Erwerb & Vermietung Steuern & Finanzen
Dezember 21, 2021 von Peter Steinhauer peter.steinhauer@scout24.com

Betriebskostenabrechnung: Was sind sonstige Kosten?

Die unter „sonstige Betriebskosten“ aufgeführten Positionen bei der Betriebskostenabrechnung führen oft zu Fehlern. Wichtig ist, diese im Mietvertrag festzuhalten.

Die im Mietverhältnis zulässigen Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung gesetzlich vereinbart. Die Positionen 1 – 16 sind alle eindeutig benannt. Die Kosten zur Müllbeseitigung, für den Schornsteinfeger oder die Gebäudeversicherung bieten deshalb nur wenig Anlass zur Diskussion. Bei den sonstigen Betriebskosten gibt es deutlich mehr Interpretationsspielraum. Das verführt dazu, dort alle möglichen anfallenden Kosten hinzufügen. Doch auch für die sonstigen Betriebskosten hat der Gesetzgeber klare Regeln formuliert.

Mietvertrag eindeutig benennen

Die wichtigste Voraussetzung für die Anerkennung der sonstigen Kosten ist: Du musst diese im Mietvertrag aufführen. Die Referenz dazu aus der Rechtsprechung ist ein vielfach herangezogenes Urteil des Bundesgerichtshofs zur Dachrinnenreinigung.

Die Positionen für die Betriebskosten müssen nicht nur im Mietvertrag aufgeführt sein, Du musst diese auch präzise und klar nachvollziehbar benennen. Ungenauigkeiten bei der Formulierung gehen immer zu Lasten des Vermieters.

Komfortabel hinzufügen kannst Du die sonstigen Betriebskosten zu Deiner Jahresabrechnung mit dem Vermietet.de Betriebskostentool. Du findest eine vorgegebene Liste für zahlreiche sonstigen Betriebskosten, ebenso kannst Du selbst formulierte sonstige Betriebskosten hinzufügen.

Stillschweigende Vereinbarung

Steht eine als sonstige Kosten aufgeführte Position nicht im Mietvertrag, gibt es eine Ausnahme. Hat der Mieter die Kosten mindestens drei Jahre bezahlt, werten dies die Gerichte als stillschweigende Vereinbarung. Dann kannst Du diese Kosten auch ohne Vereinbarung im Mietvertrag bei Deiner jährlichen Betriebskostenabrechnung umlegen.

Doppelte Abrechnung vermeiden

Bei den sonstigen Kosten solltest Du auch prüfen, ob Du die Positionen nicht bereits abgerechnet hast. So könnte zum Beispiel die Reinigung der Mülltonnen in den Hausmeisterkosten enthalten sein. Vielleicht hast Du auch die Beleuchtung für den Heizungsraum in der Position Allgemeinstrom schon abgerechnet.

Neue Positionen

Sollten im Laufe des Mietverhältnisses unter den sonstigen Betriebskosten neue Positionen hinzukommen, können diese nur abgerechnet werden, wenn der Mietvertrag eine Ergänzungsklausel enthält. Eine rechtssichere Formulierung hierzu und zu allen weiteren Punkten bei der Betriebskostenabrechnung findest Du im kostenlosen Vermietet.de Mietvertrag.

Sonstige Betriebskosten

Bei den sonstigen Kosten gilt wie grundsätzlich bei den Betriebskosten die Faustformel: Die Kosten müssen regelmäßig anfallen. So ist zum Beispiel eine regelmäßig anfallende Dachrinnenreinigung aufgrund eines nachbarschaftlichen Baumbestands umlagefähig. Säuberst Du die Dachrinne einmalig wegen einer Verstopfung, dann zählt das nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Welche Positionen Du unter den sonstigen Betriebskosten aufführen kannst, das haben wir für Dich als Vermieter zusammengestellt. Ob diese Liste vollständig ist, bleibt Ermessenssache. Im Zweifel ist ein Fachjurist zu Rate zu ziehen:

  • Wartung und Befüllung von Feuerlöschern
  • Wartung von Notstromanlagen, Schließanlagen, Elektroanlagen, Gasleitungen, Rauchabzugsanlagen, Brandmeldeanlagen, Rauchmeldern
  • Reinigung der Abwasseranlagen
  • Reinigung der Pumpen des Springbrunnens oder der Teichanlage
  • Beleuchtungskosten für den Heizraum
  • Reinigung von Lichtschächten
  • Reinigung der Müllbehälter
  • Wartung von Alarmanlagen
  • Druck- und Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen
  • Wartungskosten für installierte Haustechnik
  • Wartung des Blitzableiters
  • Wiederkehrende Reinigung von Dachrinnen bei hohem Baumbestand in der Umgebung
  • Kosten für Dachrinnenheizung
  • Wartung von CO2-Warnanlagen in den Tiefgaragen
  • Reinigung von Glasdächern oder Rollläden
  • Wartung von Abflussrohren und Gullys
  • Betriebskosten für Gemeinschaftseinrichtungen wie Fitnessräume, Schwimmbad oder Sauna
  • Kosten für Wachdienst (soweit erforderlich)
  • Laufende Kosten Pförtner (soweit erforderlich)
  • Videoüberwachungsanlagen (soweit erforderlich und datenschutzrechtlich zulässig)

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