Die Kündigungsfrist beim Mietvertrag ist für beide Vertragsparteien nach dem Gesetz unterschiedlich. Mietern wird mehr Spielraum eingeräumt, wenn sie ihre Wohnung kündigen wollen. Vermieter müssen sich hingegen an feste Fristen halten. Vermietet.de verschafft Dir einen Überblick darüber, wann welche Frist für die Kündigung einer Immobilie gilt.
Kündigungsfrist des Mietvertrages für Mieter
Grundsätzlich sieht das Mietrecht eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Dabei muss das schriftliche Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter vorliegen. Übrigens gelten Samstage hier ebenso als Werktage. Diese Frist gilt in der Regel dann, wenn ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt und im Vertrag keine abweichende Kündigungsfrist vereinbart ist.
Gemäß dem Deutschen Mieterbund dürfen für Mieter kürzere Fristen im Mietvertrag vereinbart werden. Für den Vermieter gelten dabei mindestens die gesetzlichen Fristen. Steht beispielsweise im Mietvertrag, dass eine Frist von 14 Tagen oder einem Monat vorgesehen ist, dann gilt diese für den Mieter. Der Vermieter darf die gesetzlichen Kündigungsfristen allerdings nicht zu seinen Gunsten im Vertrag ändern.
Denke daran, das im Mietvertrag nur ein Kündigungsausschluss vereinbart werden kann. Dadurch darf der Mieter für einen bestimmten Zeitraum nach Abschluss des Mietverhältnisses nicht kündigen. Die maximale Ausschlusszeit beträgt hierbei vier Jahre. Alle Zeiträume darüber sind nicht zulässig. Diese Klausel ist rechtswirksam, obwohl das Gesetz für Mieter ein jederzeitiges Kündigungsrecht vorsieht (BGH, Beschluss vom 23.08.2016, AZ VIII ZR 23/16). Mieter sollten vor der Unterzeichnung des Vertrags auf solch eine Klausel achten.
Hinweis: Bei der Kündigung einer Mietwohnung ist ein Übergabeprotokoll sinnvoll und wichtig, um sämtliche Mängel zu dokumentieren.
Mitunter wird eine Garage oder ein Stellplatz gemeinsam mit einer Wohnung vermietet. Da hier der Mietvertrag für beide Objekte greift, kann der Mietvertrag für die Garage nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. Diese Variante der Vermietung stellt für Immobilieneigentümer eine gewisse Planungssicherheit dar.
Kündigungsfrist des Mietvertrages für Vermieter
Vermieter müssen sich bei der Kündigung einer Immobilie im Gegensatz zu Mietern an die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietverträge halten. Vor allem bei unbefristeten Mietverhältnissen kann die Kündigung nicht ohne Weiteres vollzogen werden.
Die folgenden Kündigungsfristen gelten bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit:
- Bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren gilt eine Frist von drei Monaten.
- Eine Wohndauer von fünf bis acht Jahre rechtfertigt eine Frist von sechs Monaten.
Besteht eine Dauer der Vermietung von mehr als acht Jahren, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.
Neben der Einhaltung der gesetzlichen Frist müssen Vermieter ihre Kündigung ebenso begründen, wobei nur bestimmte Kündigungsgründe zulässig sind.
So darfst Du als Immobilienbesitzer beispielsweise nur dann kündigen, wenn
- Du die Immobilie aus nachvollziehbarem Grund für sich selbst nutzen möchtest;
- Du nahe Verwandte oder Mitglieder des Haushalts (zum Beispiel eine Pflegekraft) einziehen lassen möchtest.
Hinweis: Eine Kündigung seitens des Vermieters aus Eigenbedarf muss immer auch im Kündigungsschreiben begründet werden. Diesen Punkt vernachlässigen die meisten Vermieter, weswegen es häufig zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern kommt. Daher begründen Sie als Vermieter stets ausführlich, warum Sie die Immobilie selbst nutzen möchten. Die Prüfung durch einen Fachanwalt zahlt sich hier oftmals aus.
Sonderfall der fristlosen Kündigung des Mietvertrags
Neben einer ordentlichen, also fristgerechten Kündigung des Mietvertrags, gibt es ebenso den Sonderfall einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung. Hierbei werden regelmäßig die Rechte einer Mietpartei verletzt, weswegen eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zulässig ist. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aufgrund von Schimmelbefall besteht. Dann gibt es keine Kündigungsfrist für den Mietvertrag.
Als Vermieter fristlos kündigen
Die folgenden Fälle sind gesondert zu behandeln und rechtfertigen daher eine außerordentliche Kündigung des Vermieters.
- Wenn der Mieter mit der Bezahlung der Miete seit zwei aufeinanderfolgenden Monate in Verzug ist. Dabei muss jene Summe den Gesamtbetrag einer Monatsmiete übersteigen.
- Wenn es Zahlungsrückstand seitens des Mieters von mehreren Monaten besteht und der angesammelte Zahlungsrückstand mindestens zwei Monatsmieten übersteigt, kann ebenfalls außerordentlich gekündigt werden.
Eine Mietminderung (beispielsweise aufgrund eines Wasserschadens) gilt nicht als Zahlungsverzug. - Bei einer Störung des Hausfriedens durch den Mieter liegt ebenso ein Sonderfall für die Kündigung des Mietvertrags vor.
Zum Beispiel: Eine Störung wird unter anderem begründet, wenn es zu einer wiederholten Lärmstörung kommt oder der Mieter den Nachbarn mit Gewalt droht.
Beim Vorliegen solcher Fälle sollten die Beschwerden der Anwohner protokolliert und ebenso die Polizei eingeschaltet werden. - Auch wenn die Wohnung vertragswidrig genutzt wird, kann fristlos durch den Vermieter gekündigt werden.
Zum Beispiel: Ein Mietobjekt wird dann vertragswidrig genutzt, wenn der Mieter in der Wohnung ein Ladengeschäft betreibt, dies jedoch laut Mietvertrag nicht erlaubt ist.
Wenn Du als Vermieter einem Mieter fristlos kündigen willst, muss dieser vorab schriftlich abgemahnt werden. Ebenso muss ihm eine Frist zur Verhaltensänderung gesetzt werden. Die Gründe für die Kündigung müssen außerdem in das Schreiben inklusive Erläuterung und Belegen bzw. Protokollen. Erst wenn die Kündigung beim Mieter eingegangen ist, wird diese auch wirksam.
Als Mieter fristlos kündigen
Auch als Mieter hast Du das Recht einer außerordentlichen Kündigung der gemieteten Immobilie. Mögliche Gründe sind die folgenden:
- Eine vertragsgemäße Nutzung der Wohneinheit ist nicht möglich, weil sich die Übergabe durch den Vermieter verzögert.
- Die Immobilie enthält erhebliche Mängel wie eine defekte Heizung.
Hier muss der Mieter den Vermieter vorab zu Schadensbeseitigung auffordern. Erst bei Nichterfolgen dieser kann fristlos gekündigt werden. - Auch bei Gesundheitsgefahren, welche durch die Nutzung der Immobilie entstehen, kann außerordentlich gekündigt werden. Dies ist der Fall, wenn zum Beispiel eine hohe Schadstoffbelastung oder ein schwerer Schimmelbefall vorliegen.
Hier bist Du als Mieter in der Beweispflicht. Daher lohnt sich die Einschaltung eines Sachverständigen. - Wenn der Vermieter seine vertraglichen Pflichten und Rechte verletzt, liegt ebenfalls ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags vor. Beispielsweise ist dies gegeben, wenn der Vermieter die Immobilie unerlaubt betritt oder die Nebenkostenabrechnung fälscht.
Formale Anforderungen an eine Kündigung des Mietvertrages
Hier sind die wichtigsten Anforderungen an die Kündigung aufgelistet, damit diese auch formelle Gültigkeit erlangt.
- Die Kündigung muss immer in schriftlicher Form verfasst sein. Mündliche Abreden gelten nicht.
- Wenn von Seiten des Mieters die Immobilie gekündigt wird, bedarf es keiner Begründung im Kündigungsschreiben.
- Das Eingehen des Schreibens bis zu dritten Werktag des aktuellen Monats ist relevant, damit die Kündigung noch für diesen Monat gilt. Trifft sie später ein, wird die Immobilie einen Monat später gekündigt.
Unser Tipp für Dich: Mithilfe einer Immobilienverwaltungssoftware behältst Du den Überblick, welche Kündigungsfrist für welchen Mietvertrag gilt.
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