Nur wenige Menschen können sich eine Immobilie ohne Fremdfinanzierung leisten. Der Kauf sollte also gut überlegt sein, damit Du das Risiko eines finanziellen Ruins verringerst. Zudem gibt es auch rechtliche Vorgaben, an die Du Dich halten solltest, damit der Kauf auch rechtsgültig ist. Wir zeigen Dir im folgenden, worauf Du beim Kauf einer Immobilie achten musst.
Der Ablauf beim Immobilienkauf
Du hast Deine Finanzen geprüft, mit Deiner Bank über Deine Möglichkeiten gesprochen und Dich nach (etlichen) Besichtigungen für Dein Traumobjekt entschieden. Jetzt musst Du nur noch den Kaufvertrag unterschreiben und das Geld überweisen, richtig? Ganz so einfach ist es nicht.
1. Grundbuchauszug prüfen
Bevor Du den Kaufvertrag aufsetzt, solltest Du Dir den Grundbuchauszug der Immobilie anschauen. Das ist problemlos möglich und erfolgt in der Regel über den Verkäufer, den Makler oder auch die finanzierende Bank. Prüfe den Auszug auf folgende Kriterien:
- Besteht eine Hypothek auf die Immobilie? Dann darf das Objekt nur mit Zustimmung der Bank verkauft werden. Achte darauf, dass die Zustimmung vorliegt.
- Besitzt jemand ein Erbbaurecht? Sofern ein Dritter ein Erbbaurecht besitzt, ist er dazu berechtigt, auf einem festgelegten Abschnitt des Grundstücks ein Gebäude zu errichten. Das gilt auch dann, wenn Du der neue Eigentümer bist.
- Gibt es Baulasten? Bei Baulasten verpflichtet sich der Eigentümer gegenüber einer Baubehörde bestimmte Vorhaben auszuführen, zu unterlassen oder zu dulden. Die Baulasten gehen beim Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über.
- Bestehen Nießbrauchrechte? Bei einem Nießbrauch darf eine Person die Immobilie in einer bestimmten Form mitnutzen, zum Beispiel in Form von Wohn- oder Wegerecht. Der Nießbrauchberechtigte erhält auch die Erträge, also die Mieteinnahmen.
Grundschuld bestehen oder löschen lassen?
Im Grundbuch kannst Du auch sehen, ob eine Grundschuld besteht. Die Grundschuld wird von finanzierenden Banken veranlasst und dient dieser als Sicherheit, falls der Kreditnehmer seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt.
Die Grundschuld bleibt auch nach der Tilgung des Kredits bestehen. Sie kann zwar gelöscht werden, da aber Kosten entstehen, verzichten die meisten Eigentümer darauf. Als Käufer kannst Du aber auf die Löschung bestehen.
2. Reservierung oder Vorverkaufsvertrag vereinbaren
Falls Du die Finanzierung noch nicht abschließend mit Deiner Bank geklärt hast, solltest Du eine Reservierungsvereinbarung treffen oder einen Vorvertrag abschließen. Damit stellst Du sicher, dass Dir niemand die Immobilie vor der Nase wegschnappt.
Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich um die Zusicherung des Maklers bzw. Verkäufers, die Immobilie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt keinem anderen Interessenten anzubieten. Solltest Du kalte Füße bekommen, kannst Du jederzeit von der Vereinbarung zurücktreten.
Der Vorvertrag hingegen ist bereits die feste Zusage zum Kaufabschluss. Er besteht aus den wesentlichen Punkten, die auch im endgültigen Vertrag festgelegt werden und enthält ebenfalls eine Klausel, was passiert, wenn einer der beiden Parteien vom Vertrag zurücktritt. Auch wenn es kein Muss ist, empfiehlt es sich, den Vorverkaufsvertrag notariell beglaubigen zu lassen, damit er rechtlich bindend ist.
3. Finanzierung abschließen
Jetzt ist es an der Zeit, die Finanzierung mit der Bank oder einem Finanzvermittler abzuschließen. Dafür wird zunächst Deine Kreditwürdigkeit geprüft, damit Dir das passende Angebot gemacht werden kann. Die Bank benötigt unter anderem Gehaltsnachweise, aktuelle Renteninformationen, den letzten Lohnsteuerbescheid, eine SCHUFA-Auskunft und den Nachweis über weitere Kredite.
Nicht jede Bank finanziert jede Immobilie zu jedem Preis, auch wenn Deine Kreditwürdigkeit gegeben ist. Daher wird die Bank auch die Immobilie selbst prüfen und dafür einige Unterlagen anfordern. Das sind neben einem detaillierten Exposé und Fotos des Objekts unter anderem:
- Kaufvertrag (oder Grundbuchauszug)
- Bauplan
- Berechnung der Bruttogrundfläche
- Berechnung der Wohn-/ Nutzflächen
- Lage-/ Katasterplan
- Aufstellung über Eigenleistung
- Teilungserklärung
- Berechnung der Wohnnebenkosten
4. Notar aussuchen
Sobald Du die Finanzierungszusage der Bank hast, steht der Notartermin an. Den Termin kannst Du bereits parallel vereinbaren, allerdings solltest Du darauf achten, dass Du den fertigen Vertrag erst dann unterschreibst, wenn die Finanzierung steht.
Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und schickt beiden Parteien spätestens zwei Wochen vor dem Termin jeweils ein Exemplar zu. Nutze die Zeit und lies den Vertrag sorgfältig durch. Änderungswünsche kannst Du notieren und beim Termin einbringen.
Sind beide Vertragspartner mit der finalen Fassung einverstanden, wird der Vertrag im Beisein des Notars unterschrieben. Danach lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Ab jetzt kann die Immobilie keiner anderen Person mehr verkauft werden.
5. Kaufpreis und Nebenkosten bezahlen
Ist der Vertrag unterzeichnet, überweist Du den Kaufpreis an den Verkäufer oder ein Notaranderkonto. Außerdem werden Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Makler und den Notar fällig. Als letztes musst Du noch die Gebühren für den Grundbucheintrag bezahlen.
Sobald Dein Name im Grundbuch steht, bist Du rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie. Spätestens jetzt erfolgt auch die Schlüsselübergabe. Oft wird jedoch mit dem Verkäufer vereinbart, dass Rechte und Pflichten bereits mit der Überweisung des Kaufpreises auf den Käufer übergehen.
Der Ablauf beim Kauf von vermieteten Immobilien
Möchtest Du eine vermietete Immobilie kaufen, solltest Du vorab klären, ob dem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn das Objekt erstmalig in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird.
Kündigungssperrfristen beachten
Da vermietete Objekte oft günstiger sind, ist die Versuchung groß, eine solche auch für den Eigenbedarf zu kaufen. Ist das bei Dir der Fall, informiere Dich vorab über die bestehende Kündigungssperrfrist und ob eventuell ein Härtefall beim Mieter vorliegt, der Dir die Eigenbedarfskündigung erschwert.
Bist Du berechtigt, die Wohnung als Eigenbedarf zu kündigen, empfehlen wir Dir, einen Anwalt zu Rate zu ziehen und nicht auf Kündigungsvorlagen zurückzugreifen. Je detaillierter Du Deinen Bedarf darlegst, desto wahrscheinlicher ist der Erfolg der Kündigung.
Mietvertrag prüfen
Auch wenn Du die Wohnung oder das Haus weiterhin vermieten möchtest, solltest Du vor dem Kauf der Immobilie, den Mietvertrag sorgfältig prüfen. Dieser geht beim Kauf auf den neuen Eigentümer über und muss komplett übernommen werden. Änderungen sind nur mit dem Einverständnis des Mieters möglich.
Tipp: Hole Dir Informationen über den Mieter ein, sofern möglich. Schau Dir sowohl den Mieter als auch das Objekt bei der Besichtigung genau an. Hast Du ein schlechtes Gefühl, solltest Du besser Abstand vom Kauf nehmen.
Du möchtest mehr erfahren? In unserem Podcast Quadratmeter erzählt Rechtsanwalt Thomas Willmann von domocentris, was es beim Kauf von vermieteten Wohnung außerdem zu beachten gibt. Hör doch mal rein.
