Mietrecht und Schönheitsreparaturen – alles Wissenswerte im Überblick

Als Vermieter müssen Sie Ihrem Mieter eine vertragsgemäße Wohnung zur Verfügung stellen. Grundsätzlich haben Sie daher auch die Pflicht, diesen Zustand während der Mietzeit aufrecht zu erhalten. Da Vermieter allerdings nicht ständig über den genauen Zustand der Wohnung informiert sein können, erlaubt das Mietrecht, einige Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Welche das genau sind, wie Sie dies rechtssicher tun und dabei Stolperfallen vermeiden, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Die Pflichten des Vermieters zur Instandhaltung ergeben sich aus den §§ 535 ff. BGB. Im gesetzlichen Regelfall trifft die Instandhaltungspflicht jedoch nur den Vermieter. Dazu gehören nach dem Mietrecht auch sogenannte Schönheitsreparaturen. Diese muss der Vermieter selbst durchführen oder auf seine Kosten vornehmen lassen. Er kann jedoch vertraglich einzelne Maßnahmen im Rahmen der “Renovierung” und “Instandhaltung” auf den Mieter übertragen. Die Pflichten der Mieter und Vermieter sind dabei unabhängig von der Art des Mietvertrags, egal, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt.

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Mietrecht – diese Schönheitsreparaturen können Sie auf den Mieter übertragen

Wird im Mietvertrag eine Renovierung vereinbart, ist nach dem Mietrecht bei Schönheitsreparaturen Vorsicht geboten:

Wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung einzieht, gelten lediglich Pflichten des Mieters zur Instandhaltung des vorgefunden Zustandes der Wohnung. Er muss nur seine eigenen Abnutzungsspuren beseitigen. Die Renovierungsklausel ist unwirksam und der Vermieter muss selbst auf eigene Kosten renovieren.

Wurde dagegen tatsächlich eine renovierte Wohnung übergeben, schuldet der Mieter die im Mietvertrag vereinbarte Renovierung.

Mietrecht – unzulässige Regelungen zu Schönheitsreparaturen

Sollen sich Vermieter entscheiden, die Pflichten des Vermieters zur Instandhaltung vertraglich auf den Mieter zu übertragen, sollten Sie folgendes beachten:

Das Mietrecht verbietet bei Schönheitsreparaturen sogenannte “starre Fristen”. Diese liegen vor, wenn die Pflichten des Mieters zur Instandhaltung unabhängig vom Zustand der Wohnung gelten. Beispiel: “Streichen der Küche alle drei Jahre”. Die Vereinbarung muss den Zustand der Wohnung berücksichtigen, z.B. “in der Regel Streichen alle drei Jahre, sofern nicht der Zustand dies nicht erfordert” o.ä. Im Einzelnen hat sich hier eine komplexe Rechtsprechung entwickelt, deren Darstellung hier den Rahmen sprengen würde.

Mietrecht zu Schönheitsreparaturen und Modernisierung

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Während das Mietrecht zulässt, Schönheitsreparaturen in bestimmten Fällen auf den Mieter zu übertragen, muss der Mieter jedoch nicht modernisieren. Die Modernisierung durch den Vermieter ist seine Pflicht. Dies ist etwa der Fall, wenn sich gesetzliche Regelungen geändert haben.

So müssen mittlerweile in den meisten Bundesländern Rauchmelder in den Wohnräumen installiert sein.

Im Regelfall erfolgt die Installation nicht durch den Eigentümer selbst, dieser muss allerdings im Rahmen seiner Verwaltungspflichten die anfallenden Kosten übernehmen. Dies gilt sowohl bei vermieteten Wohnungen, Einfamilien- als auch bei Mehrfamilienhäuser. Hier muss die Eigentümergemeinschaft die Aufwendungen übernehmen. Ähnlich verhält es sich bei Modernisierungsmaßnahmen im Bereich der Energieeffizienz und Wärmedämmung.

Mietrecht – diese Schönheitsreparaturen können auf den Mieter übertragen werden

Im Rahmen der Instandhaltung können nur vereinzelte Maßnahmen auf den Mieter übertragen werden. Hierzu zählen folgende Arbeiten:

  • Tapezieren, Anstreichen oder Weißeln von Wänden und Decken,
  • Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre,
  • Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Das Abschleifen eines etwa vorhandenen Parketts darf der Vermieter nach dem Mietrecht zu den Schönheitsreparaturen aber nicht verlangen, ebensowenig wie die Reparatur der Heizung, denn der Vermieter ist verpflichtet für eine funktionierende Heizung zu sorgen.

Grundsätzlich gilt bei bei Schönheitsreparaturen die Faustregel: Sind die Mängel, zum Beispiel ein tropfender Wasserhahn oder ein Riss in einer Badezimmerfliese, auf Verschleiß zurückzuführen, dann ist der Vermieter zuständig.

Mietrecht – Schönheitsreparaturen und ihre Kosten

Der Mieter darf durch die entstehenden Kosten der Schönheitsreparaturen finanziell nicht benachteiligt werden. Das Mietrecht legt zwar keine genaue Obergrenze für die Kosten von Schönheitsreparaturen fest, aber eine Höchstgrenze von 100 Euro pro durchgeführter Maßnahme wurde von diversen Gerichten als zumutbar erachtet.

Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln im Mietrecht zu Schönheitsreparaturen

Ist die vereinbarte Klausel unwirksam, gelten die übertragenen Pflichten des Mieters zur Instandhaltung nicht. Der Mieter muss dann nach dem Mietrecht keinerlei Schönheitsreparaturen vornehmen. Er kann ausziehen und im schlimmsten Fall sogar Geld zurück verlangen, wenn er die Wohnung noch vor dem Auszug renoviert hat.

Gehen Sie daher bei der Formulierung Ihrer Mietverträge kein Risiko ein. Vereinbaren Sie daher zulässige und rechtssichere Vertragsklauseln.

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