Mieteinnahmen ab Freibetrag versteuern – Tipps für die Steuererklärung

Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es einen Freibetrag, bis zu dem keine Steuern gezahlt werden müssen. Was Sie bei der Berechnung der Mieteinnahmen und dem Freibetrag beachten müssen, lesen Sie hier.

Jeder Steuerpflichtige hat einen Grundfreibetrag, um den er seine Steuerlast in der Steuererklärung mindern kann. Dies ist der Steuerfreibetrag bei Vermietung, da Mieteinnahmen nach dem Einkommensteuergesetz zu den steuerpflichtigen Einkünften zählen.
Der steuerliche Grundfreibetrag, der also für Mieteinnahmen als Freibetrag gilt, liegt – beispielsweise für die Steuererklärung für das Jahr 2018 – bei 9.000 Euro für Alleinstehende und 18.000 Euro für Ehegatten. Zusätzlich können Kinderfreibeträge angerechnet werden.

Achtung: Verwechseln Sie bei den Mieteinnahmen den Freibetrag nicht mit der Freigrenze für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Freigrenze von 410 Euro gilt nur für Arbeitnehmer, die mit der Vermietung Nebeneinkünfte erzielen. Die Freigrenze von 520 Euro gilt bei kurzzeitiger Untervermietung einer Wohnung im eigenen Haus oder eines Zimmers in der eigenen Wohnung. Bei beiden Freigrenzen gilt: Überschreiten die Mieteinnahmen diese, werden nicht nur die Einkünfte darüber, sondern alle versteuert.

Wenn Sie bei den Mieteinnahmen den Freibetrag anwenden, bleiben die Einkünfte bis zu diesem Betrag steuerfrei und es wird nur der Betrag darüber versteuert.

Welche Zahlungen gelten als Mieteinnahmen beim Freibetrag?

Um die Freigrenze der Mieteinnahmen bestimmen zu können, ist es wichtig zu wissen, welche Einkünfte hierzu zählen. Wenn Sie bei der Steuererklärung die Anlage V für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ausfüllen, müssen Sie unter den Einkünften die Summe aller Kaltmieten und Nebenkostenzahlungen eintragen. Als Mieteinnahmen gelten grundsätzlich sämtliche Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen, Häusern, Zimmern, Garagen, Ferienwohnungen, Ferienhäusern, unbebauten Grundstücken, Gebäudeteilen (z. B. Lager), sonstigen Immobilien und beweglichem Anlagevermögen.
Bei Mieteinnahmen wird – mit Ausnahme von zehn Tagen vor und nach dem Jahreswechsel – das Zuflussprinzip angewandt. Die Mieteinnahmen werden also dem Jahr zugeschrieben, in dem Sie auf Ihr Mietkonto fließen, nicht dem Jahr, in das Sie eigentlich wirtschaftlich gehören.

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Hinweis: Nicht nur die Mieteinnahmen müssen beim Freibetrag berücksichtigt werden. Es werden alle Einkünfte zusammengerechnet. Das betrifft alle sieben Einkunftsarten, die nach § 2 Abs. 1 Einkommensteuergesetz der Einkommensteuer unterliegen.

Mieteinnahmen mit Freibetrag richtig berechnen

Bevor Sie die Mieteinnahmen mit dem Freibetrag gegenrechnen, müssen Sie zunächst die Werbungs-, Herstellungs- und Anschaffungskosten abziehen. Je nach Kostenart sind diese in voller Höhe im Jahr der Entstehung (Werbungskosten) oder anteilig über die Nutzungsdauer (Anschaffungs- und Herstellungskosten) von den Mieteinnahmen abzuziehen.

Als Vermieter können Sie für die vermietete Immobilie viele Kosten – beispielsweise die Grundsteuer – absetzen. Für den Fall, dass Sie einen externen Dienstleister mit der Hausverwaltung beauftragt haben, informieren Sie sich idealerweise über die steuerliche Absetzbarkeit dieser Verwaltungskosten.

Fazit zur Berechnung der Mieteinnahmen mit Freibetrag

In der Steuererklärung werden alle Einkünfte, gegebenenfalls auch die des Ehegatten, zusammengefasst. Dafür dürfen auch sämtliche Grund- und Kinderfreibeträge ausgenutzt werden. Ferner ziehen Sie von den Mieteinnahmen die Werbungskosten ab. Lediglich der übrige Betrag muss mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.

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