Reparaturen im Bad zahlt in der Regel der Vermieter, genauso wie in anderen Räumen auch. Handelt es sich aber um Schönheitsreparaturen oder Schäden, die der Mieter zu verantworten hat, muss dieser auch dafür aufkommen. Im Streitfall kommt es jedoch oft auf den Einzelfall an. Wir geben Dir hier Beispiele für typische Probleme mit Badfliesen.
Abgeplatzte Fliesen: Ein Fall für Mieter?
Abgesplitterte Fliesen im Badezimmer gelten in der Regel als normale Abnutzungserscheinungen. Daher bist Du als Vermieter in der Pflicht, diese zu reparieren beziehungsweise zu ersetzen. Der Mieter hingegen ist verpflichtet, einen Schaden an den Fliesen zeitnah zu melden.
Hat Dein Mieter den Schaden an den Fliesen selbst verschuldet, ist er auch für die Reparatur verantwortlich. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er einen harten Gegenstand hat fallen lassen und die Fliese daraufhin kaputt gegangen ist.
Leider können nur selten einzelne Fliesen ausgetauscht werden, da kein Ersatz mehr zu bekommen ist. Dann muss die gesamte Wand neu gefliest werden. Ist der Mieter in der Verantwortung, springt dessen Privathaftpflichtversicherung für den Schaden ein.
Abgeplatzte Fliesen durch Wasserschaden
Nicht selten ist ein Wasserschaden der Grund für abgeplatzte Fliesen. In diesem Fall ist es sehr wichtig, schnell zu reagieren, um einen noch größeren Schaden zu verhindern. Die Fliesen müssen abgetragen werden, die Ursache für den Wasserschaden behoben und die Wand trockengelegt werden. Danach wird ein neuer Fliesenspiegel angebracht.
Die Instandsetzung eines Wasserschadens ist in der Regel aufwendig und teuer. Die gute Nachricht: Als Vermieter musst Du eine Gebäudeversicherung abschließen, die die Abwicklung von Wasserschäden übernimmt. Durch die Versicherung sind folgende Kosten abgedeckt:
- Kosten für das Abtragen der alten Fliesen bis zur vereinbarten Höhe
- Kosten für die Entsorgung der Fliesen bis zur vereinbarten Höhe
- Kosten für die Handwerker
- Kosten für die neuen Fliesen
Ist die Wohnung unbewohnbar, übernimmt die Versicherung auch Hotelkosten für Deine Mieter. Allerdings ist die Übernahme der Kosten meistens zeitlich begrenzt. Darüber hinaus zahlen die meisten Versicherungen nicht den vollen Betrag, sondern nur eine Pauschale pro Nacht. Können Mieter während der Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung bleiben, zahlt die Versicherung den Mietausfall aufgrund einer Mietminderung.
Bohrlöcher in Fliesen können nicht repariert werden
Dübellöcher sind in Mietwohnungen unvermeidbar und können normalerweise leicht gestopft und überstrichen werden. Bei Bohrlöchern in Fliesen sieht das hingegen anders aus: Werden sie verspachtelt, sind sie dennoch weiterhin sichtbar.
Wer nun für den Ersatz der Fliesen zuständig ist, ist bis dato nicht einheitlich geklärt. Häufig landen Streitfälle wegen Bohrlöchern in Fliesen vor Gericht. Diese entscheiden dabei je nach Einzelfall. Es gibt aber Urteile, an denen Du Dich als Vermieter orientieren kannst:
Ein generelles Verbot für das Bohren in Fliesen im Mietvertrag ist nichtig, ebenso Klauseln, die eine maximale Anzahl an Bohrlöchern im Badezimmer angeben. Mieter dürfen so viele Löcher bohren, wie für die vertragsmäßige Nutzung des Bades notwendig sind (BGH, Urteil vom 20. Januar 1993, VIII ZR 10/92).
Mieter sind dennoch angehalten, das Bohren in Fliesen zu vermeiden. Als Alternative ist das Bohren in den Fugen möglich oder das Anbringen von Handtuchhaken und Co mittels Kleber oder Ansaugtechnik. Die Amtsgerichte Münster und Köpenick urteilten, dass Mieter aufgrund von Bohrlöchern in Fliesen schadensersatzpflichtig werden, wenn sie keine alternativen Anbringungsmöglichkeiten in Betracht gezogen haben (Amtsgericht Münster, Urteil vom 29. Januar 2001, 28 C 3053/07; Amtsgericht Köpenick, Urteil vom 5. Oktober 2012, 4 C 64/12).
Mieter müssen aber nicht den vollen Preis zahlen, sondern nach dem Prinzip “Neu für Alt”. Das bedeutet, dass sie nur bis zur Höhe des Zeitwerts der alten Fliesen aufkommen müssen. Sind die neuen Fliesen teurer, musst Du als Vermieter die Differenz selbst zahlen.
Kleinreparaturklausel greift auch bei kaputten Fliesen
Handelt es sich bei dem Fliesenschaden um einen Bagatellschaden, kann dieser durch die Kleinreparaturklausel abgedeckt sein. Reparaturkosten von maximal 200 Euro pro Jahr muss dann der Mieter selbst zahlen. Voraussetzung ist, dass sich die Reparatur auf einen Bereich beschränkt, zu dem der Mieter direkten Zugriff hat. Und das ist bei Fliesen der Fall.
Im Gegenzug können Fliesenschäden aber auch ein Grund für eine Mietminderung sein. Gemäß einem Urteil des Landgerichts Berlin stellen sechs defekte Fliesen einen optischen Mangel dar. Das Gericht sieht dann eine Mietminderung von zwei Prozent als gerechtfertigt an (Urteil vom 28. August 2001, 64 S 108/01).
