An diese Kündigungsfristen des Mietvertrages musst Du Dich als Vermieter halten

Mitunter wird eine Garage oder ein Stellplatz gemeinsam mit einer Wohnung vermietet. Da hier der Mietvertrag für beide Objekte greift, kann der Mietvertrag für die Garage nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. Diese Variante der Vermietung stellt für Immobilieneigentümer eine gewisse Planungssicherheit dar.

Kündigungsfrist des Mietvertrages für Vermieter

Vermieter müssen sich bei der Kündigung einer Immobilie im Gegensatz zu Mietern an die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietverträge halten. Vor allem bei unbefristeten Mietverhältnissen kann die Kündigung nicht ohne Weiteres vollzogen werden.

Neben der Einhaltung der gesetzlichen Frist müssen Vermieter ihre Kündigung ebenso begründen, wobei nur bestimmte Kündigungsgründe zulässig sind.

So darfst Du als Immobilienbesitzer beispielsweise nur dann kündigen, wenn

• Du die Immobilie aus nachvollziehbarem Grund für sich selbst nutzen möchtest;
• Du nahe Verwandte oder Mitglieder des Haushalts (zum Beispiel eine Pflegekraft) einziehen lassen möchtest.

Sonderfall der fristlosen Kündigung des Mietvertrags

Neben einer ordentlichen, also fristgerechten Kündigung des Mietvertrags, gibt es ebenso den Sonderfall einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung. Hierbei werden regelmäßig die Rechte einer Mietpartei verletzt, weswegen eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zulässig ist. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aufgrund von Schimmelbefall besteht. Dann gibt es keine Kündigungsfrist für den Mietvertrag.

Als Vermieter fristlos kündigen

Die folgenden Fälle sind gesondert zu behandeln und rechtfertigen daher eine außerordentliche Kündigung des Vermieters.

• Wenn der Mieter mit der Bezahlung der Miete seit zwei aufeinanderfolgenden Monate in Verzug ist. Dabei muss jene Summe den Gesamtbetrag einer Monatsmiete übersteigen.
• Wenn es Zahlungsrückstand seitens des Mieters von mehreren Monaten besteht und der angesammelte Zahlungsrückstand mindestens zwei Monatsmieten übersteigt, kann ebenfalls außerordentlich gekündigt werden.
  Eine Mietminderung (beispielsweise aufgrund eines Wasserschadens) gilt nicht als Zahlungsverzug.
• Bei einer Störung des Hausfriedens durch den Mieter liegt ebenso ein Sonderfall für die Kündigung des Mietvertrags vor.
  Zum Beispiel: Eine Störung wird unter anderem begründet, wenn es zu einer wiederholten Lärmstörung kommt oder der Mieter den Nachbarn mit Gewalt droht.
  Beim Vorliegen solcher Fälle sollten die Beschwerden der Anwohner protokolliert und ebenso die Polizei eingeschaltet werden.
• Auch wenn die Wohnung vertragswidrig genutzt wird, kann fristlos durch den Vermieter gekündigt werden.
  Zum Beispiel: Ein Mietobjekt wird dann vertragswidrig genutzt, wenn der Mieter in der Wohnung ein Ladengeschäft betreibt, dies jedoch laut Mietvertrag nicht erlaubt ist.

Wenn Du als Vermieter einem Mieter fristlos kündigen willst, muss dieser vorab schriftlich abgemahnt werden. Ebenso muss ihm eine Frist zur Verhaltensänderung gesetzt werden. Die Gründe für die Kündigung müssen außerdem in das Schreiben inklusive Erläuterung und Belegen bzw. Protokollen. Erst wenn die Kündigung beim Mieter eingegangen ist, wird diese auch wirksam.

Als Mieter fristlos kündigen

Auch als Mieter hast Du das Recht einer außerordentlichen Kündigung der gemieteten Immobilie. Mögliche Gründe sind die folgenden:

• Eine vertragsgemäße Nutzung der Wohneinheit ist nicht möglich, weil sich die Übergabe durch den Vermieter verzögert.
• Die Immobilie enthält erhebliche Mängel wie eine defekte Heizung.
  Hier muss der Mieter den Vermieter vorab zu Schadensbeseitigung auffordern. Erst bei Nichterfolgen dieser kann fristlos gekündigt werden.
• Auch bei Gesundheitsgefahren, welche durch die Nutzung der Immobilie entstehen, kann außerordentlich gekündigt werden. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel eine hohe Schadstoffbelastung oder ein schwerer Schimmelbefall vorliegen.
  Hier bist Du als Mieter in der Beweispflicht. Daher lohnt sich die Einschaltung eines Sachverständigen.
• Wenn der Vermieter seine vertraglichen Pflichten und Rechte verletzt, liegt ebenfalls ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags vor. Beispielsweise ist dies gegeben, wenn der Vermieter die Immobilie unerlaubt betritt oder die Nebenkostenabrechnung fälscht.

Formale Anforderungen an eine Kündigung des Mietvertrages

Hier sind die wichtigsten Anforderungen an die Kündigung aufgelistet, damit diese auch formelle Gültigkeit erlangt.

• Die Kündigung muss immer in schriftlicher Form verfasst sein. Mündliche Abreden gelten nicht.
• Wenn von Seiten des Mieters die Immobilie gekündigt wird, bedarf es keiner Begründung im Kündigungsschreiben.
• Das Eingehen des Schreibens bis zu dritten Werktag des aktuellen Monats ist relevant, damit die Kündigung noch für diesen Monat gilt. Trifft sie später ein, wird die Immobilie einen Monat später gekündigt.

Unser Tipp für Dich: Mithilfe einer Immobilienverwaltungssoftware behältst Du den Überblick, welche Kündigungsfrist für welchen Mietvertrag gilt.