Befristeter Mietvertrag – was ist das eigentlich?
In einem befristeten Mietvertrag – auch Zeitmietvertrag genannt – wird bereits mit Vertragsabschluss das Ende des Mietverhältnisses festgelegt. Im Gegensatz zum unbefristeten Mietvertrag gilt der befristete Mietvertrag nur während der festgelegten Laufzeit und endet automatisch.
Befristung von Mietverträgen nur mit Grund zulässig
Ein befristeter Mietvertrag ist nur mit einem Grund zulässig. Mögliche Gründe sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Gemäß § 575 BGB muss einer der folgenden Gründe für einen befristeten Mietvertrag vorliegen:
- Das Mietobjekt soll für den Eigenbedarf direkt im Anschluss an die Mietdauer genutzt werden. Die reine Absicht ist nicht ausreichend. Der befristete Mietvertrag hat detailliert Namen und Gründe der Eigenbedarfsnutzung zu beinhalten.
- Nach Beendigung der Mietzeitfrist wird das Mietobjekt beseitigt, umfangreich verändert oder instandgesetzt. Ist aus diesem Grund der Mietvertrag befristet, ist deutlich zu machen, dass diese Maßnahmen nicht unbehindert durchgeführt werden könnten, wenn das Mietobjekt bewohnt wäre.
- Ein befristeter Mietvertrag ist rechtens, wenn dieser aufgrund einer „Umwandlung“ in ein Wohnobjekt mit Dienstleistungsverpflichtung abgeschlossen wurde. In der Regel handelt es sich dabei um Privatwohnungen, die beispielsweise als Hausmeisterwohnung dienen sollen.
Der Grund für einen befristeten Mietvertrag muss deinen Mieter:innen bei Vertragsabschluss schriftlich bekannt sein. Es genügen keine pauschalen Angaben. Du musst die Gründe als auch das Vertragsende konkret darlegen. Andernfalls schließt du automatisch einen unbefristeten Mietvertrag ab.
Achtung
Fällt während der Laufzeit der Grund für die Befristung weg, wird der befristete Mietvertrag automatisch unbefristet.
Befristete Mietverträge schriftlich festhalten
Beträgt die Mietdauer mehr als ein Jahr musst du den Vertrag gemäß § 126 BGB zwingend in Schriftform abschließen. Dabei ist neben dem Grund der Zeitpunkt des Mietbeginns, sowie des Endes anzugeben.
§ 550 BGB Form des Mietvertrags
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
Wird ein befristeter Mietvertrag nicht in Schriftform abgeschlossen, existiert er als solcher nicht. Das heißt aber nicht, dass die anderweitige Mietvereinbarung ihre Gültigkeit verliert. Lediglich hat in diesem Fall die Mietzeitbefristung die Rechtsgrundlage verloren und die Mietvereinbarung wandelt sich laut § 550 BGB automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis um.
Maximale Laufzeit von befristeten Mietverträgen
Im Gesetz ist keine maximale Laufzeit für einen befristeten Mietvertrag vorgesehen. Theoretisch kannst du das Mietverhältnis also auch auf zehn oder mehr Jahre begrenzen. Darüber hinaus ist es auch möglich, die Befristung zu verlängern, sofern der genannte Grund weiterhin besteht. Ist das der Fall, darfst du den befristeten Mietvertrag beliebig oft verlängern.
Auskunftsrecht für Mieter:innen bei befristeten Mietverträgen
Vier Monate vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit haben Mieter:innen haben das Recht bei ihren Vermieter:innen nachzufragen, ob der Grund für die Befristung weiterhin besteht. Das ist in § 575 BGB so festgelegt.
Du als Vermieter:in hast dann einen Monat Zeit, deine Mieter:innen über deine weiteren Pläne zu informieren. Verpasst du diese Frist, verlängert sich der Vertrag um die versäumte Frist – das aber nur, wenn dein:e Mieter:in das wünscht. Verzögert sich der Grund für die Befristung des Mietvertrags, darf dein:e Mieter:in eine entsprechende Verlängerung verlangen.
Tipp
Die Auskunftspflicht muss dein:e Mieter:in aktiv einholen. Du als Vermieter:in bist nicht verpflichtet, ohne Nachfrage Auskunft über deine Pläne zu geben.
Kündigung eines befristeten Mietvertrags
Ein befristeter Mietvertrag endet automtaisch mit Ablauf der im Vertrag genannten Mietzeit. Eine vorzeitige Möglichkeit zur Kündigung des befristeten Mietvertrags ist nicht vorgesehen. Eine ordentliche Kündigung ist somit sowohl für Mieter:innen als auch Vermieter:innen ausgeschlossen.
Soll das Mietverhältnis dennoch vorzeitig beendet werden, kannst du oder dein:e Mieter:in einen Aufhebungsvertrag vorschlagen. Dieser muss allerdings von beiden Parteien gewollt und unterschrieben werden. Sowohl du als auch dein:e Mieter:in haben das Recht, die Einwilligung in den Aufhebungsvertrag zu verweigern und auf den befristeten Mietvertrag zu bestehen.
Befristeter Mietvertrag – Kündigung mit Nachmieter möglich?
Das Landgericht Oldenburg hat zum Thema befristeter Mietvertrag Kündigung durch Mieter:innen entschieden, dass bei folgendem Szenario ein geeigneter Nachmieter gestellt werden muss: Der Mieter benötigt aufgrund angekündigten Nachwuchses mehr Wohnraum und will den bestehenden Mietvertrag vorzeitig beenden.
Ein befristeter Mietvertrag erhält gemäß dem Amtsgericht Berlin-Kreuzberg unbefristeten Charakter, wenn du dich mit deinen Mieter:innen während der Laufzeit auf eine Erhöhung des Mietzinses einigst.
Das Landgericht Kassel hat geurteilt, dass eine ordentliche Kündigung eines befristeten Mietvertrags seitens der Mieter:innen zulässig ist, wenn ein vorformulierter Vertrag verwendet wurde und die Streichung dort aufgeführter gesetzlicher Kündigungsfristen unterlassen wurde. Hierbei muss kein Nachmieter vorgeschlagen werden.
Außerordentliche Kündigung von befristeten Mietverträgen
Liegt ein schwerwiegender Grund vor, dann kannst du deinen Mieter:innen auch bei einem befristeten Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen. Das Vorgehen ist dann genauso wie bei einem normalen Mietvertrag. Mietrückstände von mindestens zwei Monatsmieten berechtigen zum Beispiel zur sofortigen Kündigung.
Hält sich dein:e Mieter:in nicht an vertragliche Absprachen oder stört den Hausfrieden musst du zunächst eine Abmahnung verschicken. Wird das Verhalten nicht geändert oder der Missstand nicht behoben, darfst du im Anschluss fristlos kündigen.
Mieterhöhung bei befristeten Mietverträgen
Eine Mieterhöhung kann nur dann erfolgen, wenn ein befristeter Mietvertrag mit Staffelmiete vereinbart wurde. Dabei handelt es sich um eine im Vertrag ausgewiesene Mieterhöhung, die automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt in vereinbarter Höhe fällig wird. Akzeptiert werden nur Mieterhöhungen mit Angabe des Gesamtmietzins. Prozentuale oder Pro-Quadratmeter-Angaben sind unrechtmäßig.
Vorteile von befristeten Mietverträgen
- Es muss keine Kündigungsfrist eingehalten werden.
- Bei langjährigen befristeten Mietverträgen ist in der Regel weniger Leerstand aufgrund von Mieterwechsel.
- Verringertes Risiko Mietnomaden zum Opfer zu fallen.
- Kürzere Prozesswege falls dein:e Mieter:in nicht pünktlich auszieht.
Nachteile von befristeten Mietverträgen
- Ohne Grund darfst du den Mietvertrag nicht befristen: Ändert sich etwas an deinen Plänen, musst du den befristeten Mietvertrag entweder verlängern oder entfristen. Du kannst also nicht nach Belieben neue Mieter:innen einziehen lassen.
- Eine vorzeitige Kündigung des befristeten Mietvertrags ist nicht möglich.
- Mieterhöhungen sind nur mit Staffelmiete möglich.
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