Im nachfolgenden Beitrag erklären wir Dir kurz und knapp, welche Betriebskosten Du auf Deinen Mieter umlegen kannst. Die Differenzierung dieser umlagefähigen Betriebskosten ist nicht immer einfach, weshalb Du Dir bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung darüber im Klaren sein solltest, welche Kosten umgelegt werden dürfen.
Die Betriebskostenabrechnung
Bei der eigenhändigen Erstellung einer Betriebskostenabrechnung wirst Du früher oder später an den Punkt kommen, wo Du zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten differenzieren musst. Grundlage für diese Differenzierung ist die Betriebskostenverordnung, in welcher unterteilt ist, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche von Dir selbst als Vermieter getragen werden müssen. Die Kosten, die auf den Mieter umlegbar sind, sind bei Dir nur ein durchlaufender Posten – Du hast hier also keinen finanziellen Aufwand, trittst jedoch in Vorleistung, bis Du die Betriebskostenabrechnung an Deine Mieter stellst.
Die umlagefähigen Betriebskosten
Nachfolgend stellen wir Dir die umlagefähigen Betriebskosten kurz vor:
Grundsteuer
Die vom Staat erhobene Grundsteuer kannst Du vollumfänglich auf die Bewohner der Immobilien – in Deinem Fall also auf Deine Mieter – umlegen. Die Grundsteuer soll allerdings in den kommenden Jahren reformiert werden – Stand heute (März 2021) gilt jedoch weiterhin, dass die Grundsteuer umlegbar ist und Du als Vermieter damit keinerlei Kostenaufwand in diesem Bereich hast.
Verbrauchsabhängige Kosten
Auch die verbrauchsabhängigen Kosten können selbstredend auf den Mieter umgelegt werden. Unter diesen Kostenblock fallen unter anderem Wasser, Abwasser sowie Heizungskosten – also alles, was der Mieter durch sein Nutzerverhalten regulieren kann. Heizt der Mieter beispielsweise viel, so muss er auch einen höheren Betrag bezahlen. Eine faire Kostenschlüsselung ist demnach, dass die verbrauchsabhängigen Kosten genau dokumentiert und dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Mit Vermietet.de kannst Du eine eigene Betriebskostenabrechnung inklusive Heizkostenabrechnung für Deine Immobilien erstellen – ganz einfach, zeit- und nervenschonend sowie absolut rechtssicher. Wir empfehlen Dir darüber hinaus, stets Zwischenzähler einzubauen, um den genauen Verbrauch der einzelnen Parteien aufzeigen zu können. Dies erspart etwaige Konflikte mit den Mietern und sorgt für eine faire Betriebskostenabrechnung.
Müllgebühren
Auch die Müllgebühren gehören streng genommen zu den verbrauchsabhängigen Kosten und sind demnach umlagefähige Betriebskosten. Zwar variieren die Kosten für die Müllabfuhr über das Jahr gesehen selten, dennoch solltest Du von Deinem Recht Gebrauch machen und die Kosten auf den Mieter umlegen.
Kabelanschluss
Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses wirst Du früher oder später auf einen etwaigen Kabelanschluss angesprochen, da viele Mieter auf einen solchen nicht verzichten möchten. Für Dich ist hierbei wichtig zu wissen, dass die jährlichen Ausgaben für den Kabelanschluss umlagefähige Betriebskosten sind. Du kannst den anfallenden finanziellen Aufwand also direkt an den Mieter weitergeben und diesen Posten in Deiner Betriebskostenabrechnung geltend machen.
Straßen- und Treppenhausreinigung sowie Gartenpflege
Du hast für Deine Immobilien einen externen Service angeheuert, um das Treppenhaus sowie die allgemeinen Verkehrsflächen des Objektes ordentlich zu halten? Dann sind diese Kosten auch auf den Mieter umlegbar. Du kannst also beispielsweise die Kosten für einen Gärtner auf Deine Mieter umlegen. Auch die Kosten der Straßenreinigung, welche an die Gemeinde abgeführt werden, kannst Du in der Betriebskostenabrechnung an Deinen Mieter abrechnen.
Hinweis: Bei der Umlage von Kosten für einen Gärtner solltest Du jedoch darauf achten, dass die Kosten im gesunden Maße liegen – das wöchentliche Schneiden der Hecke ist nicht notwendig und der Mieter muss diese Kosten nicht übernehmen.
Die Kosten für einen Hausmeister
Du möchtest Dich nicht selbst um kleinere Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen an Deiner Immobilie kümmern? Dann ist die Anstellung eines Hausmeisters eine gute Alternative für Dich. Als Bonbon kannst Du die Kosten, die der Hausmeisterservice verursacht, auf Deine Mieter umlegen. Deshalb ist gerade bei einem Mehrfamilienhaus die Überlegung, einen Hausmeisterdienst zu beauftragen, eine häufig diskutierte Maßnahme.
Tipp: Deine Mieter können die Kosten für einen Hausmeister teilweise von der Steuer absetzen. Die umlagefähigen Betriebskosten, welche die Arbeitsleistung beinhalten (also beispielsweise die Hausmeisterleistung) kann mit 20 Prozent der tatsächlich angefallenen Kosten als haushaltsnahe Dienstleistung abgesetzt werden. Wenn Du Deine Mieter darauf hinweist, freuen diese sich bestimmt.
Aufzugskosten
Wenn Du einen Aufzug in einer Deiner Immobilien hast, so sind die Wartungs- und Stromkosten (siehe nächster Absatz „Allgemeinstrom“) auf jeden Fall umlagefähige Betriebskosten. Du kannst sämtliche anfallenden Kosten direkt an Deine Mieter weitergeben, solltest jedoch die aktuelle Gesetzgebung beachten. Je nach Gegebenheiten im Haus sind unterschiedliche Abrechnungsvarianten zu berücksichtigen. Nutze deshalb Vermietet.de, um Deine Betriebskostenabrechnung vollkommen korrekt und rechtssicher zu machen.
Allgemeinstrom
Das Licht im Treppenhaus oder die elektrische Öffnung für die Tiefgarage müssen nicht von Dir als Vermieter übernommen werden, sondern zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Du kannst also anfallenden Allgemeinstrom direkt an Deine Mieter weiterberechnen. Hierfür solltest Du auf einen Allgemeinstromzähler zurückgreifen, um eine genaue Abrechnung zu ermöglichen.
Das leidige Thema Versicherungen
Auch Versicherungen kannst Du teilweise auf Deine Mieter umlegen – allen voran die Gebäudeversicherung. Beachten solltest Du allerdings, dass beispielsweise eine Beiratshaftpflichtversicherung, welche nur bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft relevant ist, nicht auf die Mieter umgelegt werden kann, sondern von Dir als Vermieter aus der eigenen Tasche bezahlt werden muss. Eine genaue Aufschlüsselung darüber, welche Versicherungen umlagefähig sind, findest Du bei Vermietet.de.
Auf einen Blick: Die umlagefähigen Betriebskosten auf einen Blick:
- Grundsteuer
- Verbrauchsabhängige Betriebskosten (z.B. Heizkosten, Warmwasser, Abwasser)
- Müllgebühren
- Kabelanschluss
- Straßenreinigung
- Treppenhausreinigung
- Gartenpflege
- Hausmeister
- Aufzugskosten
- Allgemeinstrom
- Gebäudeversicherung / weitere Versicherungen, um das Gebäude zu schützen (Ausnahme: Beiratshaftpflichtversicherung)
- Sonstige Betriebskosten
Umlagefähige Betriebskosten – Rechtzeitige Erstellung der Abrechnung
Damit Du keine bösen Überraschungen erlebst, solltest Du die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig erstellen. Per Gesetz hast Du zwölf Monate ab Beendigung des Abrechnungszeitraumes Zeit, um dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zukommen zu lassen. Weitere Informationen dazu findest Du im zugehörigen Ratgeberbeitrag von Vermietet.de. Erstelle mit unserem System die Betriebskostenabrechnung korrekt und rechne somit nur die tatsächlich umlagefähigen Betriebskosten ab – wir helfen Dir dabei.
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