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Welche Mieteinnahmen sind steuerfrei?

Vermieter müssen ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß Einkommensteuergesetz in der Steuererklärung angeben. Ob Mieteinnahmen steuerfrei sind, hängt von einigen Faktoren ab. Dieser Artikel klärt auf!

Freigrenzen, damit Mieteinnahmen steuerfrei bleiben

Steuerfrei Miete einnehmen können nur private Eigentümer, die die Vermietung als Nebeneinkünfte zusätzlich zum Gehalt aus einem nicht selbstständigen Beschäftigungsverhältnis erzielen. Kurz um: Angestellte, die zum Beispiel die obere Etage ihres Eigenheims (Haus und Wohnung) vermieten. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Anlage V aufgeführt werden.

Der Gesetzgeber ermöglicht steuerfreie Mieteinnahmen nur bis zu einer gewissen Grenze. Der Steuerfreibetrag bei Vermietung variiert je nach Art der Untervermietung: Bei der vorübergehenden Untervermietung darf der Freibetrag die Grenze von 520 Euro pro Jahr, abzüglich der Werbungskosten, nicht übersteigen, damit die Mieteinnahmen steuerfrei sind. Bei der Dauer-Untervermietung liegt die Grenze bei 410 Euro. Bis zur Höchstgrenze von 820 Euro wird ein ermäßigter Steuersatz angewandt. Sobald die Freigrenze um einen Euro überschritten wird, müssen die gesamten Mieteinnahmen versteuert werden.

Achtung: Mieteinnahmen bei gewerblicher Vermietung und Verpachtung sind Betriebseinnahmen aus einem Gewerbe und werden nicht, wie hier aufgeführt, besteuert, sondern als Einkünfte aus Gewerbe behandelt. Einen Sonderfall stellt die Vermietung von Ferienwohnungen, mit oder ohne Eigennutzung dar. Entspricht diese, beispielsweise in Ausstattung und Leistungen (z. B. externes Reinigungspersonal), einem Hotelbetrieb, werden die Einnahmen als gewerblich versteuert.

Grundfreibeträge mindern Steuerlast bei Mieteinnahmen

Liegen die Mieteinnahmen über diesen Grenzen, gibt es verschiedene Optionen, die Steuerlast zu senken. Denn jeder Steuerpflichtige hat nach § 32a EStG einen Grundfreibetrag, der auch auf Mieteinnahmen anzuwenden ist. In 2018 liegt der Grundfreibetrag für Ledige bei 9.000 Euro und für Verheiratete (bei gemeinsamer Veranlagung) bei 18.000 Euro pro Jahr.
Überschreiten alle Einkünfte aus nicht selbstständiger oder selbstständiger Arbeit, aus Vermietung oder Verpachtung sowie anderen Einkunftsarten nach dem EStG diese Freigrenze, sind Steuern zu zahlen. Andernfalls bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei. Gehören Kinder zum Haushalt des Steuerpflichtigen, können auch die Kinderfreibeträge von aktuell 7.428 Euro je Kind die Steuerbelastung senken.

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Das Finanzamt nimmt unaufgefordert eine Günstigerprüfung vor, bei der berechnet wird, ob der Kinderfreibetrag gewährt wird oder die Zahlung des Kindergeldes vorteilhafter ist. Wer die Steuerlast auf die Mieteinnahmen möglichst gering halten möchte, sollte ohne den Kinderfreibetrag rechnen. Denn im Zweifelsfall wird er nicht gewährt.

Mieteinnahmen steuerfrei dank Werbungskosten und Steuervorteile

Es gibt verschiedene Kostenpunkte und Steuervorteile, die die Steuerbelastung zusätzlich mindern, sodass auch oberhalb der Freigrenze Mieteinnahmen steuerfrei bleiben können. Nach § 46 Abs. 2 EStG kann zusätzlich noch der Härteausgleich angeführt werden. Dieser entspricht dem Altersentlastungsbetrag aus dem Kalenderjahr nach der Vollendung des 64. Lebensjahres. Zusätzlich können bei der Vermietung und Verpachtung Werbungskosten, wie nicht umlagefähige Betriebskosten oder Erhaltungskosten, geltend gemacht werden. Auch diese werden in der Anlage V aufgeführt.

Je nach Einkunftsart (Vermietung und Verpachtung oder Gewerbe) können unterschiedliche Punkte aus der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung abgesetzt werden.

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