Mitunter kommt es bei Mietwohnungen vor, dass diese in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dementsprechend können jene Wohnungen durch Verkauf an andere Eigentümer übertragen werden. Die Mieter, welche die Wohnungen noch bewohnen, haben in einem solchen Fall ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Was das genau bedeutet, welche Vorschriften hier gelten und was es zu beachten gilt, erklären wir Dir in diesem Artikel.
Wie entsteht das Vorkaufsrecht des Mieters?
Das Vorkaufsrecht von Mietern nach der Umwandlung einer Wohnung in eine Eigentumswohnung ist in § 577 BGB geregelt:
㤠577 Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
Das Vorkaufsrecht entsteht also, wenn die vom Gesetz festgelegten Tatbestandsmerkmale erfüllt sind. Damit wird ein gesetzliches Schuldverhältnis begründet, welches in Gehalt und Wirksamkeit einem aus einer Vorkaufsvereinbarung folgenden Schuldverhältnis gleichgestaltet ist. Mit dem Bestehen eines Mietvertrags wird hier später das Erlangen des Wohnungseigentums begründet. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird von einer Umwandlung gesprochen.
Die Umwandlung beginnt mit der Unterzeichnung der Teilungserklärung (§ 8 Abs. 1 WEG) oder des Teilungsvertrages (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 WEG). Abgeschlossen wird sie dann mit dem Anlegen des Wohnungsgrundbuches. Beim Verkauf eines normalen Mehrfamilienhauses besteht hingegen kein Vorkaufsrecht (BGH v. 22.11.2013 – V ZR 96/12). Wird eine Reihenhaussiedlung aber in einzelne Grundstücke aufgeteilt und diese wiederum einzeln verkauft, dann besteht das Vorkaufsrecht (BGH v. 28.5.2008 – VIII ZR 126/07).
Was passiert nach der Umwandlung?
Der Mieter hat zunächst keine Auswirkungen, wenn seine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Eine Kündigung des Mietvertrages durch den neuen Eigentümer ist ausgeschlossen. Ebenso darf kein neuer Mietvertrag aufgesetzt oder ein neuer Mietpreis festgelegt werden. Soll die Wohnung hingegen verkauft werden, wird es für den Mieter interessant. Denn dann besteht das oben genannte Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Dieses Vorkaufsrecht des Mieters muss übrigens durch den Vermieter nicht angezeigt werden.
Anders sieht es hingegen aus, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen des eigenen Haushalts verkauft. Dann besteht kein Vorkaufsrecht für den aktuellen Mieter.
Welche Voraussetzungen gelten für das Vorkaufsrecht?
Damit ein wirksames Vorkaufsecht besteht, muss ein gültiges Mietverhältnis vorliegen. Interessant ist hier, dass dies selbst gegeben ist, wenn bereits eine Kündigung ausgesprochen wurde. Da das Recht auf Vorkauf unabdingbar ist, ist eine individuelle Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter auf einen Verzicht stets unwirksam. Bei § 577 BGB handelt es sich um zwingendes Recht, welches weder durch allgemeine Geschäftsbedingungen noch durch individuelle Abreden aufgehoben werden darf. Nach dem Eintritt des Vorkaufsfalls kann erst ein Verzicht wirksam erklärt werden.
Da es sich hier um eine mieterschützende Norm handelt, findet keine Anwendung auf Gewerbe-Räume statt. Sollte es sich um eine gemischt genutzte Immobilie handeln, kommt es darauf an, ob der Schwerpunkt auf dem privaten oder dem gewerblichen Bereich liegt. Beim überwiegenden Wohnen gilt auch hier das Vorkaufsrecht des Mieters. Bei Garagen und Stellplätze ist es streitig, ob das Recht gilt. Hier sind die individuellen Umstände des Einzelfalls entscheidend.
Für wen gilt das Vorkaufsrecht?
Der im Mietvertrag bezeichnete Mieter ist zunächst der für das Vorkaufsrecht Bestimmte. Erben sowie Untermieter des Mieters sind hiervon ausgeschlossen (§ 473 BGB, hier verweist § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB). Das Recht gilt jedoch für Ehe- und Lebenspartner, welche gemeinsam mit dem verstorbenen Mieter einen Haushalt führten. Sie treten nämlich mit dem Tod des Mieters in den Mietvertrag ein.
Welche Pflichten hat der Vermieter?
§ 577 Abs. 2 BGB besagt, dass der Verkäufer eine Informationspflicht gegenüber dem Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags besitzt. Verkäufer und Vermieter müssen hier nicht identisch sein. Wird diese Pflicht verletzt, steht dem Mieter mitunter ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Dies ist dann gegeben, wenn dem Verkäufer oder dem Dritten ein schuldhaftes Verhalten nachgewiesen werden kann – beispielsweise durch unvollständige oder unkorrekte Information über den Kaufvertragsinhalt. Dabei sind nicht alle Inhalte des Vertrags relevant. Vielmehr beziehen sich die Regelungen auf jene Inhalte, welche das Mietverhältnis betreffen könnten und deren Kenntnis im berechtigten Interesse des Mieters liegen (BGH-Urteil v. 17.01.2003 (Az. V ZR 137/02).
Wie wird die Erklärung des Vorkaufsrechts abgegeben?
Die Erklärung des Vorkaufsrechts kann durch eine einfache schriftliche Erklärung (§ 126 Abs. 1 und Abs. 3 BGB) des Mieters gegenüber dem Verkäufer erfolgen (§ 577 Abs. 3 BGB). Die notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.
Die Abgabe der Erklärung in elektronischer Form ist ebenso zulässig (§ 126a BGB). Die Frist beträgt zwei Monate und die Mitteilung muss unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags erfolgen (§ 469 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wenn ein Dritter den Mieter in Kenntnis setzt, ersetzt dies die Mitteilung des Verkäufers (§ 469 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Sobald das Vorkaufsrecht durch den Mieter ausgeübt wird, entsteht ein eigenständiger Vertrag zwischen Mieter und dem Verkäufer. Der Verkäufer wiederum sollte sich gegenüber dem Dritten (also dem neuen Besitzer der Immobilie) ein Rücktrittsrecht einräumen. Ansonsten wäre er dem Dritten und dem Mieter zu einer Übertragung des Wohneigentums verpflichtet. Die Konditionen des neuen Vertrags ändern sich nicht.
Was passiert, wenn der Mieter nicht kaufen möchte?
Hat der Mieter kein Interesse an einem Kauf und bleibt Mieter, kann der neue Eigentümer nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb (Grundbucheintragung) eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Ebenso ist eine Kündigung wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung möglich. Dies ist die Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB.
In Gemeinden ist eine Frist von bis zu zehn Jahren möglich, wenn dies in der jeweiligen Rechtsverordnung des Landes festgelegt ist. Hierfür muss aber die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ sein.
Sobald die Kündigungssperrfrist abgelaufen ist, kann eine Kündigung durch den Vermieter erfolgen. Der Kündigungsgrund muss zu diesem Zeitpunkt noch vorliegen. Ebenfalls sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Diese können bis zu neun Monate betragen. Gemäß der Sozialklausel des § 574 BGB steht dem Mieter außerdem ein Widerspruchsrecht zu.
