Anlage V bei der Steuererklärung ausfüllen – das müssen Vermieter wissen

Für Sie als Vermieter ist die Anlage V in der Steuererklärung besonders wichtig, da Sie hier Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aufführen müssen. Gleichzeitig können hier verschiedene Kosten abgesetzt werden. Wir von Vermietet.de haben für Sie die wichtigsten Informationen zur Steuererklärung bei Vermietung zusammengefasst.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den einkommens- beziehungsweise gewerbesteuerpflichtigen Einkünften gemäß Einkommensteuergesetz (EStG) und müssen folglich versteuert werden. Mit der Anlage V wird das ergänzende Formular bezeichnet, in dem Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angeben. Diese ist mit der regulären Steuererklärung einzureichen. Das Finanzamt stellt im Steuerprogramm Elster die Anlage V für das jeweilige Jahr zur Verfügung.

Welche Frist müssen Sie als Vermieter einhalten?

Sind Sie zur Abgabe der Steuererklärung verpflichtet, gilt seit dem Jahr 2019 der 31. Juli als Frist für die Steuererklärung für das vorangegangene Jahr. Wenn Sie einen Steuerberater für die Erstellung der Steuererklärung und Anlage V beauftragen, gilt der letzte Tag im Februar des übernächsten Jahres als Abgabefrist.

Hinweis: Beispiel: Sie erledigen die Steuerklärung für 2018 mit einem Steuerberater. Dann müssen Sie diese theoretisch bis zum 29. Februar 2020 einreichen. Da 2020 jedoch praktisch ein Schaltjahr ist und der 29. Februar auf ein Wochenende fällt, dürfen Sie die Steuererklärung bis zum 02. März abgeben.

Wann Sie die Anlage V ausfüllen müssen

Je nach Ausgangslage gibt es verschiedene Umstände, wann Sie eine Steuererklärung mit der Anlage für Vermietung und Verpachtung abgeben müssen:

  • Wenn Sie als Arbeitnehmer Nebeneinkünfte aus der Vermietung und Verpachtung erzielen, die die Freigrenze von 410 Euro pro Jahr übersteigen.
  • Wenn Sie Vermieter sind und Ihr Einkommen den Grundfreibetrag von 9.000 Euro bzw. 18.000 Euro (für 2018) übersteigt.
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  • Wenn Sie als Selbstständiger oder Rentner Mieteinnahmen erzielen, die zusammen mit anderen Einkünften den Grundfreibetrag übersteigen.
  • Wenn Sie als Gewerbetreibender nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Gewerbesteuergesetz zur Abgabe der Gewerbesteuer verpflichtet sind.
    Wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen und beabsichtigen, dieses zu vermieten.

Achtung: Ob Sie Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und Grundstücken erzielen, spielt für die Abgabe der Anlage V zunächst keine Rolle. Auch bei Leerstand können Sie anfallende Kosten als Werbungskosten absetzen, ohne Mieteinnahmen erzielt zu haben. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie Ihre Einkünfte-Erzielungsabsicht glaubhaft darstellen und belegen können.

Welche Einkünfte gehören in die Anlage V?

Einkünfte aus der kurzzeitigen Untervermietung im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung sind bis 520 Euro pro Jahr steuerfrei. Übersteigen die Mieteinnahmen diese Grenze, sind die gesamten Einkünfte aus der Untervermietung zu versteuern, da es sich hier nicht um einen Freibetrag, sondern eine Freigrenze handelt.

Ansonsten gehören alle Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von

  • Wohnungen und Häusern,
  • Einliegerwohnungen in Häusern,
  • Ferienwohnungen,
  • Ferienhäusern,
  • unbebauten Grundstücken,
  • Garagen und Stellplätzen und
  • sonstigen Immobilien

in die Anlage V. Als Einkünfte gelten nicht nur die reinen Mietzahlungen, sondern auch die Nebenkosten, die der Mieter zahlt. Sie sollten also die Betriebskostenabrechnung für die Steuererklärung bereithalten.

Achtung: Versteuert werden die Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Zuflusses, also im Jahr der Wertstellung auf dem Mietkonto (Zuflussprinzip). Eine Ausnahme hat der Fiskus für den Jahreswechsel formuliert: Regelmäßige Mietzahlungen, die innerhalb von zehn Tagen vor und nach dem Jahreswechsel zufließen, werden dem Jahr zugeschrieben, in das sie wirtschaftlich gehören.

Was ist beim Ausfüllen der Anlage V zu beachten?

Die folgenden Punkte sollten Sie beherzigen, wenn Sie Ihre Steuererklärung als Vermieter erledigen:

  • Vermieten Sie mehrere Immobilien, müssen Sie für jede Immobilie eine Anlage V ausfüllen.
  • In den Zeilen 9 bis 14 der Anlage V tragen Sie die Mieteinnahmen ein: Kaltmiete und Nebenkosten abzüglich eventueller Umlagen (Rückzahlungen) an Mieter.
  • Einnahmen aus der Vermietung von Garagen oder Reklamewände und ähnliches werden gesondert aufgeführt in Zeile 16 der Anlage V.
  • In den Zeilen 21 bis 24 ermitteln Sie die Einkünfte. Sollten Sie einen Verlust erzielt haben, versehen Sie den Betrag am besten deutlich mit einem Minuszeichen.
  • Einkünfte aus unbebauten Grundstücken wie Stellplätze (außerhalb eines Wohnungsmietverhältnisses) oder aus der Untervermietung von Räumen tragen Sie in die Zeilen 31 und 32 ein.

Kosten in der Anlage V absetzen und abschreiben

Wenn Sie in der Anlage V zur Zeile 33 kommen, geht es um die Werbungskosten sowie die Absetzungen für Abnutzung – kurz AfA oder Abschreibung. So können Sie die Mieteinnahmen nicht nur durch den Freibetrag mindern, sondern zudem durch den Abzug von Werbungskosten sowie die Abschreibung von Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Achtung: Grundsätzlich können Sie in der Anlage V nur jene Kosten absetzen, für Sie die auch einen Beleg haben. Rechnungen mit Barzahlungen akzeptiert das Finanzamt nicht. Zahlen Sie also alle Handwerker, Dienstleister und Waren immer per Überweisung oder unbar mit einer Bankkarte und sammeln Sie alle Unterlagen.

Als Vermieter müssen Sie aber nicht nur wissen, was Sie in der Anlage V absetzen dürfen – zum Beispiel die Grundsteuer –, sondern auch was nicht. Nicht absetzbar sind beispielsweise Kosten für die eigene Arbeitsleistung, wenn Sie als Vermieter Hausmeisteraufgaben oder ähnliches selber übernehmen. Beauftragen Sie hingegen eine Hausverwaltung, können Sie die Kosten hierfür steuerlich absetzen. Gleiches gilt übrigens auch für Renovierungsarbeiten.

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