Mietvertrag-Muster – damit Vermieter auf der sicheren Seite sind

Als Vermieter sollten Sie sich regelmäßig über die aktuelle Rechtslage bezüglich Mietverträgen informieren. Andernfalls drohen Konflikte mit dem Mieter. Um sich Zeit und Mühe zu sparen, können Sie einen Mietvertrag als Muster suchen und diesen nur noch anpassen. Worauf Sie bei solch einem Mietvertrag, den man kostenlos herunterladen kann, achten müssen, erfahren Sie von uns.

Wenn Sie sich für den Mietvertrag ein Formular kostenlos im Internet suchen oder von anderer Stelle beziehen, sollten Sie unbedingt prüfen, ob die formell erforderlichen Angaben enthalten sind. Ein Mietvertrag als Muster sollte die folgenden Punkte enthalten:

  • Name und Anschrift des Vermieters: Als Vermieter müssen Sie nicht Eigentümer des Mietobjekts sein, allerdings müssen alle Vermieter genannt werden und unterschreiben, sofern mehrere Vermieter existieren.
  • Name und Anschrift des Mieters: Zumindest alle volljährigen Mieter sollten mit Namen im Mietvertrag aufgeführt werden.
  • Beschreibung des Mietobjekts: In der Regel sollten die Anschrift, eine Beschreibung des Objekts (z. B. bei Mehrfamilienhäusern die genaue Wohnungsbezeichnung) sowie weitere Mieträume (sofern nicht gesondert angemietet, z. B. Waschkeller, Kellerabteil, Garage, Stellplatz o. ä.) angegeben werden.
  • Vereinbarung zur Miete: Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten, Warmmiete, Pauschalmiete, Teilinklusivmiete.
  • Gebrauch der Mietsache: Sie können beispielsweise die gewerbliche Nutzung oder eine Untervermietung untersagen.
  • Kaution: Als Vermieter können Sie maximal drei Monatskaltmieten als Sicherheit vom Mieter verlangen. Die tatsächliche Höhe der Kaution sowie das Kautionskonto müssen im Mietvertrag-Muster angepasst werden.
  • Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss: Vermieten Sie das Objekt nur für einen befristeten Zeitraum, müssen Sie dies ebenso wie den Grund im Formular des Mietvertrags festhalten. Möchten Sie einen gewissen Zeitraum vereinbaren, in welchem weder Sie noch der Mieter von dem Kündigungsrecht Gebrauch macht, müssen Sie dies ebenfalls angeben.

Hinweis: Sollten Sie aus ordnungsgemäßen Gründen doch vor Ablauf der Kündigungsausschlussfrist dem Mieter kündigen wollen, besteht die Möglichkeit einen Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag anzubieten.

  • Klein- und Schönheitsreparaturen: Hier kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Wir raten Ihnen, sich an die üblichen Formulierungen im Mietvertrag-Muster zu halten und diese nicht zu ändern oder zu ergänzen. Tatsächlich könnten die Klauseln sonst unwirksam werden. Die Kleinreparaturklausel sieht vor, dass Mieter Kosten für Kleinreparaturen in Höhe von 100 Euro selber tragen. Zum Thema Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof geurteilt, dass Mieter, die unrenovierte Wohnungen übernommen haben, nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen können Sie nur auf Ihre Mieter übertragen, wenn Sie die Mietsache frisch renoviert übergeben.
  • Hausordnung: Regeln und Vorschriften zum Zusammenleben innerhalb der Hausgemeinschaft sollten Sie als Anhang dem Mietvertrag beilegen.
  • Energieausweis: Sie sind in der Regel als Vermieter zur Vorlage eines Energieausweises für die Mietwohnung oder das Mietshaus verpflichtet. Daher müssen Sie gemäß § 16 Abs. 2 Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 den Energieausweis oder eine Kopie davon bei Vertragsabschluss übergeben.

Achtung: Die jeweiligen Klauseln müssen der korrekten Formulierung entsprechen. Treten hier Fehler haben, wird die gesamte Klausel unwirksam.

Wichtig ist zudem, dass Sie als Vermieter Ihrem Mieter nur dann kündigen können, wenn Sie hierfür einen triftigen Grund haben. Dies kann regelmäßig eine vertragliche Pflichtverletzung seitens des Mieters, Eigenbedarf oder ähnliches sein.

Mietvertrag als Muster für unterschiedliche Vermietungsarten

Wichtig ist, dass Sie für den Mietvertrag das richtige Muster auswählen. Schauen Sie also, ob der Mietvertrag Ihren individuellen Vereinbarungen entspricht. Das betrifft insbesondere Regelungen zu befristeten beziehungsweise unbefristeten Verträgen, zur sogenannten Indexmiete und Staffelmiete sowie zur Vermietung einer Einliegerwohnung. Für Letzteres gelten besondere Regelungen – etwa bezüglich der Betriebskostenabrechnung oder der Nutzung von gemeinschaftlicher Einrichtung. Dies gilt es im Mietvertrag-Formular zu ergänzen.

Wenn Sie keine Immobilie zu Wohnzwecken vermieten, sollten Sie einen Gewerbemietvertrag vereinbaren. Zwar sind Sie bei einem solchen Vertrag nicht an die strengen Vorgaben des Mietrechts gebunden. Sie sollten aber dennoch einige wichtige Punkte im Mietvertrag-Muster festhalten – etwa die genaue Eingrenzung des Mietzwecks für den Fall, dass der Mieter sein jetziges Gewerbe schließt und ein anderes mit einer anderen Tätigkeit eröffnet.

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Warum ist ein rechtssicherer Mietvertrag so wichtig?

Auch wenn Sie einen Mietvertrag mit einem Muster erstellen – rechtssicher muss die Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Mieter immer sein. Wenngleich Sie Ihren Pflichten als Vermieter nachkommen müssen und im deutschen Mietrecht nur sehr begrenzt frei handeln dürfen, muss sich auch der Mieter an die Regelungen halten. Das gilt beispielsweise für die ordnungsgemäße Nutzung der Mietsache, insbesondere das Lüften und Heizen. In der Mietpraxis führt dies häufig zu Streit, nicht zuletzt, weil Schimmel entstehen und die Bewohner und Bausubstanz beeinträchtigen kann. Aber auch dann haben Sie als Vermieter laut Mietrecht bestimmte Rechte und Pflichten. So können Sie von dem Mieter Schadensersatz verlangen, wenn dieser den Schimmelbefall zu verantworten hat (beispielsweise, weil nicht ordnungsgemäß gelüftet und geheizt worden ist). Gleichzeitig müssen Sie als Vermieter Ihrer Heizpflicht nachkommen.

Fazit

Ein Mietvertrag mit Muster zu erstellen, ist angesichts der sich ständig ändernden Rechtslage absolut zu empfehlen. Achten Sie darauf, dass Sie ein Formular wählen, dass bereits von Anfang an zu den individuellen Anforderungen zwischen Ihnen und dem Mieter passt (z. B. Staffelmiete). Sollten Sie Klauseln ergänzen, achten Sie auf absolut fehlerfreie Formulierungen. Andernfalls sind nicht nur die Klauseln unwirksam, es könnte auch zu Streitigkeiten mit dem Mieter kommen.

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