Ein Mietvertrag gilt in der Regel unbefristet. Möchtest Du Deinem Mieter kündigen, musst Du vorgeschriebene Fristen einhalten – wenn kein Anlass zur fristlosen Kündigung besteht. Eine Alternative ist ein Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag. Dazu brauchst Du allerdings die Zustimmung Deines Mieters. Was Du dabei beachten solltest, erfährst Du hier.
Zusammenfassung
- Durch einen Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag wird das Mietverhältnis vorzeitig beendet. Fristen aus dem Mietvertrag gelten dann nicht mehr.
- Vermieter und Mieter müssen dem Aufhebungsvertrag zustimmen, damit dieser gültig ist.
- Sowohl der Mieter als auch der Vermieter kann eine Aufhebung des Mietvertrags
- Oft vereinbaren Mieter und Vermieter eine Abfindung, um den Anreiz für den Vertragsabschluss zu erhöhen.
- Als Vermieter solltest Du darauf achten, dass alle notwendigen Angaben im Vertrag enthalten sind.
Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag: Was ist das?
Viele kennen einen Aufhebungsvertrag aus dem Arbeitsrecht. Doch es gibt auch für den Mietvertrag einen Aufhebungsvertrag. So lässt sich die im Mietvertrag festgelegte Kündigungsfrist umgehen. Meist beträgt diese nach § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) drei Monate und verlängert sich abhängig von der Mietdauer.
Unter bestimmten Umständen ist dieser Zeitraum für Mieter oder Vermieter zu lang – etwa, wenn der Vermieter einen potenziellen Käufer gefunden hat, der nicht länger warten möchte. Oder der Mieter trennt sich vom Partner und beide möchten möglichst schnell ausziehen.
Weitere Fälle, in denen ein Aufhebungsvertrag für Mieter oder Vermieter sinnvoll sein kann:
- Du möchtest als Vermieter die Immobilie grundlegend sanieren.
- Du hast keinen berechtigten Kündigungsgrund oder möchtest die Immobilie selbst beziehen.
- Der Mieter kann die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten nicht mehr zahlen.
- Angehörigen möchten nach dem Tod des Mieters den Mietvertrag möglichst schnell aufheben.
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Bist Du Dir mit Deinem Mieter einig, kannst Du den Mietvertrag auflösen, ohne gültige Fristen zu beachten. Das gilt sowohl für Mietverträge privat genutzter Wohnungen oder Häuser als auch für einen Gewerbemietvertrag. Dazu ist ein Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag notwendig: Dieser wird schriftlich formuliert und von beiden Parteien unterschrieben. Das Mietverhältnis endet dann zu dem Tag, der vereinbart wurde im Aufhebungsvertrag, der Mietvertrag ist nicht mehr gültig.
Mietvertrag aufheben: So geht es
Wie bei jedem Vertrag ist es wichtig, dass Du den Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag schriftlich formulierst. Grundsätzlich geht es zwar auch mündlich, aus rechtlicher Sicht empfehlen wir jedoch immer die schriftliche Variante. Vermieter und Mieter bekommen jeweils eine Ausführung des Vertrags, der von beiden Seiten unterschrieben sein muss. Gemeinsam mit Deinem Mieter kannst Du frei entscheiden, wann das Mietverhältnis endet.
Achte darauf, dass Du alle notwendigen Angaben im Aufhebungsvertrag festhältst.
Wichtige Angaben im Aufhebungsvertrag:
- Name des Mieters und Vermieters
- Zeitpunkt, zu dem der Mietvertrag aufgehoben werden soll.
- Angaben und Bezeichnung der Mietsache (Adresse der Immobilie)
- Bezeichnung des Mietverhältnisses
- Gegebenenfalls Nennung des Nachmieters
- Hinweis darauf, dass § 545 BGB (Verlängerung des Mietverhältnisses, falls der Mieter nicht auszieht) nicht zur Geltung kommt
- Ort, Datum und Unterschrift der Vertragspartner
Darüber hinaus empfehlen wir Angaben dazu, unter welchen Bedingungen der Mietvertrag aufgehoben werden soll:
- Regelung über den Zustand der Immobilie bei Übergabe (dazu gehört auch der Zustand und Verbleib der Möbel bei einem Mietvertrag für eine möblierte Wohnung)
- Umgang mit Schönheitsreparaturen und Renovierungen
- Art der Übergabe der Immobilie
- Rückführung der Kaution an den Mieter
- Gegebenenfalls getroffenen Regelungen zur Betriebskostenabrechnung, Rückbaumaßnahmen oder Mietkaution
- Gegebenenfalls Zahlung einer Entschädigung an den Mieter
- Gegebenenfalls Vereinbarung, dass mit der Aufhebungsvereinbarung alle im Mietvertrag festgelegten gegenseitigen Ansprüche von Mieter und Vermieter beglichen sind
Beinhaltet der Aufhebungsvertrag alle notwendigen Angaben, auch zu Leistungs- und Zahlungsansprüchen, ersetzt dieser den Mietvertrag. Umso genauer die Angaben sind, desto unwahrscheinlicher werden Rechtsstreitigkeiten mit Deinem Mieter.
Unser Tipp: Führe Zahlungs- und Leistungsansprüche so detailliert wie möglich auf (Zahlungsempfänger, Grund für die Zahlung, Bankverbindung etc.), so bist Du auf der sicheren Seite.
Stimmt Dein Mieter der Aufhebung des Mietvertrags zu und ist bereit, aus der Wohnung auszuziehen, steht dem Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag nichts mehr im Wege.
Kostenlose Vorlagen für Aufhebungsverträge findest Du online. Diese sind allerdings ohne Gewähr. ImmoScout24 bietet seinen Mitgliedern rechtssichere Vorlagen, die alle wichtigen Vertragsinhalte beinhalten.
Was tun, wenn der Mieter den Mietvertrag nicht aufheben möchte?
Möchte der Mieter der Aufhebung des Mietvertrags nicht zustimmen, kannst Du ihm eine Entschädigung anbieten. Eine solche Aufhebungsvereinbarung für den Mietvertrag mit Abfindung ist nicht unüblich und überzeugt häufig unwillige Mieter. Als Vermieter hast Du beispielsweise die Möglichkeit, Dich an den Umzugskosten zu beteiligen. Alternativ bietest Du dem Mieter eine pauschale Abfindung an. Die Höhe der Abfindung wird meist so vereinbart, dass der Mieter alle Kosten decken kann, die durch den ungeplanten Auszug entstehen.
Auch der Mieter kann Dir eine Pauschale anbieten, wenn dieser den Mietvertrag frühzeitig auflösen möchte. So gleicht er eventuelle finanzielle Schäden aus, die Dir entstehen. Als Alternative dazu kannst Du Deinen Mieter durch einen entsprechenden Satz im Aufhebungsvertrag für die Wohnung verpflichten, als Voraussetzung für den Auszug einen Nachmieter zu finden.
Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg muss der Mieter nicht den gesamten Betrag zahlen. Einen niedrigeren Betrag darf der Mieter zahlen, wenn er nachweist, dass Deine tatsächlichen Kosten deutlich geringer waren als die berechnete Pauschale (zum Beispiel, weil Du die Wohnung direkt weitervermieten konntest).
Anfechtung gegen einen Aufhebungsvertrag zum Mietvertrag
Grundsätzlich darf Dein Mieter einen Mietaufhebungsvertrag nicht anfechten – schließlich waren beide Parteien damit einverstanden, den Mietvertrag aufzulösen. Eine einseitige Rücknahme ist nicht möglich.
Doch Achtung, es gibt eine Ausnahme: Nur wenn der Mieter eine arglistige Täuschung nachweist, kann der Aufhebungsvertrag vom Mieter als ungültig erklärt werden. Eine solche arglistige Täuschung beruht auf fehlerhaften Angaben im Aufhebungsvertrag. Kann der Mieter beweisen, dass Angaben falsch sind, gilt statt des Aufhebungsvertrags weiter der Mietvertrag. Die Aufhebung würde von einem Gericht als nichtig erklärt werden.
Du solltest beim Anfertigen eines Aufhebungsvertrages darauf achten, dass alle Punkte nachweislich richtig sind und auch vor einem Gericht Bestand hätten.
Unser Tipp: Konsultiere im Zweifel einen Rechtsanwalt und lasse die einzelnen Punkte im Vertrag gründlich prüfen. So gehst Du sicher, dass die Aufhebungsvereinbarung für den Mietvertrag Bestand hat.
Aufhebungsvertrag für einen Mietvertrag übertragen
Nicht immer liegen die Vereinbarungen aus einem Mietaufhebungsvertrag allein in Deiner Hand als Vermieter. Gibt es eine Wohnungsverwaltung, so kannst Du das Aufgabenspektrum des Verwalters erweitern und ihm auch die Zuständigkeit für die Mietaufhebungsverträge übertragen. Gerade bei einem größeren Wohnungskomplex kennt Dein Wohnungsverwalter die Mieter samt ihrer Probleme oft besser als Du. So kann dieser seine Erfahrung und persönlichen Kontakte nutzen, um die Mieter von einem Aufhebungsvertrag zu überzeugen.
Mietaufhebungsvertrag: Was ist sonst noch wichtig?
Was ist, wenn trotz Aufhebungsvertrag der Mieter nicht auszieht?
Zieht ein Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB automatisch auf unbestimmte Zeit. Mit einer entsprechenden Klausel schließt Du diese Regelung im Aufhebungsvertrag aus. Andernfalls darfst Du innerhalb von 14 Tagen Widerspruch dagegen einlegen, so dass das Mietverhältnis sich nicht automatisch verlängert.
Zieht Dein Mieter trotz gültigem Aufhebungsvertrag nicht aus der Wohnung aus, kommst Du nicht um eine Räumungsklage herum.
Können Mieter oder Vermieter den Mietaufhebungsvertrag widerrufen?
Ja, unter bestimmten Umständen kann ein Aufhebungsvertrag widerrufen werden. Wenn Du im Mietvertrag ein Widerrufsrecht eingefügt hast, dürfen Du oder Dein Mieter den Auflösungsvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Ein möglicher Grund für den Mieter, den Vertrag zu widerrufen, ist ein sogenanntes Haustürgeschäft. Das liegt vor, wenn der Mieter den Vertrag in seinen eigenen vier Wänden unterzeichnet hat.
Können Mieter oder Vermieter vom Mietvertrag zurücktreten?
Nein, ein Aufhebungsvertrag, der von Mieter und Vermieter unterschrieben wurde, ist grundsätzlich wirksam. Ein gesetzliches Rücktritts- oder Widerrufsrecht gibt es nicht. Alternativen zum Rücktritt vom Mietvertrag sind eine ordentliche Kündigung eines befristeten Mietvertrags, eine fristlose Kündigung oder ein Widerruf des Mietvertrags unter bestimmten Umständen (bei Fernabsatzvertrag per E-Mail, SMS oder Telefon, bei einem Haustürgeschäft oder bei arglistiger Täuschung).
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