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Juni 21, 2022 | 4 Min Lesezeit

Mieterhöhung & Fristen: Das dürfen Vermieter

Als Vermieter darfst Du Deinem Mieter nicht einfach die Miete erhöhen. Der Gesetzgeber hat bei Mieterhöhungen Fristen festgelegt, die Du einhalten musst. Daneben gibt es eine Reihe weiterer Vorschriften, die Du beachten solltest, um eine Mieterhöhung erfolgreich durchzusetzen. Erfahre in diesem Artikel, wann Du die Mieter erhöhen darfst und was Du dabei alles beachten musst.

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Als Vermieter darfst Du Deinem Mieter nicht einfach die Miete erhöhen. Der Gesetzgeber hat bei Mieterhöhungen Fristen festgelegt, die Du einhalten musst. Daneben gibt es eine Reihe weiterer Vorschriften, die Du beachten solltest, um eine Mieterhöhung erfolgreich durchzusetzen. Erfahre in diesem Artikel, wann Du die Mieter erhöhen darfst und was Du dabei alles beachten musst.

Das Wichtigste im Überblick

  • Für eine Mieterhöhung bedarf es immer bestimmter Gründe. Diese regelt § 556 BGB.
  • Vermieter müssen je nach Art der Mieterhöhung Fristen einhalten
  • Liegt ein Indexmietvertrag vor, darf eine Mieterhöhung maximal einmal pro Jahr stattfinden. Hier muss eine schriftliche Ankündigung der Mieterhöhung sowie Begründung seitens des Vermieters erfolgen. Die Höhe der Mietanpassung richtet sich hier nach dem Preisindex des Statistischen Bundesamts.
  • Staffelmietverträge hingegen legen zukünftige Mieterhöhungen bereits fest, weswegen hier keine schriftliche Ankündigung und Begründung erfolgen muss.
  • Klassische Mietverträge erlauben Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese dürfen frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung erfolgen. Auch hier bedarf es der schriftlichen Ankündigung. Zudem wird dem Mieter eine Überlegungsfrist von drei Monaten eingeräumt.
  • Rechtssichere Mieterhöhungsschreiben zur Ankündigung einer Mieterhöhung findest Du bei uns im Portal. In diesen Vorlagen ist alles enthalten, was Du zur Durchsetzung der Mietanpassung benötigst.

Zulässige Gründe für eine Mieterhöhung

Um die Kaltmiete zu erhöhen, brauchst Du einen zulässigen Grund. Dieser kann sein:

  • Im Mietvertrag wurde eine Index- oder Staffelmiete vereinbart.
  • Du passt die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Du hast die Wohnung durch Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet und möchtest daher den Mietbetrag anpassen.

Du hast einen triftigen Grund die Miete zu erhöhen? Wunderbar. Nun musst Du Dich allerdings noch an einige formale Anforderungen sowie bestimmte Mieterhöhungs-Fristen halten. Im Folgenden klären wir Dich auf.

Mieterhöhung und Obergrenze

Neben Fristen für Mieterhöhungen gilt zudem eine Obergrenze. Diese besagt, dass eine Vergleichsmiete nicht höher sein darf als die Miete, die in der Gemeinde oder Stadt für einen Wohnraum in vergleichbarer Größe, Ausstattung, Lage oder Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart wurde. Laut eines Urteils durch den Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 266/14) ist die Grundlage für ein Mieterhöhungsverlangen stets die tatsächliche Wohnfläche.

Wie lange vorher muss eine Mieterhöhung angekündigt werden?

Die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB geregelt und ist die am meisten genutzte Form bei einer Mieterhöhung. Eine Variante ist die Staffelmiete. Bei diesem Mietvertrag haben beide Parteien vereinbart, dass die Miete in einem Abstand von zwölf Monaten automatisch angepasst wird. Andere Mieterhöhungen, bis auf die Anpassungen der Nebenkosten, sind dadurch ausgeschlossen. Die Nebenkosten zählen im Übrigen zur Warmmiete. Du als Vermieter darfst hingegen nur die Kaltmiete erhöhen. Eine Anpassung der Warmmiete ist dann gerechtfertigt, wenn tatsächlich ein Mehrverbrauch vorliegt – die Nebenkosten also durch die Vorauszahlungen des Mieters nicht gedeckt werden.

Eine weitere Variante ist die Indexmiete. Dabei erfolgt eine Anpassung entsprechend dem Lebenshaltungsindex. Dieser richtet sich nach dem Preisindex, der vom Statistischen Bundesamt für die Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland ermittelt wird. (§ 557b BGB). Die Miete kann dadurch steigen oder fallen. Hierbei gelten die Mieterhöhung und Frist von einem Jahr. In dieser Zeit darf die Miete nicht verändert werden. Die angepasste Miete wird Anfang des übernächsten Monats nach Erhalt der Erhöhungserklärung des Vermieters fällig. Die Erhöhung erfolgt automatisch.

Mieterhöhung ankündigen: Klage- und Überlegungsfrist für den Mieter und Vermieter

Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich übermitteln (§ 558a BGB). Jeder Mieter hat eine Frist, um die Mieterhöhung an- oder abzulehnen. Sie reicht bis zum Ende des übernächsten Monats nach dem Erhalt des Zustimmungsverlangens durch den Vermieter. Stimmt der Mieter der angekündigten Mieterhöhung zu, wird die Mieterhöhung ab dem Monat, in dem die Überlegungsfrist abgelaufen ist, fällig.

Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab, verfügt der Vermieter über eine Klagefrist. Die Klagefrist umfasst einen Zeitraum von drei Monaten nach dem Ablauf der Überlegungsfrist. Der Mieter kann der Mieterhöhung nur widersprechen, wenn diese unberechtigt ist.

Bei einem Gerichtsverfahren werden hauptsächlich folgende Punkte geprüft: Wurde die Mieterhöhung und Frist eingehalten? Wurde die Klagefrist eingehalten? Ist die Mieterhöhung berechtigt? Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Frist nach der Modernisierung

Du hast Deine Immobilien modernisiert und möchtest nun mehr Miete erhalten? Das sollte kein Problem sein. Seit dem 1. Mai 2013 dürfen Vermieter, welche ihre Mietwohnung durch Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet haben, gemäß § 559 BGB „die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten“ erhöhen. Bis Anfang 2019 waren hierfür sogar noch elf Prozent vorgesehen.

Im selben Paragraf ist allerdings auch vermerkt, dass eine Erhöhung der Monatsmieten innerhalb von sechs Jahren „um nicht mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche“ möglich ist. Sollte die Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter und Monat betragen haben, darfst Du lediglich eine Mieterhöhung von zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche durchsetzen. Bei Indexmieten darf hingegen nach erfolgter Modernisierung nur in Ausnahmefällen eine Erhöhung der Miete stattfinden.

Modernisierungsmaßnahmen, bei welchen es sich um keine bloßen Instandhaltungsmaßnahmen handelt, können eine Erhöhung des Mietzinses – eine Erhöhung der Kaltmiete – rechtfertigen. Dazu zählen energetische Modernisierungen (beispielsweise die Wärmedämmung von Wänden und Leitungen sowie der Einbau einer neuen Heizung), Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs, Investitionen, welche den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen (zum Beispiel der Einbau eines Aufzugs), Verbesserungen der allgemeinen Wohnverhältnisse (wie der Bau von Spielplätzen oder Stellplätzen) sowie gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahmen (beispielsweise der Einbau von Wasserzählern oder Rauchmeldern).

Laut § 555 BGB musst Du als Vermieter spätestens drei Monate vor dem Beginn der beabsichtigten Modernisierung und Mieterhöhung ankündigen in schriftlicher Form. Auf eine Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen kommt es nicht an. Die Mieterhöhungs-Frist besagt laut (§ 559b II BGB), dass die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach schriftlicher Mitteilung fällig wird. Der Mieter kann jedoch bei Zweifeln Rechnungen und detaillierte Informationen verlangen. Hat er den Eindruck, dass es sich um reine Sanierungsmaßnahmen handelt, kann er die Mieterhöhung schriftlich ablehnen.

Wann ist eine Mieterhöhung rechtens?

Der Vermieter muss für eine korrekte Mieterhöhung eine Frist von 15 Monaten nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete einhalten. Dies regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 558 zum Mietvertrag. Die Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren nicht höher als 20 Prozent betragen.

Aufgrund der schwierigen Wohnungssituation besteht in einigen Städten – wie etwa in Berlin oder München – oder Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt eine sogenannte Kappungsgrenze. Diese regelt eine Mieterhöhung mit einer Frist von drei Jahren nach der letzten Mieterhöhung. Innerhalb dieser Zeitspanne darf die Miete höchstens um 15 Prozent erhöht werden.

Grundvoraussetzungen für die Mieterhöhung sind, dass bei den Mietwohnungen generell keine Mieterhöhungen entweder lebenslang oder für den betreffenden Zeitraum vertraglich ausgeschlossen sind. Der Mieter darf der Mieterhöhung nur dann nicht zustimmen, wenn diese keine Berechtigung hat. Sollte die Erhöhung allerdings zulässig sein und der Mieter stimmt dennoch nicht zu, darfst Du nach Ablauf der Zustimmungsfrist innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung durch den Mieter klagen.

Mieterhöhungs-Fristen in Kürze

  • Frist bei Indexmiete: ein Jahr;
  • Frist bei Staffelmiete: keine, denn eine Erhöhung ist alle zwölf Monate geregelt;
  • Frist bei Modernisierung: Spätestens drei Monate nach Ankündigung;
  • Überlegungsfrist: zwei volle Kalendermonate nach Erhalt der Ankündigung;
  • Klagefrist: drei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist;
  • Generell rechtlicher Rahmen: Frist für Mieterhöhung 15 Monate nach Einzug oder letzter Mieterhöhung.

Kündigungsrecht des Vermieters

Wird der Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung rechtens verurteilt und zahlt der Mieter die fehlenden Erhöhungsbeträge nicht, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis aufgrund von Zahlungsverzug bzw. Mietrückstand mit vorheriger Abmahnung des Mieters nach Ablauf von zwei Monaten zu kündigen. Die rückständigen Mieterhöhungsbeträge können dementsprechend eingefordert werden.

Mietpreisbremse: Dann darf die Miete bei Neuvermietung erhöht werden

Das Problem bei der Mietpreisbremse liegt darin, dass es keine pauschalen Antworten gibt. Die einzelnen Bundesländer haben hierfür unterschiedliche Regelungen aufgestellt. Allgemein legt die Mietpreisbremse fest, dass die Miete bei einer Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dies gilt allerdings nur dann, wenn zum Beispiel ein „angespannter Wohnungsmarkt“ vorliegt. Dies entspricht § 566d BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen: So setzt Du die Mieterhöhung rechtssicher um

Das Schreiben, durch welches Du die Mieterhöhung Deinem Mieter mitteilst, ist essenziel. Hier musst Du einige formale Anforderungen einhalten:

  1. Du musst dem Mieter in schriftlicher Form von der Mietererhöhung in Kenntnis setzen.
  2. Alle betroffenen Mieter müssen korrekt angeredet werden.
  3. Das Schreiben sollte das Datum, an welchem es aufgesetzt wurde, enthalten.
  4. Ebenso darfst Du nicht vergessen das Datum mitzuteilen, an wann die neue Miete zu zahlen ist.
  5. Der neue Mietbetrag muss ausdrücklich vermerkt sein. Zumindest solltest Du die Differenz zur alten Miete ausweisen.
  6. Zudem musst Du mitteilen, warum die Miete erhöht wird.
  7. Wichtig ist auch, dass Du den Mieter um Zustimmung zum neuen Mietbetrag bittest.
  8. Möchtest Du die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, musst Du auf § 555 BGB verweisen. Hier ist vermerkt, wann ein Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat.

TIPP: Mit unserer rechtssicheren Vorlage für Dein Mieterhöhungsverlangen vergisst Du keine wichtigen Angaben.

Wenn Du aufgrund einer Angleichung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete die Zustimmung Deines Mieters zu einer Mieterhöhung verlangst, musst Du den Mietspiegel nicht anhängen. Dann muss der Mietspiegel sich aber auf einen für die Wohnlage bestehenden allgemein zugänglichen Mietspiegel beziehen. Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof getroffen (Az.: VIII ZR 167/20).21

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Andrea

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