EnEV – Was Sie als Vermieter über die Energieeinsparverordnung wissen müssen

Als Vermieter müssen Sie sich zwingend mit der EnEV – der Energieeinsparverordnung – befassen. Dies gilt nicht nur in Bezug auf den Energieausweis, der bei Vermietung und Verkauf Pflicht ist. Da die Informationslage relativ unübersichtlich ist, finden Sie in diesem Artikel die wichtigsten Informationen für Vermieter.

Die EnEV fasst bautechnische Standardanforderungen zusammen, die für Gebäude und Bauobjekte in Bezug auf die effiziente Betriebsenergie gelten. Rechtliche Grundlage für die EnEV ist das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), das die Bundesregierung Deutschland zum Erlass von Verordnungen zur Energieeinsparung bemächtigt. Das EnEG selbst enthält keine Regelungen, die den Bürger direkt betreffen.

Aktuell gelten bezüglich der Energieeinsparung die Energieeinsparverordnung und die Heizkostenverordnung. Die Wärmeschutzverordnung sowie die Heizungsbetriebsverordnung und die Heizungsanlagen-Verordnung sind seit über zehn Jahren außer Kraft.

Die letzte große Novelle der EnEV erfolgte im Jahr 2013 zur Umsetzung der EU-Richtlinien 2010/31 und 2012/27. Diese Novelle trat zum 01.Mai 2014 in Kraft, sodass die aktuelle EnEV 2014 gilt. Im Jahr 2016 sind weitere Änderungen in Kraft getreten. Daher, sind die Bezeichnungen „EnEV 2016“ und „EnEV 2014 mit Änderungen ab 2016“ geläufig.

Was besagt die EnEV?

Die EnEV enthält Standardanforderungen für Neubauten und Regelungen zur Sanierung von Bestandsimmobilien. Dabei beziehen sich die Regelungen in erster Linie auf die Wärmedämmung, also die Heiz- und Klimatechnik von Gebäuden. Der Gesetzgeber unterscheidet hier nicht nur Neubau von Bestandsimmobilien, sondern auch Wohn- von Gewerbegebäuden sowie Ein- und Zweifamilienhäuser von Mehrfamilienhäusern.

energieeinsparverordnung

Können Sie als Vermieter zur Nachrüstung verpflichtet werden?

Ja, das gilt insbesondere für Heizkessel, die mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff betrieben werden. Hierzu hat die EnEV einen „Zeitplan“ für den Austausch der Heizkessel definiert:

  • Heizkessel, die bis Jahresende 1984 eingebaut wurden, dürfen grundsätzlich nicht mehr betrieben werden.
  • Heizkessel, die ab 1985 eingebaut wurden, müssen im Abstand von 30 Jahren erneuert werden.

Das bedeutet: Haben Sie in Ihrem Mietobjekt im Jahr 1989 einen neuen Heizkessel einbauen lassen, muss dieser im Jahr 2019 erneuert werden. Ausnahmen von dieser Regelung definiert § 13 EnEV unter anderem für Anlagen, die ausschließlich zur Warmwasserbereitung genutzt werden.

Sogenannte „KfW-Energieeffizienzhäuser“ werden durch die Förderprogramme des Bundes definiert und über die Förderbank mit Zuschüssen bzw. zinsgünstigen Krediten unterstützt.

Wann und für welche Gebäude gilt die EnEV?

Die EnEV gilt grundsätzlich für Wohn-, Büro- und Betriebsgebäude – also Wohn- und Nichtwohngebäude. Von den Regelungen sind bestimmte Gebäude ausgenommen. Ausnahmen gelten zum Beispiel für denkmalgeschützte Gebäude mit Ausnahmegenehmigung der Landesbehörde, großflächige und offen gehaltene Betriebsgebäude, nicht beheizte und klimatisierte Gebäude sowie provisorische Gebäude. Den exakten Geltungsbereich definiert § 1 EnEV.

Die Anforderungen der EnEV sind dann einzuhalten, wenn ein Gebäude neu errichtet wird oder ein bestehendes Gebäude im Rahmen einer größeren Sanierung verändert, modernisiert oder die beheizte Nutzungsfläche erweitert wird. Hierzu ist der zuständigen Baubehörde bei Antragstellung ein nach EnEV geeigneter Nachweis zu liefern, dass die Wärmeschutzanforderungen eingehalten werden. Teil der Antragstellung bei Neubau ist im Übrigen auch der Wärmeschutznachweis.

Wie sieht ein solcher EnEV Nachweis aus?

Bauherren und sanierungswillige Eigentümer von Bestandsimmobilien müssen den zuständigen Baubehörden einen gültigen Energieausweis als Nachweis vorlegen. Es gibt einen verbrauchsorientierten und einen bedarfsorientierten Energieausweis. Welchen von beiden Sie benötigen, hängt vom Baujahr und von der Gebäudegröße ab.

  • Für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit maximal vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde und die bis heute nicht saniert wurden, ist ein Bedarfsausweis erforderlich.
  • Liegen für Bestands- oder Neubauimmobilien keine Verbrauchswerte aus den letzten drei Jahren vor, ist ebenfalls ein Bedarfsausweis verpflichtend.
  • Für Wohnimmobilien mit mehr als vier Wohneinheiten, für die der Bauantrag nach dem 01.11.1977 gestellt wurde oder die nach den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung bereits saniert wurden, kann der Verbrauchsausweis beantragt werden.

Schreibt die EnEV für Ihre Immobilie keinen Bedarfsausweis vor, können Sie grundsätzlich frei wählen zwischen den beiden Energieausweisarten. Der Unterschied liegt in der Berechnung der erforderlichen Werte. Entsprechend der EnEV-Berechnung beim verbrauchsorientierten Energieausweis werden die tatsächlichen Verbrauchswerte benötigt. Diese sind immer von den jeweiligen klimatischen Bedingungen und dem realen Heizverhalten der Bewohner abhängig. Beim Bedarfsausweis wird ein durchschnittlicher Bedarf anhand der Wärmedämmung, Heiztechnik und durchschnittlichen Klimawerte berechnet. Der Primärbedarfswert ist damit theoretisch, kann aber ebenso wie der Primärenergieverbrauch vom persönlichen Energieverbrauch abweichen.

Wann ist für Sie als Vermieter der Energieausweis relevant?

Gemäß § 16 EnEV sind Sie als Vermieter verpflichtet, den Energieausweis oder eine Kopie bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen bzw. durch einen deutlich sichtbaren Aushang zugänglich zu machen. Findet keine Besichtigung statt, müssen Sie den Energieausweis laut EnEV dem potenziellen Mieter unverzüglich vorlegen, spätestens nach dessen Aufforderung zur Vorlage.

Ganz konkret müssen Sie den Energieausweis vorlegen, wenn ein Mieterwechsel ansteht und Sie eine Mieteinheit neu vermieten möchten. Ferner gelten die Vorlagepflichten der EnEV auch für den Hauskauf bzw. Verkauf von Immobilien.

Hinweis: Sollten Sie Ihre Mietimmobilie verkaufen wollen, müssen Sie einen Energieausweis vorlegen. Das bedeutet aber auch: Möchten Sie ein neues Mietobjekt erwerben, muss Ihnen der Verkäufer den Energieausweis vorlegen

Ferner sind die Angaben aus dem Energieausweis für die Immobilienanzeige relevant, sofern die Informationen zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegen. Zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zählen gemäß EnEV die Art des Energieausweises, der Primärenergiewert (Verbrauch oder Bedarf), der Primärenergieträger, die Energieeffizienzklasse sowie das Baujahr der Immobilie.

Kann man den Energieausweis online beantragen?

Es gibt Angebote, bei denen Sie den Energieausweis nach EnEV online beantragen können. Es ist hierbei immer zu empfehlen, den Energieausweis von einem ausgezeichneten Energieberater oder anderweitig qualifizierten Aussteller anfertigen zu lassen. Der Grund: Sie als Vermieter bzw. Eigentümer sind für die Korrektheit der Angaben verantwortlich. Das gilt auch, wenn beispielsweise ein Vertreter (z. B. Hausverwalter, Makler) in Ihrem Sinne Anzeigen schaltet oder Besichtigungen durchführt. In der Nichterfüllung der Ausstellungs- und Vorlageanforderungen sieht die EnEV eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden kann.

TIPP: Im Vermietet.de-Portal können Sie mit nur wenigen Klicks einen rechtsgültigen Energieausweis bestellen, der den Anforderungen der EnEV entspricht.

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