Die Frist zum Einreichen der Daten für die Grundsteuerreform 2022 beginnt am 1. Juli und endet am 31. Oktober. Wolfgang Wawro ist Steuerberater und Steuerexperte des Deutschen Steuerberaterverbands. Im Gespräch mit Vermietet.de erklärt er alle wichtigen Punkte, die Du als Vermieter zur Grundsteuerreform 2022 wissen musst.
Um was für eine Steuer handelt es sich bei der Grundsteuer?
Wolfgang Wawro: Die Grundsteuer wird von Eigentümern gefordert, die Grundstücke oder Immobilien besitzen. Also sowohl ein Gelände oder einen Garten, welcher unbebaut ist. Ebenso Flächen, die bebaut sind mit einem Haus, mit einem riesengroßen Hochhaus oder Mietshaus.
Wie wird die Grundsteuer erhoben?
Die Grundsteuer ist vierteljährlich an das zuständige Finanzamt zu entrichten.
Welche Relevanz hat die Grundsteuer für mich als Vermieter?
Die Grundsteuer wird auf die Mieter in der Betriebskostenabrechnung umgelegt. Das erfolgt unabhängig vom Finanzamt.
Wolfgang Wawro, Steuerexperte
Warum hat der Gesetzgeber die Grundsteuer reformiert?
Die bisherige Grundsteuer ist uralt. Das Bundesverfassungsgericht hatte im April 2018 entschieden, dass die Bewertung der Grundstücke mit dem Einheitswert verfassungswidrig ist. Die Einheitswerte stammen teilweise aus dem Jahr 1964, in den östlichen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935.
Eigentlich soll nach dem Gesetz die Feststellung alle sechs Jahre erfolgen. Das ist aber die ganze Zeit nicht passiert. Wer 2015 ein Gebäude neu errichtet hat, der wurde auf Grundlage der alten Daten – 1964 in West oder 1935 in Ost – veranlagt.
Die bisherige Praxis führte zu wertverzerrenden Bewertungen und es entstand ein klarer Verstoß gegen das grundgesetzliche Gebot der Gleichbehandlung. Das Verfassungsgericht hat deshalb den Gesetzgeber zur Neuberechnung der Grundsteuer aufgefordert.
Wie sehen die Fristen aus, in der ich als Eigentümer die Feststellungsbescheide einreichen muss?
Die Frist beginnt am 1. Juli 2022 und endet bereits nach vier Monaten am 31. Oktober 2022. Einzureichen sind die Feststellungsbescheide beim zuständigen Finanzamt, wo das Grundstück gelegen ist.
Werde ich als Eigentümer vom Finanzamt aufgefordert, meine Feststellungserklärung einzureichen?
Im Bundesgesetzblatt ist veröffentlicht, dass die viermonatige Frist ab dem 1. Juli 2022 beginnt. Die Finanzämter selbst reagieren in der Regel nicht. In Berlin habe ich noch gar nichts gehört. Eine Mandantin aus Brandenburg hat hingegen vom Finanzamt eine Information erhalten. Die Tageszeitungen und andere Medien weisen jetzt regelmäßig darauf hin, dass man sich als Eigentümer um die Grundsteuer kümmern sollte.
Was passiert, wenn ich die Information verpasse und die Frist für die Einreichung der Daten versäume?
Dann bekommt der Eigentümer Ärger. Das Finanzamt kann einen Verspätungszuschlag berechnen, wie bei anderen Steuererklärungen auch. Die Behörden könnten ebenso nach bereits vorhandenen Unterlagen eine Schätzung vornehmen. Dann erhebt das Finanzamt eine Grundsteuer, die nicht unbedingt zutreffend ist.
Es gibt zur Neuberechnung das Bundesmodell, dem sich die Mehrheit der Länder angeschlossen haben. Daneben berechnen einige Ländern nach eigenen Modellen.
Die Grundsteuer ist ein Landesrecht und die Bundesländer haben deshalb eigene Gestaltungsmöglichkeiten. Man sollte sich anschauen, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet und sich dort informieren, nach welchem Modell die Neuberechnung erfolgt.
Wo finde ich die Daten, die ich für die Feststellungserklärung einreichen muss?
Wenn man keinen aktuellen Grundbuchauszug in den Akten hat, dann muss man beim Grundbuchamt den maßgeblichen Grundbuchauszug anfordern. Meines Wissens dauert es relativ lange, bis man den Auszug bekommt. Deshalb sollte man sich schnellstmöglich darum kümmern.
Im Grundbuch findet man unter anderem die Gemarkung und das Flurstück, was Eigentümer für die Feststellungserklärung der Grundsteuer benötigen. Auch die Eigentumsverhältnisse müssen genannt werden, da es manchmal Gesellschaften, einzelne oder mehrere Eigentümer gibt. Zu erläutern ist unter anderem auch die Grundstücksart, ob es sich um ein unbebautes oder bebautes Grundstück handelt.
Wenn ich alle Daten beieinander habe, wie muss ich diese dann übermitteln?
Das soll und muss der Eigentümer alles elektronisch übermitteln. Durch ein Elster-Benutzerkonto, was man auch für die Steuererklärung verwendet.
Für das Elster-Konto muss der Eigentümer sich registrieren. Kannst Du uns erklären, wie das funktioniert?
Da muss man sich einloggen und dann erhält man per Post eine Mitteilung mit dem Registrierungscode. Wenn man seine Steuererklärung über den bereits bestehenden Zugang einreicht, dann kann man den Zugang auch für den Feststellungsbescheid für die Grundsteuer nutzen.
Die Freischaltung des Elster-Zugangs braucht eine gewisse Zeit. Kannst Du das bestätigen?
Ja, das ist richtig. Die Finanzämter arbeiten immer ein wenig langwierig. Es gibt sicher auch flotte Finanzämter, in der Regel kommt man aber in die Warteschlange.
Hat man keinen Elster-Zugang, kann man sich der Hilfe des Steuerberaters bedienen, wenn man ohnehin Mandant ist. Man sollte dann die Daten selbst vorbereiten. Der Steuerberater übernimmt deren Kontrolle und Übermittlung.
Was kostet mich das, wenn der Steuerberater die Feststellungserklärung für die Grundsteuer erledigt?
Präzise kann ich das nicht sagen, weil das von dem Wert des Grundstücks abhängt. Veranlagt wird nach der Steuerberatervergütungsverordnung, dabei beträgt der Mindestwert 25.000 Euro.
Bei der Vergütung gibt es eine Spanne zwischen ein bis neun Zwanzigstel des Grundstückswertes. Bei einem Mindestsatz von 25.000 Euro wäre die Vergütung in der geringsten Variante 40 Euro oder in der höheren Version 350 Euro. Abhängig ist die Vergütung immer vom Aufwand, den der Steuerberater hat. Zu den Gebühren kommt noch die Mehrwertsteuer hinzu.
Das klingt teurer, vor allem wenn ich mehrere Immobilien habe, summieren sich die Kosten.
Ja, da kann schon einiges zusammenkommen. Aber wenn der Eigentümer sich selbst um die Beschaffung der Daten kümmert und der Steuerberater die Daten nur kontrolliert und dann einreicht, wird das günstiger. Muss er noch nacharbeiten, kostet das.
Kann ich diese Kosten von der Steuer absetzen?
Wenn man nur ein Einfamilienhaus hat, dann nicht. Bei einem Miethaus oder einer vermieteten Eigentumswohnung kann ich die Posten steuerlich geltend machen.
Wenn die Grundsteuer neu berechnet ist, muss ich dann mehr zahlen oder ist das kostenneutral?
Ich fürchte, dass die Grundsteuer etwas teurer wird, weil die Werte bisher auf uralter Basis berechnet wurden, teilweise aus den 30er Jahren.
Als Vermieter kann ich die Grundsteuer umlegen bei der Nebenkostenabrechnung. Derzeit wird das Wohnen immer teurer, vor allem durch die steigenden Energiepreise. Glaubst Du, dass die Betriebskostenumlage der Grundsteuer nun in Frage gestellt wird? Diese Diskussion gab es schon vor der Grundsteuerreform.
Ich hoffe nicht, ich halte das aber nicht für ausgeschlossen, weil wir derzeit so hohe Wohnkosten haben. Allerdings finde ich es gerechtfertigt, die Grundsteuer bei der Betriebskostenumlage zu berücksichtigen. Der Vermieter tätigt viele Investitionen für seine Gebäude, von denen auch der Mieter profitiert.
Mein Eindruck ist, dass die Feststellungserklärung für die Grundsteuer im Detail doch kompliziert ist und den Eigentümer am Ende auch Geld kostet. Oder kannst Du mir da die Sorge nehmen?
Ja, natürlich. Man muss damit rechnen, dass das alles auch Geld kostet.
Die Steuerberater übernehmen derzeit viele Zusatzaufgaben wie Buchführung, die Umsetzung der Corona-Hilfen oder Abrechnung des Kurzarbeitergelds. Gibt es auf Seiten der Steuerberater genügend Kapazitäten?
Die Steuerberater haben grundsätzlich eine ganze Menge zu tun. Und jetzt kommt noch die Aktion mit der neuen Grundsteuer hinzu. Da muss man sehen, wie man das alles schafft.
Ist es realistisch, alle Daten fristgerecht innerhalb von vier Monaten einzureichen?
Nein, ich halte die Zeit für zu knapp. Das ist nicht zu schaffen. Da leiden die Grundstückseigner gemeinsam mit den Steuerberatern. Ich hoffe deshalb sehr, dass das Finanzamt von sich aus eine Fristverlängerung gewährt.
Was rätst Du Eigentümern jetzt zu tun?
Langsam sollte man loslaufen. Wenn man erst am 30. Juli zum Grundbuchamt geht, erhält man eventuell erst im August oder später den Grundbuchauszug. Dann gerät man als Eigentümer unter Druck.
Einige haben sich bereits informiert, aber viele haben das Thema bislang noch schleifen lassen. Die Mandanten sind da sehr unterschiedlich. Viele werden versuchen, die Feststellungserklärung selbst zu erledigen. Wenn die Daten einigermaßen in Ordnung sind, so wie wir das hier besprochen haben, dann kann man das grundsätzlich auch ohne Steuerberater machen. Ansonsten ist der Steuerberater der Ansprechpartner für alle Fragen.
Herzlichen Dank für das Gespräch!
Hier der gesamte Wortlaut des Gesprächs mit Wolfgang Wawro in unserem Vermieter Podcast Quadratmeter:
Hier findest Du mehr Informationen zur: Grundsteuerreform 2022 und Berechnung
