Als Vermieter bist Du verpflichtet, eine Mieterhöhung schriftlich anzukündigen. Andernfalls ist diese wirkungslos. Für ein solches Mieterhöhungsschreiben gibt es Vorgaben, die Du einhalten musst. Sonst kann der Mieter das Schreiben schon allein der Form halber anzweifeln. Wir informieren Dich in diesem Beitrag, wie Du ein Mieterhöhungsschreiben rechtssicher formulierst.
Mieterhöhungsschreiben – Form wahren
Ein Schreiben, das eine Mieterhöhung ankündigt, wird von vielen Mietern gefürchtet und gern angezweifelt. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Du das Mieterhöhungsschreiben rechtssicher formulierst. Andernfalls kann der Mieter einen Widerspruch einlegen, der in vielen Fällen sogar eine aufschiebende Wirkung hat. Für Dich bedeutet dies mitunter, dass die Mieterhöhung nicht zum von Dir geplanten Termin in Kraft treten kann.
Diese Punkte muss ein Mieterhöhungsschreiben beinhalten:
- Name und Anschrift des Mieters,
- Neuer Mietbetrag,
- Hinweis, ab wann der neue Betrag zu zahlen ist (mit Datum),
- Frist, zu welchem Zeitpunkt die Mieterhöhung gilt (Denke als Vermieter daran, dass Du die Miete erst zu Beginn des dritten Kalendermonats erhöhen kannst. Wird das Schreiben am 02. März zugestellt, ist eine Mieterhöhung zum 01. Juni möglich.),
- Grund der Mieterhöhung (z. B. Modernisierungsmaßnahme).
Mieterhöhungsschreiben – Mieterhöhung begründen
Damit eine Mieterhöhung rechtssicher durchgesetzt wird, musst Du als Vermieter im Mieterhöhungsschreiben den Grund für die Erhöhung der Miete darlegen. Im Folgenden klären wir Dich auf, welche Gründe es gibt und was bei diesen jeweils zu beachten ist.
Anheben der Miete auf die ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in einem Mietspiegel festgehalten, der von der Stadt oder der Gemeinde erstellt wird. Vor allem für kleinere Orte und Gemeinden liegt kein Mietspiegel vor. In diesem Falle orientierst Du Dich am Mietspiegel der nächstgrößeren Stadt.
Wenn die Miete, die Du Deinem Mieter berechnest, stark von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweicht, bist Du berechtigt, eine Mieterhöhung vorzunehmen. Dies gilt für Mieten für Altbauten, in denen Mieter schon seit längerer Zeit leben, aber auch für Neubauten. Die Anpassung kann bis zur oberen Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen, wobei die Anpassung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen darf. Dies gilt auch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wurde. Dabei handelt es sich um die sogenannte Kappungsgrenze.
Anheben der Miete wegen Moderisierungsmaßnahmen
Im Mieterhöhungsschreiben musst Du als Vermieter genau darlegen, welche Modernisierungsmaßnahmen Du ergreifen möchtest. Verschaffe Deinem Mieter einen detaillierten Überblick über die anstehenden Arbeiten und informiere ihn über:
- Art und Umfang der Arbeiten
- Beginn und voraussichtliche Dauer
- Gesamtkosten der Modernisierung
- Aufschlüsselung der einzelnen Kosten
- Nachvollziehbare Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der Kosten
Sind mehrere Mietwohnungen von der Modernisierungsmaßnahme betroffen, so legst Du noch einen Verteilerschlüssel fest.
Fehler im Mieterhöhungsschreiben und die Auswirkungen
Unterläuft Dir als Vermieter ein Fehler im Mieterhöhungsschreiben – ungenau oder fehlerhaft formuliert –greift die Mieterhöhung erst später oder gar nicht. Solltest Du zum Beispiel eine Modernisierungsmaßnahme unvollständig ankündigen, so verlängert sich die Frist für die Erhöhung der Miete von drei auf sechs Monate.
Auch wenn Du die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus anhebst, hat der Mieter das Recht, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verweigern. Empfehlenswert ist daher die Verwendung eines Musters für ein Mieterhöhungsschreiben. Bei Vermietet.de findest Du beispielsweise solche Vorlagen. Im Rahmen unseres Plans Vermietet.de Basic kannst Du diese und andere Vorlagen kostenlos runterladen. Weitere Informationen dazu findest Du hier.
Sende das Mieterhöhungsschreiben per Einschreiben an den Mieter. Wenn er nicht reagiert und nicht widerspricht, kannst Du bei Nichtzahlung der Mieterhöhung auf diesen Mietrückstand mit Abmahnung reagieren.
