Home » Der Vermietet.de Blog » An diese Kündigungsfristen des Mietvertrages musst Du Dich als Vermieter halten
An diese Kündigungsfristen des Mietvertrages musst Du Dich als Vermieter halten
Die Kündigungsfrist beim Mietvertrag ist für beide Vertragsparteien nach dem Gesetz unterschiedlich. Mietern wird mehr Spielraum eingeräumt, wenn sie ihre Wohnung kündigen wollen. Vermieter müssen sich hingegen an feste Fristen halten. Vermietet.de verschafft Dir einen Überblick darüber, wann welche Frist für die Kündigung einer Immobilie gilt.
Die Kündigungsfrist beim Mietvertrag ist für beide Vertragsparteien nach dem Gesetz unterschiedlich. Mietern wird mehr Spielraum eingeräumt, wenn sie ihre Wohnung kündigen wollen. Vermieter müssen sich hingegen an feste Fristen halten. Vermietet.de verschafft Dir einen Überblick darüber, wann welche Frist für die Kündigung einer Immobilie gilt.
Inhaltverzeichnis
Kündigungsfrist des Mietvertrages für Mieter
Grundsätzlich sieht das Mietrecht eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Dabei muss das schriftliche Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter vorliegen. Übrigens gelten Samstage hier ebenso als Werktage. Diese Frist gilt in der Regel dann, wenn ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt und im Vertrag keine abweichende Kündigungsfrist vereinbart ist.
Gemäß dem Deutschen Mieterbund dürfen für Mieter kürzere Fristen im Mietvertrag vereinbart werden. Für den Vermieter gelten dabei mindestens die gesetzlichen Fristen. Steht beispielsweise im Mietvertrag, dass eine Frist von 14 Tagen oder einem Monat vorgesehen ist, dann gilt diese für den Mieter. Der Vermieter darf die gesetzlichen Kündigungsfristen allerdings nicht zu seinen Gunsten im Vertrag ändern.
Denke daran, das im Mietvertrag nur ein Kündigungsausschluss vereinbart werden kann. Dadurch darf der Mieter für einen bestimmten Zeitraum nach Abschluss des Mietverhältnisses nicht kündigen. Die maximale Ausschlusszeit beträgt hierbei vier Jahre. Alle Zeiträume darüber sind nicht zulässig. Diese Klausel ist rechtswirksam, obwohl das Gesetz für Mieter ein jederzeitiges Kündigungsrecht vorsieht (BGH, Beschluss vom 23.08.2016, AZ VIII ZR 23/16). Mieter sollten vor der Unterzeichnung des Vertrags auf solch eine Klausel achten.
Mitunter wird eine Garage oder ein Stellplatz gemeinsam mit einer Wohnung vermietet. Da hier der Mietvertrag für beide Objekte greift, kann der Mietvertrag für die Garage nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. Diese Variante der Vermietung stellt für Immobilieneigentümer eine gewisse Planungssicherheit dar.
Kündigungsfrist des Mietvertrages für Vermieter
Vermieter müssen sich bei der Kündigung einer Immobilie im Gegensatz zu Mietern an die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietverträge halten. Vor allem bei unbefristeten Mietverhältnissen kann die Kündigung nicht ohne Weiteres vollzogen werden.
Die folgenden Kündigungsfristen gelten bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit:
Bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren gilt eine Frist von drei Monaten.
Eine Wohndauer von fünf bis acht Jahre rechtfertigt eine Frist von sechs Monaten.
Besteht eine Dauer der Vermietung von mehr als acht Jahren, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.
Neben der Einhaltung der gesetzlichen Frist müssen Vermieter ihre Kündigung ebenso begründen, wobei nur bestimmte Kündigungsgründe zulässig sind.
Neben der Einhaltung der gesetzlichen Frist müssen Vermieter ihre Kündigung ebenso begründen, wobei nur bestimmte Kündigungsgründe zulässig sind.
So darfst Du als Immobilienbesitzer beispielsweise nur dann kündigen, wenn
Du die Immobilie aus nachvollziehbarem Grund für sich selbst nutzen möchtest;
Du nahe Verwandte oder Mitglieder des Haushalts (zum Beispiel eine Pflegekraft) einziehen lassen möchtest.
Eine Kündigung seitens des Vermieters aus Eigenbedarf muss immer auch im Kündigungsschreiben begründet werden. Diesen Punkt vernachlässigen die meisten Vermieter, weswegen es häufig zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommt. Daher begründen Sie als Vermieter stets ausführlich, warum Sie die Immobilie selbst nutzen möchten. Die Prüfung durch einen Fachanwalt zahlt sich hier oftmals aus.
Eine Kündigung seitens des Vermieters aus Eigenbedarf muss immer auch im Kündigungsschreiben begründet werden. Diesen Punkt vernachlässigen die meisten Vermieter, weswegen es häufig zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommt. Daher begründest Du als Vermieter stets ausführlich, warum Du die Immobilie selbst nutzen möchtest. Die Prüfung durch einen Fachanwalt zahlt sich hier oftmals aus.
[/vc_column_inner][/vc_row_inner]
Sonderfall der fristlosen Kündigung des Mietvertrags
Neben einer ordentlichen, also fristgerechten Kündigung des Mietvertrags, gibt es ebenso den Sonderfall einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung. Hierbei werden regelmäßig die Rechte einer Mietpartei verletzt, weswegen eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zulässig ist. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aufgrund von Schimmelbefall besteht. Dann gibt es keine Kündigungsfrist für den Mietvertrag.
Als Vermieter fristlos kündigen
Die folgenden Fälle sind gesondert zu behandeln und rechtfertigen daher eine außerordentliche Kündigung des Vermieters.
Wenn der Mieter mit der Bezahlung der Miete seit zwei aufeinanderfolgenden Monate in Verzug ist. Dabei muss jene Summe den Gesamtbetrag einer Monatsmiete übersteigen.
Wenn es Zahlungsrückstand seitens des Mieters von mehreren Monaten besteht und der angesammelte Zahlungsrückstand mindestens zwei Monatsmieten übersteigt, kann ebenfalls außerordentlich gekündigt werden.
Eine Mietminderung (beispielsweise aufgrund eines Wasserschadens) gilt nicht als Zahlungsverzug.
Bei einer Störung des Hausfriedens durch den Mieter liegt ebenso ein Sonderfall für die Kündigung des Mietvertrags vor.
Zum Beispiel: Eine Störung wird unter anderem begründet, wenn es zu einer wiederholten Lärmstörung kommt oder der Mieter den Nachbarn mit Gewalt droht.
Beim Vorliegen solcher Fälle sollten die Beschwerden der Anwohner protokolliert und ebenso die Polizei eingeschaltet werden.
Auch wenn die Wohnung vertragswidrig genutzt wird, kann fristlos durch den Vermieter gekündigt werden.
Zum Beispiel: Ein Mietobjekt wird dann vertragswidrig genutzt, wenn der Mieter in der Wohnung ein Ladengeschäft betreibt, dies jedoch laut Mietvertrag nicht erlaubt ist.
[cta id=’11299′]
Wenn Du als Vermieter einem Mieter fristlos kündigen willst, muss dieser vorab schriftlich abgemahnt werden. Ebenso muss ihm eine Frist zur Verhaltensänderung gesetzt werden. Die Gründe für die Kündigung müssen außerdem in das Schreiben inklusive Erläuterung und Belegen bzw. Protokollen. Erst wenn die Kündigung beim Mieter eingegangen ist, wird diese auch wirksam.
Als Mieter fristlos kündigen
Auch als Mieter hast Du das Recht einer außerordentlichen Kündigung der gemieteten Immobilie. Mögliche Gründe sind die folgenden:
Eine vertragsgemäße Nutzung der Wohneinheit ist nicht möglich, weil sich die Übergabe durch den Vermieter verzögert.
Die Immobilie enthält erhebliche Mängel wie eine defekte Heizung.
Hier muss der Mieter den Vermieter vorab zu Schadensbeseitigung auffordern. Erst bei Nichterfolgen dieser kann fristlos gekündigt werden.
Auch bei Gesundheitsgefahren, welche durch die Nutzung der Immobilie entstehen, kann außerordentlich gekündigt werden. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel eine hohe Schadstoffbelastung oder ein schwerer Schimmelbefall vorliegen.
Hier bist Du als Mieter in der Beweispflicht. Daher lohnt sich die Einschaltung eines Sachverständigen.
Wenn der Vermieter seine vertraglichen Pflichten und Rechte verletzt, liegt ebenfalls ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags vor. Beispielsweise ist dies gegeben, wenn der Vermieter die Immobilie unerlaubt betritt oder die Nebenkostenabrechnung fälscht.
Formale Anforderungen an eine Kündigung des Mietvertrages
Hier sind die wichtigsten Anforderungen an die Kündigung aufgelistet, damit diese auch formelle Gültigkeit erlangt.
Die Kündigung muss immer in schriftlicher Form verfasst sein. Mündliche Abreden gelten nicht.
Wenn von Seiten des Mieters die Immobilie gekündigt wird, bedarf es keiner Begründung im Kündigungsschreiben.
Das Eingehen des Schreibens bis zu dritten Werktag des aktuellen Monats ist relevant, damit die Kündigung noch für diesen Monat gilt. Trifft sie später ein, wird die Immobilie einen Monat später gekündigt.
Unser Tipp für Dich: Mithilfe einer Immobilienverwaltungssoftware behältst Du den Überblick, welche Kündigungsfrist für welchen Mietvertrag gilt.
Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch unzählige nützliche Funktionen bietet die Software einen vollständigen Überblick über Dein Wohneigentum, Deine Mieter und Deine Einnahmen sowie Deine Ausgaben.
Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch unzählige nützliche Funktionen bietet die Software einen vollständigen Überblick über Ihr Wohneigentum, Ihre Mieter und Ihre Einnahmen sowie Ihre Ausgaben.
[/vc_column_inner][/vc_row_inner]
Autoreninfo
Andrea
Am häufigsten gelesen
Entdecke unsere beliebtesten Artikel rund um das Thema Immobilien.
Ob beim Wechsel des Mieters oder beim Erstbezug, es liegt im Interesse des Vermieters, als auch des Mieters, jede Wohnungsübergabe professionell zu gestalten. Wir geben Ihnen sechs Tipps, worauf Sie als Vermieter achten müssen.
Eine Steuererklärung ist für viele Vermieter ein Brief mit sieben Siegeln. Als Vermieter solltest Du die Anlage V kennen – und wissen, wie Du sie ausfüllst. Denn mit der Anlage für Vermietung und Verpachtung kannst...
Ein Mietvertrag gilt in der Regel unbefristet. Möchtest Du Deinem Mieter kündigen, musst Du vorgeschriebene Fristen einhalten – wenn kein Anlass zur fristlosen Kündigung besteht. Eine Alternative ist ein Aufhebungsv...
Heizen: Aktuell ein Thema, das die Gemüter vieler Menschen aufheizt! Denn nach den Ankündigungen manch großer Wohnungsgesellschaften, die Heizung in diesem Winter zu drosseln, fürchten viele Mieter frieren zu müssen...
Wer eine Immobilie kauft, muss sich auf fortlaufende Kosten einstellen: Reparaturen am Dach, Wartung der Heizungsanlage oder Verwaltungskosten – die Bewirtschaftungskosten von Wohnung oder Haus gehen aufs Portemonnaie....
Als Vermieter zahlst Du in der Regel die Rechnung für Reparaturen in der Wohnung. Es gibt jedoch eine Ausnahme, die Du kennen solltest: Bei kleineren Schäden an Alltagsdingen kannst Du die Kosten der Kleinreparaturen a...
Bist Du neu im Vermietungsgeschäft und fürchtest, dass Du nur – wie Privatpersonen – bis zu 20 Prozent der Handwerkerkosten absetzen darfst? Die Sorge können wir Dir gleich nehmen, denn als Vermieter hast Du aus s...
Unsere Live-Webinare bringen Dich mit Experten & der Community zusammen
Sei gemeinsam mit anderen Vermietern dabei, wenn namenhafte Referenten praxisnahe Impulse für den Vermieter-Alltag geben. Stelle Deine Fragen im Chat und diskutiere im Anschluss die wichtigsten Aspekte des Vortrages mit der Community.
Unsere Webinar-Aufzeichnungenstehen Dir rund um die Uhr zur Verfügung
Du hast ein Webinar verpasst oder möchtest weitere spannende Inhalte entdecken? Dann lerne unsere Webinar-Aufzeichnungen kennen und finde genau das Thema, das für Dich und Deine Arbeit als Vermieter gerade relevant ist.
In diesem Video klären wir die Grundlagen der Betriebskostenabrechnung und helfen Dir dabei, rechtssichere Abrechnungen zu erstellen. Das Video richtet sich primär an Eigentümer vermieteter Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dauer: 1:23 hReferent: Alexander Granaß, Rechtsanwalt und Notar
Ob beim Wechsel des Mieters oder beim Erstbezug, es liegt im Interesse des Vermieters, als auch des Mieters, jede Wohnungsübergabe professionell zu gestalten. Wir geben Ihnen sechs Tipps, worauf Sie als Vermieter achten müssen.
Eine Steuererklärung ist für viele Vermieter ein Brief mit sieben Siegeln. Als Vermieter solltest Du die Anlage V kennen – und wissen, wie Du sie ausfüllst. Denn mit der Anlage für Vermietung und Verpachtung kannst...
Ein Mietvertrag gilt in der Regel unbefristet. Möchtest Du Deinem Mieter kündigen, musst Du vorgeschriebene Fristen einhalten – wenn kein Anlass zur fristlosen Kündigung besteht. Eine Alternative ist ein Aufhebungsv...
Heizen: Aktuell ein Thema, das die Gemüter vieler Menschen aufheizt! Denn nach den Ankündigungen manch großer Wohnungsgesellschaften, die Heizung in diesem Winter zu drosseln, fürchten viele Mieter frieren zu müssen...
Wer eine Immobilie kauft, muss sich auf fortlaufende Kosten einstellen: Reparaturen am Dach, Wartung der Heizungsanlage oder Verwaltungskosten – die Bewirtschaftungskosten von Wohnung oder Haus gehen aufs Portemonnaie....
Als Vermieter zahlst Du in der Regel die Rechnung für Reparaturen in der Wohnung. Es gibt jedoch eine Ausnahme, die Du kennen solltest: Bei kleineren Schäden an Alltagsdingen kannst Du die Kosten der Kleinreparaturen a...
Vermietet.de ist mehr als nur eine Plattform für die Immobilienverwaltung
Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben?
Werde Teil unserer Vermieter Community. Diskutiere mit Experten und erfahrenen Vermietern in unseren Social Media Gruppen oder abonniere einfach unseren Newslettern.
Hinweis
Über uns
Unsere Vermieter-Community
Folge uns