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August 4, 2022 | 3 Min Lesezeit

Dunkler Kellerraum oder schicke Souterrainwohnung? Vor- und Nachteile einer Tiefparterre-Wohnung

Dunkel, feucht und muffig – so stellen sich viele Mieter eine Souterrainwohnung vor. Das geht jedoch auch anders! Mit sinnvollen baulichen Maßnahmen werden dunkle Tiefparterre-Räume zu modernen, gemütlichen Souterrainwohnungen. Wir erklären Bedeutung, Vor- und Nachteile der tiefliegenden Räume und was Du als Vermieter beachten solltest.  

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Dunkel, feucht und muffig – so stellen sich viele Mieter eine Souterrainwohnung vor. Das geht jedoch auch anders! Mit sinnvollen baulichen Maßnahmen werden dunkle Tiefparterre-Räume zu modernen, gemütlichen Souterrainwohnungen. Wir erklären Bedeutung, Vor- und Nachteile der tiefliegenden Räume und was Du als Vermieter beachten solltest.  

Was ist eine Souterrainwohnung? Bedeutung und Unterschied zu Kellerräumen 

Souterrainwohnungen sind Wohnungen, bei denen der Fußboden unterhalb der Erdoberfläche liegt, also beispielsweise unterhalb der Straße vorm Haus. Die tiefliegenden Souterrainräume sind jedoch nicht zwangsläufig das gleiche wie Kellerräume: Im Gegensatz zum Keller hat eine Souterrainwohnung in der Regel richtige Fenster und ist mit Küche und Bad als Wohnraum oder Ladenfläche ausgebaut – das heißt, dass sich in den Räumen dauerhaft Menschen aufhalten oder diese zumindest für diesen Zweck vorgesehen sind.  

Souterrainwohnung – Definition und Wortherkunft: Der Name leitet sich vom französischen „sous-terrain“ ab und bedeutet übersetzt „unterirdisch“. Man nennt Souterrainwohnungen auch „Tiefparterre“.  

Ursprünglich wurde die Tiefparterre oft als Küche oder Vorratsraum genutzt, daher haben die Räume meist nur kleine Fenster. Häufig – vor allem bei schlechter baulicher Umsetzung – sind sie daher dunkler und feuchter als Etagenwohnungen.  

Heute sind viele Souterrainwohnungen jedoch besser als ihr Ruf: In modernen Immobilien sind auch im Souterrain oft große Fenster und gute Lüftungsanlagen verbaut und die Räume sind überraschend hell und gemütlich. Manchmal gibt es sogar einen direkten Zugang zum Garten oder zur Terrasse, vor allem wenn die Wohnung am Hang liegt. Trotzdem sind Souterrainwohnungen bei Mietern insgesamt weniger beliebt. Als Vermieter kannst Du daher in der Regel mit eher niedrigen Mieteinkünften rechnen.  

 

Souterrainwohnung und Schimmel – was gilt es zu beachten?

Darum gibt es in Souterrainwohnungen häufig Schimmel

Feuchtigkeit in der Souterrainwohnung – mit diesem Thema müssen sich Vermieter und Mieter zwangsläufig auseinandersetzen. Da die Untergeschosswohnung von Erde umgeben ist, sind die Wände häufig kühl. Bei fehlender Wandabdichtung oder Drainage drückt oft Wasser gegen die Wand. Die Räume sind außerdem meist schlechter zu lüften. In Souterrainwohnungen ist die Luftfeuchtigkeit und somit auch die Schimmelgefahr daher besonders hoch. Bei der Besichtigung einer Souterrainwohnung sind diese Nachteile manchmal schon durch einen muffigen Geruch für den Mieter erkennbar.  

Drainage in der Wand: Am wichtigsten ist eine fachmännische Abdichtung der Wand. Reicht diese nicht aus und nimmt die Erde nur wenig Sickerwasser auf, kann eine Drainage sinnvoll sein. Eine Drainage, auch Dränung genannt, ist ein Verfahren zur Entwässerung der Kellerwand. Dabei wird das Wasser, das sich an der Wand sammelt, mit Drainrohren abgeleitet. Das hilft vor allem bei extremen Ereignissen wie Starkregen. 

Hat Dein Mieter in der Souterrainwohnung Schimmel entdeckt, musst Du als Vermieter beweisen, dass bauliche Mängel nicht die Ursache sind. Dein Mieter muss seinerseits begründen, dass der Schimmel nicht mit seinem Lüftungsverhalten zusammenhängt. 

 

Hohe Luftfeuchtigkeit: Souterrainwohnung durch richtiges Lüften trocken halten 

Durchdachtes und sinnvolles Lüften und Heizen ist in der Souterrainwohnung besonders wichtig. Ein häufiger Fehler: Wird an warmen Sommertagen tagsüber gelüftet, erhöht die feuchte Luft von draußen die Feuchtigkeit in der Souterrainwohnung und es bildet sich Kondenswasser an den kühlen Wänden. 

Optimale Werte für Luftfeuchtigkeit in der Souterrainwohnung liegen zwischen 40 und 60 Prozent. Duschen, Kochen und Atmen erhöht die Luftfeuchtigkeit zusätzlich. Im Winter dagegen sollte Dein Mieter durchgehend heizen, damit die Wände nicht zu sehr abkühlen. 

So geht optimales Lüften in einer Souterrainwohnung: Der Mieter sollte immer dann lüften, wenn die Luftfeuchtigkeit in der Souterrainwohnung höher ist als draußen, also beispielsweise nachts oder an kühlen Tagen.  

 

Unser Tipp: Weise Deine Mieter beim Einzug darauf hin, dass in der Tiefparterre-Wohnung durchdachtes Lüften und Heizen besonders wichtig ist – am besten mit konkreten Tipps oder Anweisungen.  

 

Es gibt spezielle Lüftungsgeräte, die genau so funktionieren: Sie lüften bei guten Bedingungen und schalten sich bei ungünstigen Bedingungen ab. Unter Experten heißt das „Taupunkt-Lüftungssteuerung“.  

 

Eine Souterrainwohnung vermieten – was sollten Vermieter sonst noch beachten?

Wichtig: Baugenehmigung und baurechtliche Anforderungen

Möchtest Du den Keller Deiner Immobilie zu einer Souterrainwohnung umbauen und anschließend vermieten, brauchst Du eine Baugenehmigung. Nur für private Nutzung ist diese nicht notwendig. Das gilt auch beim Kauf: Lass Dir vorab Baupläne und Genehmigungen zeigen, damit Du nicht aus Versehen eine illegal umgebaute Garage kaufst. 

In den sogenannten „grün“ gestempelten Baugenehmigungsplänen müssen auch die Räume im Souterrain als Wohnraum gekennzeichnet sein. Andernfalls kannst Du Ärger mit der Bauaufsicht bekommen und Dir kann die Nutzung untersagt werden.  

Die baurechtlichen Anforderungen für Deine Souterrainwohnung findest Du unter „Aufenthaltsräume“ und „Wohnungen“ in der Landesbauordnung Deines Bundeslandes (die Landesbauverordnung für NRW findest Du hier.) 

In den meisten Bundesländern müssen Aufenthaltsräume im Kellergeschoss eine Mindestraumhöhe von 2,20 bis 2,40 Metern haben, in Berlin sogar von 2,50 Metern. Sie müssen außerdem ausreichend belüftet und mit Tageslicht beleuchtet sein und eine Kochnische, ein Bad und eine Heizung nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes besitzen. Fenster müssen etwa dem Achtel der Raumgrundfläche entsprechen. Für alte Gebäude, die schon lange problemlos als Wohnraum dienen, gilt oft ein Bestandsschutz. 

  

So berechnest Du die Wohnfläche Deiner Souterrainwohnung

Generell gilt für die Berechnung der Wohnfläche Deiner Souterrainwohnung das gleiche wie für eine Wohnung in den oberen Stockwerken. Etwas komplizierter wird es, wenn in verwinkelten Bereichen der Tiefparterre-Wohnung die Deckenhöhe niedriger als zwei Meter ist: Die Grundfläche von Wohnbereichen mit einer Deckenhöhe zwischen einem und zwei Metern darf nur zu 50 Prozent, alles darunter darf gar nicht als Wohnraum berechnet werden. Das kommt nicht nur bei Dachgeschosswohnungen vor, sondern auch bei Souterrainwohnungen – wenn beispielsweise eine Treppe aus dem oberen Bereich in den unteren Bereich führt.  

 

So viel Miete kannst Du verlangen

Grundsätzlich kannst Du für eine Souterrainwohnung eher eine niedrige Miete verlangen – es sei denn, Du hast diese nach allermodernsten Standards ausgebaut und so viele Nachteile wettmachen können. Um ein Gefühl für eine angemessene Miete zu bekommen, kannst Du den Mietspiegel Deiner Gemeinde checken und auf gängigen Immobilienportalen die Mieten bei ähnlichen Objekten vergleichen. ImmobilienScout24 bietet außerdem ein Online-Tool, bei dem Du sowohl Miethöhe als auch Merkmale von Mietern aus Deiner Straße und Umgebung herausfilterst.  

 

Kosten berechnen bei Souterrainwohnungen im eigenen Haus

Wie allgemein bei der Wohnungsvermietung üblich, lassen sich Kosten für Reparaturen und Instandhaltung Deiner Tiefparterre-Wohnung steuerlich absetzen. Interessant wird es, wenn die Wohnung in Deinem Einfamilienhaus liegt. Dann nämlich musst Du unterscheiden zwischen:  

  • Kosten, die nur für die Souterrainwohnung anfallen 
  • Kosten, die das gesamte Haus betreffen 

Die Kosten der ersten Kategorie, die nur für die Souterrainwohnung entstanden sind, gibst Du einfach bei Deiner Steuererklärung in der Anlage V an. Kosten der zweiten Kategorie musst Du anteilig für die Souterrainwohnung berechnen – am besten auf Basis der Quadratmeter.  

 

 

 

Souterrainwohnung: Vor- und Nachteile für Vermieter

Das sind Vorteile für Vermieter: 

  • Platz nutzen: Wenn Du Räume in der Tiefparterre eines Wohnhauses ausbaust und vermietest, hast Du den Raum optimal genutzt und Wohnraum geschaffen, mit dem Du Geld verdienen kannst.  

  

Das sind Nachteile für Vermieter: 

  • Häufige Mieterwechsel: Durch die Besonderheiten der Souterrainwohnung kann es sein, dass Du häufiger Mieterwechsel erlebst als bei klassischen Wohnungen. Für viele Mieter sind die tiefliegenden Wohnungen eine Übergangslösung, bis sie ihre Wunschimmobilie gefunden haben.  
  • Schimmelbildung: Wegen der hohen Luftfeuchtigkeit in vielen Souterrainwohnungen und der hohen Schimmelgefahr entstehen oft Kosten für Wandabdichtung, Sanierungen, Lüftungsanlagen und Ähnliches. Wenn bereits Schimmel da ist, kann das zu Rechtsstreitigkeiten mit Deinen Mietern führen.  
  • Niedrigere Mieteinnahmen: Da Tiefparterre-Wohnungen bei Mietern weniger beliebt sind, bekommst Du meist auch weniger Nettokaltmiete. Das bedeutet gleichzeitig, dass Deine Mieter wahrscheinlich finanziell weniger solide sind.  

  

Souterrainwohnung: Vor- und Nachteile für Mieter

Das sind Vorteile für Mieter: 

  • Im Winter schön warm: Mieter in Souterrainwohnungen müssen oft weniger Heizkosten zahlen. Der Grund: Heizungsrohre verlaufen häufig durch Kellerräume und halten die Wohnung so im Winter schön warm. Die Räume sind außerdem gut isoliert, weil sie von Erde umgeben sind. Das spart Heizkosten. Es gibt allerdings auch Tiefparterre-Wohnungen, die schlecht isoliert sind und im Winter sehr hohe Heizkosten verursachen. 
  • Im Sommer angenehm kühl: Im Sommer dagegen bleibt eine Souterrainwohnung durch die Isolation schön kühl. 
  • Günstig: In der Regel sind Untergeschosswohnungen günstiger als Etagenwohnungen.  
  • Kurze Wege: Wie bei Erdgeschosswohnungen müssen Deine Mieter keine oder nur wenige Treppenstufen laufen, um Einkäufe oder Möbel in die Wohnung zu schleppen.  
  • Souterrainwohnung mit Terrasse oder Gartenzugang: Häufig haben diese Wohnungen einen direkten Zugang zum Garten oder zur Terrasse, vor allem, wenn sie am Hang gebaut sind. 

 

Das sind Nachteile für Mieter: 

  • Sicherheit: In einer Tiefparterre-Wohnung fühlt sich Dein Mieter oft weniger sicher als in einer Wohnung im ersten oder zweiten Obergeschoss. Da die Fenster der Wohnung auf Bodenhöhe sind, haben Einbrecher leichtes Spiel.  
  • Dunkelheit: In den allermeisten Fällen sind Souterrainwohnungen dunkler als Etagenwohnungen, da die Fenster meist kleiner sind und weniger Licht hereinlassen.  
  • Feuchtigkeit und Schimmel: Vor allem bei älteren Gebäuden mit schlechter Abdichtung entsteht schnell Schimmel. Mieter müssen daher sehr darauf achten, optimal zu lüften und zu heizen.  
  • Insekten und Krabbeltiere: Da Untergeschosswohnungen so nah an der Erde gebaut sind, kommen Spinnen und andere Krabbeltiere leicht in die Wohnung. Dagegen hilft ein Insektengitter.  
  • Laub: Bei offenem Fenster können außerdem Blätter und andere Dinge von draußen hereinwehen.  
  • Niedrige Raumhöhe: Durch die niedrigeren Decken sind Mieter in der Raumgestaltung etwas eingeschränkt. Bei ungeschickter Einrichtung wirken Souterrainwohnungen schnell erdrückend.  
  • Hochwasser: Bei Hochwasser werden tiefliegende Wohnungen als erstes überflutet.  
  • Einsicht: Durch die niedrige Lage sind Souterrainwohnungen oft besonders gut von Passanten einsehbar. Viele Mieter stört das – vor allem, da wegen der meist dunkleren Räume oft kein Vorhang vor den Fenstern ist. 

 

 

 

Wie kannst Du Deine Souterrainwohnung einrichten und gestalten?

Eine Souterrainwohnung muss nicht ungemütlich und dunkel sein! Daher solltest Du schon beim Umbau der Wohnung an einige Dinge denken. Die Frage, wie sich eine Souterrainwohnung am besten einrichten lässt, betrifft zwar in erster Linie Deine Mieter – doch für den Fall, dass Du selbst in der Wohnung lebst oder diese möbliert vermieten möchtest, haben wir hier ein paar Einrichtungs- und Gestaltungstipps für Dich:  

  • Natürliches Licht: In einer Souterrainwohnung sind Lichtquellen besonders wichtig. Bereits beim Bau solltest Du darauf achten, große Fenster an den Stellen einzubauen, wo viel Licht in die Wohnung fallen kann. Das können beispielsweise längliche, waagerechte Fenster unter der Decke sein. Wenn es baulich möglich ist, können dazu außen (weiß gestrichene) Lichtschächte ausgehoben werden. Eine weiße Fensterlaibung maximiert die Wirkung des Tageslichts. Vorhänge oder Fallrollos dagegen vermindern das Tageslicht. Eine Alternative zum Schutz vor neugierigen Blicken sind lichtdurchlässige Sichtschutzfolien.  
  • Künstliche Lichtquellen: Lampen und Lichter kann es in einer Souterrainwohnung gar nicht genug geben! Am besten kombinierst Du verschiedene Lichttemperaturen. Warmes Licht ist zwar gemütlich, kühlere Lampen mit Tageslicht-Charakter können im Herbst und Winter die Stimmung aufhellen und gegen Müdigkeit helfen. Durch eine geschickte Verteilung von Hintergrundbeleuchtung und Akzentlichtern beleuchtest Du den Raum gleichmäßig, gemütlich und mit einigen optischen Highlights.  
  • Farben und Muster: Wände, Böden und Möbel am besten in hellen Farbtönen kaufen oder streichen und großflächige Muster vermeiden – diese wirken schnell erdrückend. Vorteilhafter für Wohnungen mit wenig Tageslicht sind dezente und feine Muster. Streiche Rohrleitungen, die außerhalb der Wand verlaufen, in der Wandfarbe. Achtung: Pastelltöne wirken bei wenig Licht oft staubig! 
  • Möbel: Vermeide dunkle und breite Möbel, das wirkt zusätzlich erdrückend. Eine niedrige Couch und ein niedriger Couchtisch lassen die Decke dagegen höher wirken.  
  • Spiegel: Spiegel an der richtigen Stelle reflektieren einen Teil des Raumlichts und sorgen so zusätzlich für hellere Räume und weniger Klaustrophobie.  

 

Unser Tipp: Du brauchst von Deiner Souterrainwohnung schöne Bilder für die Immobilienanzeige? In diesem Fall lohnt sich ein professioneller Fotograf, der Deine Wohnung optimal in Szene setzt.  

 

Fazit: Solltest Du als Vermieter in eine Souterrainwohnung investieren?

Wie Du an der Liste der Vor- und Nachteile gesehen hast, dominieren bei einer Souterrainwohnung die Nachteile – besonders für Vermieter. Durch die vielen Schwierigkeiten und Besonderheiten, die eine solche Wohnung mit sich bringen kann, ist diese für Vermieter-Neulinge eher nicht zu empfehlen.  

Andererseits nutzt Du den eh vorhandenen Tiefparterre-Raum in Deinem Familien- oder Mietshaus so für die Vermietung oder für Familienmitglieder. Wenn die Bedingungen günstig sind, solltest Du Dich vorab gut über bauliche Anforderungen, Genehmigungen, mögliche Mieteinnahmen und Maßnahmen gegen Feuchtigkeit in der Souterrainwohnung erkundigen.  

Autoreninfo

Yvonne
Yvonne Content Managerin
Yvonne ist seit Februar 2020 als Content Managerin bei Vermietet.de an Bord. Sie versorgt Euch mit informativen Artikeln, Updates sowie Tipps & Tricks rund um die Immobilienbranche.

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