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Worauf Sie im Rahmen der Wohnungsabnahme und Kautionsabrechnung achten sollten

Entscheidet sich ein Mieter für einen Umzug, schuldet er die Rückgabe der Wohnung und ist somit für die Terminvereinbarung zuständig. Erst wenn der Vermieter den Termin aus eigenem Verschulden nicht wahrnimmt, ist dieser im Zugzwang und für die Vereinbarung eines neuen Termins verantwortlich. Sollten zum Zeitpunkt der Übergabe dann Punkte ungeklärt bleiben, kann der Vermieter die Kaution ganz oder zum Teil einbehalten. Aus diesem Grund ist es im Interesse beider Seiten, genau zu wissen wie die Wohnung zu übergeben ist. Das Wohnungsübergabeprotokoll dient hier der Beweiserleichterung und ist in jedem Fall zu empfehlen, auch wenn dies nicht gesetzlich vorgeschrieben ist.

Vorabnahmetermin

Grundsätzlich ist der Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Das heißt, dass sie renoviert sein muss, sofern der Mieter vertraglich wirksam dazu verpflichtet war, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Im Rahmen des Vorabnahmetermins werden Einzelheiten der Schönheitsreparaturen dann schriftlich festgelegt. Hierzu ist es ratsam, das bei Einzug erstellte Protokoll mitzubringen, um zu kontrollieren, welche Mängel in der Zeit des Mietvertragsverhältnisses dazu gekommen sind. Wichtig, für Verschleißschäden kann der Vermieter den Mieter nicht in die Verantwortung ziehen.

Typische Verschleißerscheinungen sind zum Beispiel:

  • Kratzer im Parkett (sofern nur vereinzelt und nicht zu tief)
  • Lackschäden und Risse an der Fensterfassung
  • Die Abnutzung sanitärer Einrichtung
  • Farbveränderungen an Fliesen oder Fronten einer Einbauküche

Anders verhält es sich bei Bohrlöchern in Türen, durch Gewalt verursachte Schäden an Fronten der Einbauküche und beschädigten Spiegel (sofern diese durch den Vermieter gestellt wurden). Hierbei handelt es sich um konkrete Schäden, für die der Mieter selbst aufkommen muss.

Im weiteren Verlauf sollte nun besprochen werden

  • welche Schönheitsreparaturen in welchem Umfang fällig sind,
  • bis zu welchem Termin die Arbeiten abgeschlossen sein sollen,
  • welche vom Mieter installierten Einbauten und Beläge zu entfernen sind.

Der Mieter hat die Option, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, jedoch nur, sofern dies fachgerecht geschieht. Diese Formulierung ist bewusst so gewählt, dass der Mieter nur eine Qualität mittlerer Art und Güte schuldet. Ausstehende Arbeiten müssen demzufolge so sorgfältig und geschickt ausgeführt werden, dass bis zur nächsten Renovierung keine weiteren Arbeiten nötig sind.

Abschließend bleibt zu klären welche Raumfarbe ein Vermieter akzeptieren muss.  Vorgeschrieben ist, dass bei der Rückgabe der Wohnung die Wände in einem neutralen Farbton gestrichen sind. Hiervon ausgenommen ist die Farbe Schwarz. Zudem sollte darauf geachtet werden, dass das Wort “weißen” weder mündlich noch schriftlich Verwendung findet, da in dem Wort die Farbe Weiß enthalten ist. Das wiederum ist eine unangemessene Farbvorgabe.

Abnahmetermin & Kautionsabrechnung

Der endgültige Abnahmetermin erfolgt dann nach vollständiger Räumung der Wohnung, des Kellers sowie des Parkplatzes. Zusätzlich zu den im Vorprotokoll aufgeführten Punkten sollte das Abnahmeprotokoll auch die folgenden Faktoren beinhalten:

  • Rückgabe aller übergebenen Schlüssel (prüfen Sie, ob diese vorhanden sind und auch passen)
  • Zählerstände und Zählernummern der Verbraucherfassunsgeräte
  • Neue Adresse des Mieters

Der Mieter muss im Rahmen der Wohnungsübergabe alle Schlüssel zurückgeben, das gilt auch für Schlüssel, die er zusätzlich hat anfertigen lassen. Verloren gegangene Schlüssel muss der Mieter ersetzen und im Zweifelsfall sogar aus Sicherheitsgründen die Kosten für ein neues Schloss oder die Schließanlage übernehmen.

Selten fällt der Auszugszeitpunkt eines Mieters mit der Abrechnungsperiode für die Betriebs- und Heizkosten überein. Aus diesem Grund ist die Zwischenablesung der Wasser-, Strom- und Heizkostenzähler ein wesentlicher Bestandteil der Wohnungsabnahme. Wenn die Begleichung der Betriebskosten noch aussteht und mit einer Nachzahlung zu rechnen ist, ist eine Rückzahlung der Kaution nach mehr als sechs Monaten denkbar. Die Kaution darf dann jedoch nicht in voller Höhe zurückbehalten werden. Der einzubehaltende Betrag richtet sich nach der Höhe der zu erwartenden Forderung.

Gegebenenfalls muss der Vermieter dem Mieter auch eine Nachfrist setzen, sofern noch Arbeiten durchzuführen sind oder Schäden vorliegen. Während dieser Nachfrist hat der Mieter jedoch eine Nutzungsentschädigung zu entrichten. Diese beläuft sich auf den Betrag der vorher vom Mieter geleisteten Miete zuzüglich Nebenkosten. Sollte sich der Mieter weigern noch ausstehende Arbeiten zu erledigen, hat der Vermieter die Möglichkeit, die Kaution ganz oder teilweise aufzurechnen. Zu diesem Zweck sollte er Kostenvorschläge als Grundlage für die Aufrechnung einholen. Dasselbe Recht steht jedoch auch dem Mieter zu.

Folglich braucht der Vermieter die Kaution erst dann vollständig zurückzugeben, sofern keine weiteren Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Die Kaution dient somit vor allem der Absicherung des Vermieters, da ausstehende Forderungen gegen einen ehemaligen Mieter erst sechs Monate nach dessen Auszug verjähren. Das heißt jedoch nicht, dass sich der Vermieter mit der Rückzahlung sechs Monate Zeit lassen kann. Folgende Punkte sind hier abgesichert:

  • Mietrückstände
  • Betriebskostenvorschüsse und Nachzahlungen
  • Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache
  • Schadensersatzansprüche wegen sonstiger Vertragsverletzungen
  • Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und Schadensersatzansprüche wegen Unterlassung solcher Arbeiten
  • Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Räumung

Bei preisgebundenem Wohnraum, sprich Sozialwohnungen, handelt es sich um eine Ausnahme. Die Kaution darf hier nur zur Absicherung von Schäden oder bei unterlassener Schönheitsreparaturen genutzt werden.

Sofern alle ausstehenden Arbeiten verrichtet wurden, folgt die Abrechnung der Kaution. Da diese immer verzinslich angelegt werden muss, stehen dem Mieter am Ende auch die Zinsen, welche bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung angefallen sind, zu. Sollte der Vermieter das Geld nicht zinsbringend anlegen, macht er sich schadensersatzpflichtig und ist dazu verpflichtet, den Verlust aus eigener Tasche zu zahlen. Die Kaution wird demnach zzgl. der Zinsen und vermindert um den Solidaritätsabschlag, ggf. die Kapitalertragssteuer und Kosten der Kautionsauflösung sowie abzüglich noch angefallener Kosten zurückgezahlt.

Wichtig: Beim Kauf eines beispielsweise voll vermieteten Mehrfamilienhauses tritt der neue Eigentümer mit allen Verpflichtungen in die bestehenden Mietverträge ein. Hier gilt die Regel: Kauf bricht Miete nicht. Das heißt auch, dass er letzten Endes die Kautionen zurückzahlen muss, selbst wenn der Voreigentümer das Geld verjubelt haben sollte. Aus diesem Grund gilt es, darauf zu achten, dass der Verkäufer alle Kautionen der Mieter im Rahmen des Verkaufs an den neuen Eigentümer überträgt.

Vermietet.de hilft Ihnen dabei, einen Überblick über die Kautionszahlungen Ihrer Mieter zu behalten.

Sie haben noch Fragen zu Kaution oder anderen Angelegenheiten rund um das Thema Vermieten und Immobilien? Wir sind für Sie da! Schreiben Sie uns einfach im Chat auf www.vermietet.de.

Beste Grüße

Ihr Jannes Fischer

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