Wohnungsabnahme & Kautionsrechner – wie Sie nach dem Auszug des Mieters die Kaution berechnen

Im besten Fall ist es ganz einfach: Der Mieter übergibt nach Auszug die Wohnung, es gibt weder Mängel noch Mietrückstände und Sie können ihm seine Mietkaution inklusive der Verzinsung auszahlen. Das ist bei Ihrem aktuellen Mieter nicht der Fall? Wir fassen hier das Wichtigste zur Wohnungsübergabe und unseren Kautionsrechner zusammen.

Wird das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter nach § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet, die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand an Sie zurückzugeben. Nach aktueller Rechtsprechung ist hierfür der letzte Tag der Mietzeit als Frist gesetzt. Sollte dieser Tag auf einen Sonn- oder Feiertag fallen, gilt der nächstmögliche Werktag als Datum der Wohnungsübergabe. In der Mietpraxis findet die Abnahme aber meist einige Tage vor dem Ende des Mietverhältnisses gemäß der Kündigungsfrist statt.

Vorabtermin für reibungslose Wohnungsabnahme

Grundsätzlich ist der Mieter dazu verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Das heißt, dass sie renoviert sein muss, sofern der Mieter vertraglich wirksam dazu verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Damit zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe keine Punkte ungeklärt bleiben, empfiehlt es sich, einen Vorabtermin zu vereinbaren.

Im Rahmen des Vorabnahmetermins können Einzelheiten der Schönheitsreparaturen schriftlich festgelegt werden. Hierzu ist es ratsam, das bei Einzug erstellte Übergabeprotokoll mitzubringen, um zu kontrollieren, welche Mängel in der Zeit des Mietvertragsverhältnisses hinzugekommen sind. Bei möbliert vermieteten Wohnungen sollte ebenso die Inventarliste überprüft werden.

Hinweis: Für den Vorabtermin beziehungsweise vor der eigentlichen Wohnungsabnahme muss ein Kautionsrechner noch nicht eingesetzt werden. Die Höhe der Summe, welche Sie an Ihren ehemaligen Mieter zurückzahlen müssen, ergibt sich vielmehr zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe, wenn klar ist, ob und welche Schäden an der Wohnung vom Mieter zu begleichen sind. Diese Kosten können dann direkt von der Mietkaution abgezogen werden.

Im Verlauf des Vorabtermins sollten Sie mögliche Mängel (keine normalen Verschleißspuren) dokumentieren und besprechen, welche Schönheitsreparaturen in welchem Umfang fällig sind, bis zu welchem Termin die Arbeiten abgeschlossen sein sollen und welche vom Mieter installierten Einbauten und Beläge zu entfernen sind. Der Mieter hat die Option, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, jedoch nur, sofern dies fachgerecht geschieht. Weiterhin ist in § 243 BGB verankert, dass dabei eine mittlere Art und Güte geschuldet wird:

Hinweis: § 555a BGB Erhaltungsmaßnahmen

§ 243 BGB: Gattungsschuld
(1) Wer eine nur der Gattung nach bestimmte Sache schuldet, hat eine Sache von mittlerer Art und Güte zu leisten.
(2) Hat der Schuldner das zur Leistung einer solchen Sache seinerseits Erforderliche getan, so beschränkt sich das Schuldverhältnis auf diese Sache.
Ausstehende Arbeiten müssen demzufolge so sorgfältig und geschickt ausgeführt werden, dass bis zur nächsten Renovierung keine weiteren Arbeiten nötig sind.

Weisen Sie den Mieter im Vorabtermin auf mögliche Mietrückstände hin, damit er diese bis zur Schlüsselübergabe begleicht. Wenn nicht, können Sie offene Zahlungen nach der Wohnungsabnahme im Kautionsrechner aufführen und mit der Kaution verrechnen.

Das sollten Sie bei Wohnungsabnahme protokollieren

Der endgültige Abnahmetermin erfolgt nach der vollständigen Räumung der Wohnung, des Kellers sowie des Parkplatzes. Die Wohnungsabnahme kann auch ohne Mieter vorgenommen werden, sofern dieser eine bevollmächtigte Person als Vertretung schickt. Lassen Sie sich die Vollmacht in Kopie aushändigen und legen Sie sie zu dem Übergabeprotokoll. Zusätzlich zu den im Vorprotokoll aufgeführten Punkten sollten die folgenden enthalten sein:

  • Rückgabe aller übergebenen Schlüssel (prüfen Sie, ob diese vorhanden sind und auch passen);
  • Aktuelle Zählerstände und Zählernummern der Verbrauchserfassungsgeräte;
  • Neue Adresse des Mieters;
  • Eventuelle Mängel an der Mietsache.

Der Mieter muss im Rahmen der Wohnungsübergabe alle Schlüssel zurückgeben. Das gilt auch für Schlüssel, die er zusätzlich hat anfertigen lassen. Verloren gegangene Schlüssel muss der Mieter ersetzen und im Zweifelsfall aus Sicherheitsgründen die Kosten für ein neues Schloss oder die Schließanlage übernehmen. Wenn Sie darüber hinaus eine ordnungsgemäße Wohnung abnehmen, kann die Kaution vollständig und inklusive Zinsen ausgezahlt werden. Vermerken Sie dieses am besten auch im Übergabeprotokoll. Die Frist für die Rückzahlung liegt bei sechs Monaten.

Was Sie nach der Wohnungsabnahme im Kautionsrechner abziehen dürfen

Wenngleich die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand ist, kann es sein, dass Sie nach der Wohnungsabnahme mit dem Kautionsrechner noch einmal rechnen müssen. Einen Teil der Kaution – oder gar die Kaution in voller Höhe – können Sie einbehalten, wenn

  • die jährliche Betriebskostenabrechnung noch aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist;
  • der Mieteingangscheck einen Mietrückstand aufweist;
  • Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache vorliegen;
  • Schadensersatzansprüche wegen sonstiger Vertragsverletzungen geltend gemacht werden können;
  • Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und Schadensersatzansprüche wegen Unterlassung solcher Arbeiten gegeben sind;
  • oder wenn eine Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Räumung gerechtfertigt ist.

Achtung: Wurden Mängel an der Mietsache vermerkt, müssen Sie dem Mieter gegebenenfalls eine Nachfrist für die Instandsetzung geben. Während dieser Nachfrist hat der Mieter jedoch eine Nutzungsentschädigung zu entrichten. Diese beläuft sich auf den Betrag der vorher vom Mieter geleisteten Miete zuzüglich Nebenkosten. Sollte sich der Mieter weigern noch ausstehende Arbeiten zu erledigen, haben Sie die Möglichkeit, die Kaution ganz oder teilweise aufzurechnen. Folglich brauchen Sie die Kaution erst dann vollständig zurückzugeben, wenn keine weiteren Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen.

Preisgebundener Wohnraum (Sozialwohnungen) stellt eine Ausnahme dar. Die Kaution darf hier nur zur Absicherung von Schäden oder bei unterlassener Schönheitsreparaturen genutzt werden.

Nach der Wohnungsabnahme mit dem Kautionsrechner die Kaution berechnen

Als Vermieter sind Sie zur Kautionsverwaltung verpflichtet. Das bedeutet, dass Sie die vom Mieter gezahlte Kaution auf einem separaten Sparkonto anlegen und ihm die Kaution inklusive der Zinsen nach der Wohnungsrückgabe übergeben müssen.

So können Sie nach der Wohnungsabnahme die Kaution berechnen:

  • Mietrückstände, die bis zur Wohnungsabnahme und darüber hinaus nicht beglichen wurden, verrechnen Sie vor Auszahlung der Kaution mit selbiger.
  • Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, ziehen Sie nach der Wohnungsabnahme mithilfe eines Kautionsrechners die zu erwartende Nachzahlung ab. Den Rest der Kaution können Sie dem Mieter bereits auszahlen.
  • Entstandene Kosten für nicht durchgeführte, vertragsgemäße Schönheitsreparaturen oder Mängel an der Mietsache ziehen Sie nach der Wohnungsabnahme im Kautionsrechner ab. Den Rest der Kaution zahlen Sie dem Mieter aus.
  • Wenn derlei Arbeiten noch nicht durchgeführt worden sind, nehmen Sie den Kostenvoranschlag der Handwerker sowie Dienstleister und ziehen Sie den Betrag von der Kaution ab. Diesen Teil können Sie einbehalten und den Rest auszahlen. Einen möglichen Restbetrag stellen Sie dem Mieter in Rechnung, eine mögliche Restkaution zahlen Sie ihm zurück.

Hinweis: Übersteigen die abziehbaren Kosten, Nachzahlungen und Mietrückstände die Höhe der Kaution, empfehlen wir Ihnen, eine Rechtsberatung aufzusuchen, um den ehemaligen Mieter rechtssicher abmahnen zu können oder Ihren entstandenen Schaden über den Rechtsweg einzuklagen.

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