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Wichtiges zur Anlage V – das sollten Sie als Vermieter wissen

In der Steuererklärung gibt es die Anlage „Vermietung und Verpachtung“ – besser bekannt als Anlage V – und nicht selten sorgt sie bei Vermietern für Verwirrung. Wir klären auf, was bei der Auskunft über Miet- und Pachteinkünfte zu beachten ist und welche Kosten Sie absetzen können.

Anlage V in der Steuererklärung: Was ist das genau?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten, fallen Steuern an – und zwar auf alle Einkünfte, die sich aus der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien ergeben. In Verbindung mit den §§ 535 und 581 BGB (Vermietung und Verpachtung) müssen laut Einkommenssteuergesetz (EStG) die Einkünfte aus bebauten Grundstücken (Wohn- und Gewerbeimmobilien) sowie aus der Überlassung einzelner Rechte (z. B. Wald- und Weiderechte) versteuert werden. Da der Fiskus zwischen verschiedenen Einkunftsarten unterscheidet, müssen die Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung gesondert in der Anlage V angegeben werden. Sofern Einkünfte aus mehreren Immobilien erzielt werden, muss für jede ein einzelnes Formular eingereicht werden.

Denken Sie daran: Wenn Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien beziehen, die sich im Ausland befinden, müssen Sie die Anlage AUS ausfüllen und einreichen.

Welche Angaben muss man in der Anlage V machen?

Neben den üblichen Angaben zu Name (bzw. Gemeinschaft, Körperschaft) und der Steuernummer müssen Sie Angaben zur Lage der Immobilien, zum Anschaffungszeitpunkt, zur Wohnfläche, zu den Mieteinnahmen der Wohnungen und sonstiger Räume (ohne Umlagen) machen. Im nächsten Schritt werden die Umlagen, vereinnahmte Umsatzsteuer sowie öffentliche Zuschüsse angegeben. Hierbei sind unter anderem auch Mietnachzahlungen aus dem vorherigen Jahr zu berücksichtigen.

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Achtung

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen müssen die exakten Kalendertage auf der entsprechenden Seite der Anlage V vermerkt werden, an denen Gäste die Immobilie gemietet haben.

Achtung

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen müssen die exakten Kalendertage auf der entsprechenden Seite der Anlage V vermerkt werden, an denen Gäste die Immobilie gemietet haben.

Unter den sonstigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung müssen Einnahmen aus unbebauten Grundstücken, Lagerplätzen, Untervermietung und der Vermietung möblierter Zimmer angegeben werden. Vermietet jemand (privat) sein Wohnmobil, muss er diese Einkünfte ebenfalls unter „Sonstiges“ nennen.

Welche Einkünfte sind konkret anzugeben?

Neben den Gewinnen aus der Vermietung von Wohnimmobilien, Grundstücken oder Industriehallen gibt es noch weitere Einkünfte, die es in der Steuererklärung in Anlage V zu nennen gilt. Das sind etwa Anteile aus einer Bauherren- oder Grundstücksgemeinschaft sowie aus Immobilienfonds. Weiterhin sind dies Einnahmen aus der Vermietung von Garagen und Werbeflächen, einzelner Räume in selbstgenutzten Immobilien oder Parkplätze. Finanzierungszuschüsse und Zinsen aus Bausparverträgen sind ebenfalls anzugeben, sofern sie zum Erwerb einer Immobilie, zum Hausbau oder zur Umschuldung genutzt wurden oder werden.

Diese Einkünfte gehören nicht in die Anlage Vermietung und Verpachtung

  • Ferienwohnungen, die innerhalb einer Ferienanlage mit ähnlich genutzten Wohnungen liegen und wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet sind, erzielen keine Einkünfte durch Vermietung und Verpachtung im Sinne der Anlage V, sondern Gewinne aus einem Gewerbebetrieb.
  • Vermietung und Verpachtung von Betriebsvermögen wie etwa Maschinen, Industriegebäude oder Hotelzimmer. Diese Einkünfte gelten ebenfalls als Gewinne aus einem Gewerbebetrieb. Werden Gebäude oder Gebäudeteile rein zu privaten, beruflichen bzw. gewerblichen Zwecken genutzt, müssen deren Einkünfte nicht in der Anlage V aufgeführt werden.
  • Einkünfte aus Kapitalvermögen, selbstständiger oder nicht selbstständiger Arbeit, aus der Land- und Forstwirtschaft sowie sonstige Einkünfte müssen entsprechend in den vorgesehenen Anlagen aufgeführt werden.

Wer muss die Anlage V ausfüllen?

Grundsätzlich muss jeder Steuerpflichtige, der Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und bestimmter Rechte erzielt, bei der Einkommenssteuererklärung die Anlage V ausfüllen. Ob man eine gesamte Immobilie vermietet oder nur eine Garage, spielt hierbei keine Rolle. Auch nicht, wie hoch die Gewinne sind.

Sofern ein Grundstück oder ein entsprechendes Recht einem Mieter überlassen wurde und dieser gemäß Miet- oder Pachtvertrag zur Untervermietung berechtigt ist, muss auch dieser die Anlage V ausfüllen. Denn er erzielt im Sinne des Einkommenssteuergesetzes Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Allerdings sind die Einkünfte aus der Untervermietung, abzüglich der Werbungskosten, erst ab einem Betrag von über 410 Euro jährlich anzugeben. In diesem Fall wären die Mieteinnahmen also steuerfrei. Liegen die Einkünfte aus der Untervermietung unter 410 Euro pro Jahr, können jedoch keine Werbungskosten in diesem Zusammenhang geltend gemacht werden.

Sofern Arbeitnehmer, die von einem oder mehreren Arbeitgebern Lohn oder Gehalt erhalten, Nebeneinkünfte aus nicht selbstständiger Arbeit erzielen, können sie den Härteausgleich nach § 46 Abs. 2 EStG geltend machen. Demnach können sie von den Mieteinnahmen, abzüglich der Werbungskosten, den Härteausgleichsbetrag abziehen und daraus die zu versteuernden Nebeneinkünfte ermitteln. Der Härteausgleichsbetrag entspricht dem jeweiligen Altersentlastungsbetrag nach § 24a EStG. Dieser bezieht sich auf das Kalenderjahr, das auf die Vollendung des 64. Lebensjahrs folgt. Wird man beispielsweise im Jahr 2016 65 Jahre alt, gilt der Altersentlastungsbetrag von 2017. Dieser beträgt 20,8 % der Einkünfte.

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Hinweis

Sie benötigen die Anlage V für Ihre Steuererklärung? Beim Bundesministerium für Finanzen finden Sie das aktuelle Formular zum Download.

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Sie benötigen die Anlage V für Ihre Steuererklärung? Beim Bundesministerium für Finanzen finden Sie das aktuelle Formular zum Download.

Steuererklärung und Anlage V – Welche Fristen müssen Vermieter einhalten?

Vermieter müssen – wie alle anderen Personen, die zur Einkommenssteuererklärung verpflichtet sind – die Unterlagen, Anlage V und erforderliche Belege bis zum 31.05. des Folgejahres abgeben. Wenn Sie also eine Steuererklärung für das Jahr 2018 machen, müssen Sie diese bis zum 31.05.2019 abgeben. Sofern die Frist nicht eingehalten wird, erhalten Sie vom Finanzamt eine schriftliche Erinnerung zur Abgabe der Steuererklärung. Dies kann einen Verspätungszuschlag und Zinsen zur Folge haben.

Diese Kosten können Sie als Vermieter von der Steuer absetzen

Sie möchten die Kosten für eine Sanierung oder den Hausbau steuerlich absetzen? Unter den Werbungskosten können Sie in der Anlage V alle Ausgaben angeben, die die aktuelle sowie zukünftige Vermietung und Verpachtung – bzw. die Erzielung von Einnahmen daraus – möglich machen. Das sind beispielsweise Kosten für Makler und Anwalt, den Kauf einer Immobilie, Kreditzinsen, Renovierungskosten, Bewirtschaftungskosten und vieles mehr. Wie Sie zum Beispiel die Renovierungskosten genau absetzen können, erfahren Sie auch auf Vermietet.de.

Als Werbungskosten können Vermieter Folgendes angeben:

  • Grundsteuer und Bewirtschaftungskosten wie Abwassergebühren und Müllabfuhr
  • Umlagefähige Kosten für Energieverbrauch und Wasserverbrauch
  • Kosten für die Hausverwaltung (u. a. Hausmeister, Gärtner, Kontoführungsgebühren, Reinigungsdienste, Schornsteinfeger, Kosten für Hausbesitzervereine)
  • Ausgaben für Versicherungen (u. a. Feuer-, Sturm-, Wasser-, Hausrat- und Hagelversicherung)
  • Zinsen der Finanzierungskosten, Geldbeschaffungskosten
  • Kosten für den Erhaltungsaufwand bei Vermietung (Renovierung, Modernisierung)
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Nebenkosten, die der Vermieter vom Mieter erhält, zählen zu den Einkünften gemäß Anlage V. Zudem können sie die nicht umlegbaren Nebenkosten der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben. Weiterhin können Vermieter Abschreibungen – sogenannte AfA (Abschreibung für Abnutzung) – angeben, um die Steuerlast zu mindern. Hier können jedoch nur Kosten bzw. ein Prozentsatz der Kosten für Dinge geltend gemacht werden, die der Abnutzung unterliegen – zum Beispiel Einbauküchen, Elektrogeräte, Rasenmäher.

Der Gesetzgeber gibt in der Regel genau vor, welche Anschaffungen über welche Dauer abgeschrieben werden können. Ist für die Anschaffung keine Nutzungsdauer festgelegt so müssen Sie schätzen. Für die korrekte AfA müssen Sie den Anschaffungszeitpunkt angeben sowie die erforderlichen Belege aufbewahren und ggf. bei der Steuererklärung mit einreichen.

Besonderheiten der Anlage V: Vermietung an Angehörige und Leerstand

Wird eine Immobilie an Angehörige vermietet, gilt es einige Besonderheiten in Bezug auf die Anlage V zu berücksichtigen. Der Fiskus hat die sogenannte „66-Prozent-Regelung“ eingeführt. Diese besagt, dass die verlangte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Mieten betragen muss, damit Vermieter Werbungskosten in der Anlage V geltend machen können. Liegt die Miete – für Angehörige ja häufig ein Sonderpreis – unter der Grenze, können die Kosten nur noch anteilig abgeschrieben werden.

Das Finanzamt prüft in diesem Zusammenhang, ob ein schriftlicher Mietvertrag besteht, der die gleichen Anforderungen erfüllt, wie ein Mietvertrag mit Fremden (z. B. keine Barzahlungen der Miete, jährliche Nebenkostenabrechnungen). Darüber hinaus wird überprüft, ob die Miete auch tatsächlich geleistet wird.

Die Immobilie wurde angeschaut, erbaut, renoviert und inseriert, aber Einkünfte hat man bisher nicht erzielt. Dies stellt einen besonderen Fall in der Anlage V dar, denn sofern eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht, können auch ohne aktuelle Vermietung und Verpachtung die Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Wichtig ist, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, dauerhaft zu vermieten. Absetzbar sind die Werbungskosten auch dann, wenn sich der Entschluss im Laufe der Zeit ändert – etwa, weil die Immobilie nun doch zur Selbstbewohnung genutzt wird. Sofern eine Immobilie längere Zeit leer steht, können Werbungskosten angegeben werden, wenn sich der Steuerpflichtige ernsthaft um eine Vermietung kümmert. Dies ist zum Beispiel mit der Beauftragung eines Maklers oder durch das Inserieren in Zeitungen und Onlineportalen gegeben. Ob eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht, wird jedoch immer im Einzelfall geprüft.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch unzählige nützliche Funktionen bietet die Software einen vollständigen Überblick über Ihr Wohneigentum, Ihre Mieter und Ihre Einnahmen sowie Ihre Ausgaben.

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