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Mieterhöhung – diese Fristen müssen Sie als Vermieter einhalten

Als Vermieter dürfen Sie Ihrem Mieter nicht einfach die Miete erhöhen. Der Gesetzgeber hat bei Mieterhöhungen Fristen festgelegt, die Sie einhalten müssen. Erfahren Sie in diesem Artikel, wann Sie eine Mieterhöhung erfolgreich durchsetzen können.

Mieterhöhung und Frist: Wann ist eine Mieterhöhung rechtens?

Der Vermieter muss für eine korrekte Mieterhöhung eine Frist von 15 Monaten nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete einhalten. Dies regelt das BGB zum Mietvertrag. Die Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 Prozent betragen.

Aufgrund der schwierigen Wohnungssituation besteht in einigen Städten – wie etwa in Berlin oder München – eine sogenannte Kappungsgrenze. Diese regelt eine Mieterhöhung mit einer Frist von drei Jahren nach der letzten Mieterhöhung. Innerhalb dieser Zeitspanne darf die Miete höchstens um 15 Prozent erhöht werden.

Grundvoraussetzungen für die Mieterhöhung und Frist sind, dass bei den Mietwohnungen generell keine Mieterhöhungen entweder lebenslang oder für den betreffenden Zeitraum vertraglich ausgeschlossen sind.

Mieterhöhung – Frist und Obergrenze

Für Mieterhöhungen gilt zudem eine Obergrenze. Diese besagt, dass eine Vergleichsmiete nicht höher sein darf als die Miete, die in der Gemeinde oder Stadt für einen Wohnraum in vergleichbarer Größe, Ausstattung, Lage oder Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart wurde. Laut eines Urteils durch den Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 266/14) ist die Grundlage für ein Mieterhöhungsverlangen stets die tatsächliche Wohnfläche.

Die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB geregelt und ist die am meisten genutzte Form bei einer Mieterhöhung. Eine Variante ist die Staffelmiete. Bei diesem Mietvertrag haben beide Parteien vereinbart, dass die Miete in einem Abstand von zwölf Monaten automatisch angepasst wird. Andere Mieterhöhungen, bis auf Anpassungen der Nebenkosten, sind dadurch ausgeschlossen.

Eine weitere Variante ist die Indexmiete. Dabei erfolgt eine Anpassung entsprechend dem Lebenshaltungsindex. Dieser richtet sich nach dem Preisindex, der vom Statistischen Bundesamt für die Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland ermittelt wird. (§ 557b BGB). Die Miete kann dadurch steigen oder fallen. Hierbei gilt die Mieterhöhung und Frist von einem Jahr. In dieser Zeit darf die Miete nicht verändert werden. Die angepasste Miete wird Anfang des übernächsten Monats nach Erhalt der Erhöhungserklärung des Vermieters fällig. Die Erhöhung erfolgt automatisch.

Die Mieterhöhung und Frist bei Modernisierungsmaßnahmen ist ebenfalls genau definiert. In diesem Fall muss der Vermieter laut (§ 555c BGB) die beabsichtigten Modernisierungen spätestens drei Monate vor dem Beginn schriftlich ankündigen. Der Vermieter kann bis zu elf Prozent des Kostenaufwands auf die Jahreskaltmiete umlegen (§ 559 BGB). Auf eine Zustimmung des Mieters bezüglich der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen kommt es nicht an. Die Mieterhöhung und Frist besagt laut (§ 559b II BGB), dass die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach schriftlicher Mitteilung fällig wird. Der Mieter kann jedoch bei Zweifeln Rechnungen und detaillierte Informationen verlangen. Hat er den Eindruck, dass es sich um reine Sanierungsmaßnahmen handelt, kann er die Mieterhöhung schriftlich ablehnen.

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Mieterhöhung: Frist für den Mieter und Vermieter

Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich übermitteln (§ 558a BGB). Jeder Mieter hat eine Frist um die Mieterhöhung an- oder abzulehnen. Sie reicht bis zum Ende des übernächsten Monats nach dem Erhalt des Zustimmungsverlangens durch den Vermieter. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, wird die Mieterhöhung ab dem Monat, in dem die Überlegungsfrist abgelaufen ist, fällig.

Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab, verfügt der Vermieter über eine Klagefrist. Die Klagefrist umfasst einen Zeitraum von drei Monaten nach dem Ablauf der Überlegungsfrist. Der Mieter kann der Mieterhöhung nur widersprechen, wenn diese unberechtigt ist.
Bei einem Gerichtsverfahren werden hauptsächlich folgende Punkte geprüft: Wurde die Mieterhöhung und Frist eingehalten? Wurde die Klagefrist eingehalten? Ist die Mieterhöhung berechtigt? Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Kündigungsrecht des Vermieters

Wird der Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung rechtens verurteilt und zahlt der Mieter die fehlenden Erhöhungsbeträge nicht, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis aufgrund von Zahlungsverzug bzw. Mietrückstand mit vorheriger Abmahnung des Mieters nach Ablauf von zwei Monaten zu kündigen. Die rückständigen Mieterhöhungsbeträge kann er einfordern.

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