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Mai 14, 2018 | 4 Min Lesezeit

Betriebskostenabrechnung & die Steuererklärung

Du als Immobilienbesitzer hast einige laufende Betriebskosten für Deine Immobilie, die Du von Deinen Mietern zurückverlangen kannst. Wusstest Du, dass Du diese Posten der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben kannst? Wir klären Dich auf, wie Du am besten vorgehst, um Geld vom Staat zurückzubekommen.

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Du als Immobilienbesitzer hast einige laufende Betriebskosten für Deine Immobilie, die Du von Deinen Mietern zurückverlangen kannst. Wusstest Du, dass Du diese Posten der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben kannst? Wir klären Dich auf, wie Du am besten vorgehst, um Geld vom Staat zurückzubekommen.

Du kannst einige Posten der Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen. Dies betrifft sämtliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Objekt stehen. Betriebskosten, welche Du dabei mittels der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung aufführen kannst, sind auch jene Posten, die Du von Deinen Mietern zurückgezahlt bekommst. Diese umlagefähigen Betriebskosten zählen zum einen als Einkünfte. Zum anderen können diese ebenso als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Eine detaillierte Auflistung der steuerlich absetzbaren Kosten findest Du weiter unten im letzten Abschnitt dieses Artikels.

Diese Betriebskosten sind umlagefähig

Viele Vermieter fragen sich, welche Betriebskosten sie überhaupt auf ihre Mieter umlegen dürfen. Daher haben wir sie für Dich übersichtlich in der folgenden Grafik zusammengefasst:

betriebskostenabrechnung-steuererklaerung

Der Vollständigkeit halber führen wir diese umlagefähigen Posten hier abermals auf:

  • Die Absetzung der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung ist in voller Höhe möglich – sofern die genannten Bedingungen (nicht umgelegt auf Mieter, keine Anschaffungs- oder Herstellungskosten) erfüllt sind.Sämtliche Kosten, die mit dem Wasser und dem Abwasser in Verbindung stehen, sind umlagefähig.
  • Auch die Kosten für Heizung und Warmwasser kannst Du von Deinen Mietern zurückfordern.
  • Wenn die Schornsteinreinigung nicht bereits in den Heizkosten enthalten ist, kann diese separat umgelegt werden.
  • Die laufenden öffentlichen Ausgaben für die Immobilie, wie die Grundsteuer, sind voll auf Deine Mieter umlegbar.
  • Müllabfuhr und Straßenreinigung sind sowohl von öffentlicher, wie auch von nicht-öffentlicher Seite umlagefähig.
  • Sämtliche Kosten für die Gartenpflege sind ebenfalls umlegbar.
    Ausgaben in Bezug auf die Hausmeistertätigkeiten sind fast alle umlagefähig.
  • Wenn vorhanden, sind auch die Kosten für einen Aufzug im Haus voll umlagefähig.
  • Wartungskosten und die monatliche Grundgebühr für eine Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen lassen sich ebenso in der Betriebskostenabrechnung aufführen.
  • Die Ausgaben für die Immobilienreinigung sowie die Beseitigung von Ungeziefer kannst Du zurückfordern.
  • Wenn ein Wäschepflegeraum vorhanden ist, lassen sich die Kosten für dessen Betrieb (inkl. Geräte) über die Mieter zurückführen.
  • Die Kosten für die Beleuchtung außen und der gemeinschaftlich genutzten Räume lassen sich ebenfalls auf die Mieter umlegen.
  • Versicherungen, wie beispielsweise die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Aufzug oder den Öltank, sowie Sachversicherungen gegen Feuer-, Glas-, Sturm-, Wasser- und Elementarschäden sind auch umlagefähig.
  • Sonstige Betriebskosten, welche durch Nebengebäude oder gemeinschaftlich genutzte Anlagen entstehen (beispielsweise für Schwimmbad und Sauna), sind ebenso umlegbar.

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Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung – Tipps

Damit Du weißt, wie Du Geld vom Staat zurückverlangen kannst, indem Du Deine Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung aufführst, geben wir Dir hier einige hilfreiche Tipps. Hierfür verraten wir Dir zunächst, wie das Finanzamt rechnet und anschließend, wie Du am besten vorgehst.

So rechnet das Finanzamt

So gehst Du als Vermieter vor

Neben der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung können auch andere Kosten steuerlich abgeschrieben werden. Wie Du dabei am besten vorgehst und welche Ausgaben dazu gehören, verraten wir Dir im Folgenden.

Zunächst trägst Du sowohl Deine Einnahmen, welche durch die Vermietung entstanden sind, wie auch die Ausgaben in Bezug auf Deine Immobilien ein. Hierfür füllst Du in der Steuererklärung die Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus. Sämtliche Anschaffungskosten in Bezug auf das vermietete Objekt lassen sich zum Beispiel bis zu einem Betrag in Höhe von 800 Euro (vor dem Jahr 2018 betrug diese Summe 410 Euro) komplett steuerlich absetzen. Diese Ausgaben sind unter anderem Kosten für den Kauf neuer Armaturen, Lichtschalter oder Steckdosen. Wenn jene Kosten allerdings höher als 800 Euro sind, muss das gekaufte Objekt über mehrere Jahre hinweg steuerlich abgeschrieben werden. Dies betrifft meist Dinge wie Waschmaschinen, Rasenmäher oder Einbauküchen. Dieses Prinzip wird innerhalb des Steuerrechts als Absetzung für Abnutzung (kurz: AfA) bezeichnet, wobei im Gesetz geregelt ist, was wie lange abgeschrieben werden darf. Wenn jene Nutzungsdauer für einen bestimmten Gegenstand nicht genau geregelt ist, musst Du selbst die Dauer schätzen. Du musst zudem sämtliche Belege für die Gegenstände zwei Jahre lang aufbewahren (Aufbewahrungspflicht).

Glühbirne

Hinweis: Es gilt im Übrigen der Grundsatz, dass Du als Vermieter nur jene Posten von Deinen Mieteinnahmen abziehen kannst, die Du auch tatsächlich selbst bezahlst. Sämtliche Kosten, die durch Deine Mieter übernommen werden, zählen nicht dazu.

Wichtig ist außerdem, dass haushaltsnahe Dienstleistungen durch Vermieter in der Steuererklärung nicht direkt abgesetzt werden können. Wenn Du selbst zum Beispiel Arbeiten im Garten erledigst, darf dies nicht in der Steuererklärung aufgeführt werden. Hast Du hierfür jedoch einen Dienstleister beauftragt, durch welchen Dir Kosten entstanden sind, kannst Du jene Ausgaben innerhalb der Betriebskostenabrechnung in der Steuererklärung in Anlage V absetzen.
Damit Du weißt, was steuerlich alles zu den Werbungskosten zählt, haben wir für Dich sämtliche Posten zusammengefasst:

  • Anschaffungskosten für die Immobilie
  • Grundsteuer
  • Zinsen für ein Immobiliendarlehen
  • Kontoführungsgebühren
  • Maklergebühren
  • Kosten für Werbung (Anzeigen im Internet oder in Zeitungen, Prospekte oder Radiospots)
  • Bürokosten
  • Hausnebenkosten: Heizung, Wasser, die Reinigung von Gemeinschaftsräumen, Kosten für Hausmeister und Hausverwalter, Schornsteinfeger, Müllabfuhr, Winterdienst, Straßenreinigung und Versicherungen wie Wohngebäudeversicherung oder Brandversicherung
  • Reparatur- und Renovierungskosten
  • Ausgaben für eine Sanierung oder einen Umbau
  • Möbel und sonstige Ausstattung
  • Fahrtkosten, welche die Immobilie betreffen
  • Anwaltskosten
  • Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände u.ä.
  • Abfindung für Mieter
  • Leerstandskosten

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Andrea

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