Untermietvertrag: Nur mit deiner Erlaubnis

Untermietvertrag nicht ohne Einverständnis 

Möchte deine Mieter:innen die Mietwohnung teilweise oder sogar komplett untervermieten, ist dazu ein Untermietvertrag notwendig. Dieser wird zwischen den Hauptmieter:innen – also deinen Vertragspartner:innen – und den jeweiligen Untermieter:innen geschlossen. Rein rechtlich gesehen besteht zwischen dir als Vermieter:in und den Untermieter:innen kein vertragliches Verhältnis. 

Auch wenn schnell ein: Untermieter:in für die Wohnung gefunden sein mag, so darf diese:r dennoch nicht ohne Weiteres einziehen. Denn die Untervermietung bedarf gemäß nach § 540 Abs. 1 S. 1 BGB zwingend deiner Erlaubnis als Vermieter:in. 

Berechtigtes Interesse ermöglicht Zustimmung 

Bei der Wohnraummiete haben Mieter:innen gemäß § 553 BGB Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis. Zumindest dann, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Diese Gründe könnten sein: 

• Reduzierung der Wohnkosten im Rahmen einer zu gründenden Wohngemeinschaft 
• Aufnahme von Personen aus Kriegsgebieten 
• Verhinderung der Vereinsamung 
• Senkung des Einbruchrisikos bei häufig abwesenden Mieter:innen 
• Längere Auslandsaufenthalte 

Formalitäten vor dem Abschluss eines Untermietvertrags 

Hauptmieter:innen müss Ihren Vermieter:innen die potenziellen Untermieter:innen zunächst mit Namen und Adresse benennen und die Gründe für die Untervermietung darlegen. 

An das erforderliche berechtigte Interesse der Mieter:innen an einer Untervermietung sind jedoch keine hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn Mieter:innen vernünftige Gründe zur Seite stehen, die den Wunsch zur Untervermietung aus wirtschaftlichen oder persönlichen und mit der Rechtsordnung zu vereinbarenden Gründen nachvollziehbar erscheinen lassen.

Wann kannst du einen Untermietvertrag ablehnen 

Die Rechtsprechung erleichtert es Mieter:innen, einen Untermietvertrag abzuschließen. Ein generelles Verbot ist leider nicht möglich und darf auch im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. 

Dennoch gibt es Gründe, bei denen du die Erlaubnis zur Untermiete verweigern kannst: 

• Die Untermieter:innen sind nicht zumutbar. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es sich bei den Personen um Straftäter:innen handelt, sie dich beleidigt haben oder aufgrund des Verhaltens der Personen der Hausfrieden gefährdet ist. 
• Durch die Aufnahme der Untermieter:in kommt es zu einer Überbelegung der Wohnung. Ab wann genau eine Überbelegung vorliegt ist nicht endgültig definiert. Zwei Familien in einer Drei-Zimmer-Wohnung wären aber nachvollziehbar zu viel. 
• Der Untermietvertrag dient touristischen Zwecken. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung als Ferienwohnung weitervermietet wird (siehe nächster Abschnitt).

Verbotene Wohnraum-Zweckentfremdung 

Eine Untervermietung kann öffentlich-rechtliche Folgen nach sich ziehen. Wird in einer Stadt oder Gemeinde untervermietet, in der ein gesetzliches Verbot der Zweckentfremdung für Wohnraum gilt, sind öffentlich-rechtliche Voraussetzungen zu beachten. Dies ist beispielsweise in Berlin der Fall. 

Der Wohnraum darf dann nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden. Eine gewerbliche Weitervermietung wird dann regelmäßig vermutet, wenn wiederholt, entgeltlich und nach Tagen oder Wochen bemessen vermietet wird, zum Beispiel bei einem AirbnB. 

In Städten und Gemeinden mit einem Zweckenfremdungsverbot ist daher zu empfehlen, längerfristig über mehrere Monate im Jahr unterzuvermieten, nach Möglichkeit auch nur einzelne Zimmer, um von vornherein keinen Anlass für die Vermutung einer Zweckentfremdung zu begründen. Anderenfalls muss, insbesondere wenn die häufige und kurzzeitige Vermietung als Ferienwohnung beabsichtigt ist, eine Einwilligung der zuständigen Behörde eingeholt werden.

Wer steht in dir gegenüber in der Pflicht für Mietzahlungen und weiteres? 

Der Mietvertrag zwischen dir und deinen MIeter:innen ist durch den Untermietvertrag nicht aufgehoben. Deine Mieter:innen stehen dir gegenüber also nach wie vor in der Pflicht den Mietvertrag zu bedienen. Das schließt sämtliche Rechte und Pflichten, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben mit ein. Die Mietzahlungen erhältst du also nach wie von den Hauptmieter:innen deiner Wohnung. 

Du solltest deine Mieter:innen unbedingt darauf hinweisen, dass der Mietvertrag trotz Untervermietung weiterhin bestehen bleibt. Sollten die Untermieter:innen der Mietzahlung nicht nachkommen, geht die Abmahnung direkt an deine Hauptmieter:innen. 

Untermietvertrag im Mietvertrag regeln 

Laut BGH darf die Untervermietung nicht per se im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Du solltest deshalb besser kein Formular verwenden, das eine solche Klausel enthält. 

Du darfst den Untermietvertrag zwar nicht ausschließen, darfst aber die Konditionen bestimmen:  

• Wie viele Personen dürfen maximal einziehen 
• für welchen Zeitraum darf maximal untervermietet werden 
• Wer übernimmt die Haftung bei Schäden und Zahlungsausfällen 

Untermietvertrag mit Mietzuschlag 

Du als Vermieter:in darfst die Erteilung der Erlaubnis einer Untervermietung von einer höheren Miete abhängig machen, da sich das Gebrauchsrecht deiner Mieter:innen erweitert. Dieser Zuschlag darf maximal 25 Prozent der vereinbarten Untermiete betragen. Liegt der Mietpreis bereits im Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete oder sogar darüber darfst du höchstens 20 Prozent Zuschlag verlangen (LG Berlin, 07.07. 2016, Az. 18 T 65/16). 

Ein Zuschlag ist allerdings ausgeschlossen, wenn sich die Belegungsanzahl der Wohnung durch die Untervermietung nicht ändert oder es sich bei den Untermieter:innen um Familienangehörige oder Eheleute handelt. 

Wie kann der Untermietvertrag gekündigt werden?  

Im Idealfall ist der Untermietvertrag an das Bestehen des Hauptmietvertrages geknüpft. Denn in der Rechtsprechung ist streitig, ob die Kündigung der Vermieter:innen gegenüber den Hauptmieter:innen auch für die Hauptmieter;innen ein berechtigtes Interesse zur Kündigung im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB gegenüber den Untermieter:innen begründet.   

Eine Ausnahme kann nur dann gelten, wenn die Aufrechterhaltung des Hauptmietverhältnisses mit gewichtigen wirtschaftlichen oder sonstigen Nachteilen verbunden wäre.

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Zu guter Letzt hast du beispielsweise auch noch die Möglichkeit, sämtliche Daten und Dokumente deiner Mieter:innen zu archivieren und zu verwalten. Hier kannst du entsprechend auch potenzielle Untermietverträge aufbewahren, um diese bei Bedarf einsehen zu können. Du siehst also, dass dir VermietenPlus effektiv und schnell dabei helfen kann, deine Immobilien zu managen. Probiere es gleich aus und schau bei uns vorbei.