Der Vermieter ist nach § 556 BGB verpflichtet, im Mietvertrag alle Positionen der Betriebskostenabrechnung aufzuführen, die über die Betriebskostenvorauszahlungen abgerechnet werden. Dabei reicht jedoch auch ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung aus. Um Unklarheiten im Mietverhältnis zu vermeiden, solltest Du allerdings überlegen, ob eine detaillierte Aufzählung der Positionen im Mietvertrag nicht doch Sinn macht.
Was passiert bei Abweichungen der laufenden Kosten zu den Betriebskostenvorauszahlungen?
Sollten die laufenden Kosten des Abrechnungsperiode die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen übersteigen oder untersteigen, kann der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen. Der Mieter muss über die Anpassung schriftlich informiert werden. Wir empfehlen im Schreiben eine übersichtliche Berechnung der neuen Abschlagssätze beizufügen.
Dem Vermieter steht eine Nachzahlung zu, sollte der Mieter höhere Kosten verursacht haben, als die Höhe seiner Betriebskostenvorauszahlungen. Dabei hat der Mieter eine gesetzliche Zahlungsfrist von 30 Tagen gemäß § 286 Abs. 3 BGB einzuhalten.
Kommt es umgekehrt zu einem Guthaben durch zu hohe Vorauszahlungen, ist der Vermieter zu einer Rückzahlung verpflichtet (BGH, NZM 2005, 342). Hierfür kann ein Zahlungstermin mietvertraglich vereinbart werden. Doch wie lassen sich angemessene Vorauszahlungen festlegen um Abweichungen möglichst zu vermeiden?
Mit Vermietet.de hast Du immer angemessene Betriebskostenvorauszahlungen!
In der Regel können sich Vermieter am Betriebskostenspiegel (beispielsweise vom Deutschen Mieterbund) und an den derzeitigen Kosten des Wohnobjekts orientieren. Jedoch entspricht dieser nicht immer den regionalen Gegebenheiten. Vermietet.de greift dagegen auf die Datenhistorie Deiner Objekte zurück und bietet somit eine genauere Berechnungsgrundlage der Betriebskosten.
Sollte es allerdings doch mal zu einer Abweichung kommen, ist die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung für den Vermieter nicht zwangsläufig verpflichtend. Jedoch ist es meistens im Interesse des Mietverhältnisses, dass die Betriebskosten über den Abrechnungszeitraum angemessen sind, da es sonst zu Streitigkeiten kommen kann.
Vereinzelt kann es vorkommen, dass sich Deine Mieter sehr über Nachzahlungen beschweren, da sie ja bereits Vorauszahlungen geleistet haben. Es sollte also im Mietvertrag zugesichert sein, dass die Betriebskostenvorauszahlungen angemessen sind, um mögliche Schadensersatzforderungen des Mieters zu vermeiden.
