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Juni 24, 2022 | 3 Min Lesezeit

Steuersatz Mieteinnahmen: So musst Du Mieteinnahmen versteuern

Das Thema Steuern stößt bei vielen Vermietern übel auf. Doch genau wie andere Einnahmen unterliegen auch die Mieteinnahmen dem Einkommensteuergesetz und müssen versteuert werden. Wann, ab welcher Höhe und zu welchem Steuersatz Mieteinnahmen zu versteuern sind, erfährst Du bei Vermietet.de.

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Das Thema Steuern stößt bei vielen Vermietern übel auf. Doch genau wie andere Einnahmen unterliegen auch die Mieteinnahmen dem Einkommensteuergesetz und müssen versteuert werden. Wann, ab welcher Höhe und zu welchem Steuersatz Mieteinnahmen zu versteuern sind, erfährst Du bei Vermietet.de.

Mieteinnahmen Steuererklärung: Wie werden Mieteinnahmen versteuert? 

Die Steuererklärung wird bei den meisten Vermietern durch einen Steuerberater erledigt. Dennoch ist es für Dich wichtig zu wissen, wie Du in der Steuererklärung Mieteinnahmen versteuern beziehungsweise angeben musst und was Du dort sonst noch alles ansetzen kannst und darfst. 

Neben dem Hauptvordruck, in dem Deine persönlichen Daten eingetragen werden, gibt es diverse Anlagen zur Steuererklärung. Diese umfassen unter anderem die Anlage G für den Gewerbebetrieb, die Anlage N für nichtselbständige Arbeit sowie die Anlage Kap für Kapitalerträge. Für die Vermietung ist die in der Steuererklärung die Anlage V entscheidend. 

 

Steuer auf Mieteinnahmen: Mieteinnahmen sind zu versteuernde Einkünfte 

Nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) gehören die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu den Einkunftsarten, die der Einkommensteuer beziehungsweise bei Gewerbebetrieben der Gewerbesteuer unterliegen. Daher müssen die Mieteinnahmen in der Steuererklärung angegeben werden – genauer in der Anlage V für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. 

 

Welcher Steuersatz bei Mieteinnahmen erhoben wird 

Es gibt keinen individuellen Steuersatz auf Mieteinnahmen – wie etwa die Mehrwertsteuer auf Lebensmittel oder Luxusgüter. Bei Einkünften aus Vermietung gilt der persönliche Steuersatz, den Du auch auf andere Einkünfte zahlst. Der niedrigste Einkommensteuersatz liegt aktuell bei 14 Prozent. Der Steuersatz auf Mieteinnahmen und andere Einkünfte steigt dann progressiv bis auf maximal 42 Prozent an. Das ist in Deutschland der sogenannte Spitzensteuersatz. 

 

Achtung: Berücksichtigt werden alle Einkünfte in der Summe. Das umfasst nicht nur die Mieteinnahmen, sondern ebenso das Arbeitsgehalt, Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit, Rentenbezüge, sonstige Bezüge und Kapitalerträge. 

 

Steuersatz Vermietung und Verpachtung: Wie hoch werden Mieteinnahmen versteuert? 

Der Steuersatz auf Mieteinnahmen wird nicht einzeln angesetzt, sondern wird auch auf die zu versteuernden Einnahmen angewendet. Das bedeutet, Du musst im Vorfeld von den Mieteinnahmen (Kaltmiete und Nebenkosten, ggf. Rückzahlungen von Mietern) die Werbungskosten und sonstigen Kosten, z. B. AfA (Absetzung für Abnutzung), abziehen. 

Überschreiten die Mieteinnahmen dann den persönlichen Grundfreibetrag von 9.000 Euro für Alleinstehende und 18.000 Euro für Ehegatten, sowie zusätzlich Kinderfreibeträge, zahlst Du den niedrigsten Steuersatz auf Mieteinnahmen und sonstige Einkünfte. 

 

Steuersatz für Mieteinnahmen reduzieren – so funktioniert es 

Als Vermieter kannst Du den Steuersatz auf Mieteinnahmen insbesondere durch Werbungskosten sowie Anschaffungs- und Herstellungskosten reduzieren. Ebenso kannst Du eine Vielzahl an Kosten rund um die Vermietung und den Erhalt von Immobilien absetzen. 

Das gilt beispielsweise für den Erhaltungsaufwand bei Vermietung, der als Werbungskosten direkt im Jahr der Entstehung in voller Höhe abgezogen wird. Auch Renovierungs- oder Sanierungskosten kannst Du absetzen. 

Wichtig ist bei allen Werbungs- und Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten, mit denen Du den Steuersatz auf die Mieteinnahmen mindern möchtest: Zahle Rechnungen nur unbar und bewahre alle Zahlungsbelege auf, um die Kosten gegenüber dem Finanzamt nachweisen zu können. Bar bezahlte Ausgaben akzeptiert das Finanzamt nicht. 

 

Versteuerung Mieteinnahmen: Umsatzsteuer fällt nur in Ausnahmefällen an 

Hast Du nun also die Anlage V in Deinem Steuerprogramm aufgerufen, so wirst Du schnell feststellen, dass es zahlreiche verschiedene Posten gibt, welche Du hier berücksichtigen musst. Generell gilt bei der privaten Vermietung und Verpachtung, dass Du nur in Ausnahmefällen umsatzsteuerpflichtig bist. 

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Du eine Garage separat vermietest, sprich an eine Person, die die zugehörige Wohnung nicht mietet. In einem solchen Fall musst Du die Umsatzsteuer in Höhe von aktuell 19 Prozent (Stand Juni 2022) berücksichtigen, was natürlich einen herben Einschnitt in die Mieteinnahmen haben kann. Glücklicherweise musst Du als privater Vermieter aber sonst keinerlei Gewerbe- oder Umsatzsteuer abführen, sodass Du diese Posten nicht im Hinterkopf halten musst. 

 

Liste Deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung auf 

Wie viel Steuern Mieteinnahmen verursachen ergibt sich aus der Höhe der Einnahmen. Daher musst Du im nächsten Schritt Du die Mieteinnahmen, die Du mit Deinen Immobilien über das Jahr erzielt hast, auflisten. Hierbei ist zu beachten, dass jede Immobilie eine eigene Anlage V benötigt – es kann bei mehreren Immobilien also ganz schön was zusammenkommen. 

Bei den Einnahmen müssen neben der Kaltmiete auch die gezahlten Betriebskosten sowie Einnahmen für etwaige Sonderausstattung, wie beispielsweise Garagen oder Küchen, berücksichtigt werden. 

Um ganzjährig eine einfache und übersichtliche Information über Deine gesamten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu haben, bietet Dir Vermietet.de eine Einnahmenübersicht an. Hier wird alles detailliert aufgelistet, so dass Du am Jahresende nur noch den finalen Wert – also die Gesamteinnahmen – herausziehen musst. 

Darüber hinaus stellt Dir Vermietet.de automatisch alle relevanten Steuer-Mieteinnahmen für die Anlage V direkt zusammen. Du musst das Dokument nur noch herunterladen und Deiner Steuererklärung zufügen. Vermietet.de nimmt Dir hier also schon einmal viel Arbeit ab. 

Mieteinahmen Steuer: Den Einnahmen werden die Ausgaben gegenübergestellt 

Überall da wo es Einnahmen gibt, gibt es auch Ausgaben bzw. Aufwendungen. Das gilt natürlich auch für Deine Immobilien. Sämtliche Kosten, die mit Deiner Immobilie zusammenhängen, werden als sogenannte Werbungskosten deklariert und Deinen Mieteinnahmen gegenübergestellt. 

Handwerkerrechnungen sowie Aufwendungen Deinerseits – beispielsweise Materialien, die Du dann selbst verbaust – können demnach als Werbungskosten angesetzt werden. Darüber hinaus gelten auch Fahrtkosten zu Deinen Objekten sowie Kontoführungs- und Verwaltungsgebühren als Werbungskosten. 

Die wohl größten Punkte auf der Seite der Aufwendungen werden bei den meisten Vermietern zum einen die Abschreibung und zum anderen die Kreditkosten sein. Mit Kreditkosten sind die Zinsen gemeint, die Du aufwenden musst, um Dir das Fremdkapital zu leihen. Diese jährlich anfallenden Kosten kannst Du als Aufwendungen in Deiner Steuererklärung ansetzen. 

Auch die Abschreibung ist ein Punkt, der Dir als privater Vermieter in die Karten spielt. Je nach Baujahr Deiner Immobilie kannst Du jährlich zwischen 2 und 2,5 Prozent des reinen Gebäudekaufpreises als Werbungskosten ansetzen. Genaueres zur Ermittlung der Abschreibungen findest Du im zugehörigen Artikel.  

Zusätzlich solltest Du bei den Ausgaben auch die Nebenkosten berücksichtigen. Diese stellen bei Dir in der internen Buchhaltung zwar nur einen durchlaufenden Posten dar, aber da Du die Nebenkosten auf der Seite der Einnahmen angeben musst, solltest Du diese auch unbedingt auf der Seite der Ausgaben wieder abziehen. Vergisst Du dies, gelten die Nebenkosten für Dich als Einnahmen und werden somit versteuert. 

 

Persönlicher Steuersatz für Mieteinnahmen: Wie viele Steuern auf Mieteinnahmen Du zahlen musst

Wenn Du nun also sowohl Deine Einkünfte als auch Deine Aufwendungen aus der Vermietung und Verpachtung ermittelt und gegenübergestellt hast, dann ergibt sich daraus der Saldo Deiner Vermietungsaktivität. Dieser kann entweder positiv – die Einnahmen sind größer als die Ausgaben – oder negativ – die Ausgaben sind größer als die Einnahmen – sein. 

Dieser Saldo wird dann auf Dein zu versteuerndes Einkommen angerechnet. Hast Du mit Deinen Immobilien also Verluste gefahren, so mindert dies Dein zu versteuerndes Einkommen und dementsprechend auch Deine Steuerlast. Gewinne hingegen werden auf das zu versteuernde Einkommen aufgeschlagen und mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuert. 

Um also Deine individuelle Höhe an Steuern auf Mieteinnahmen zu ermitteln, sind einige Stellschrauben zu drehen. Zur Dokumentation Deiner Einnahmen und Ausgaben ist Vermietet.de ideal geeignet. Du kannst am Ende einer jeden Periode auf Knopfdruck erfahren, wie hoch Deine Einnahmen und wie hoch Deine Ausgaben waren. Somit bist Du für Deine Steuererklärung bestens vorbereitet und kannst Dich künftig selbst an die Steuererklärung setzen. 

 

Mieteinnahmen versteuern: Das Wichtigste in Kürze 

  • Mieteinnahmen sind zu versteuernde Einkünfte 
  • Es gibt keinen gesonderten Steuersatz auf Mieteinnahmen 
  • Steuern auf Mieteinnahmen werden mit dem Einkommenssteuersatz von 14-42% ermittelt 
  • Die Steuer auf Mieteinnahmen kann reduziert werden, z. B. durch Abzug von Anschaffungs- und Herstellungskosten 
  • Mieteinnahmen werden in der Steuererklärung in der Anlage V ausgewiesen 

 

Außerdem interessant 

Wer sich mit dem Thema “Steuersatz Mieteinnahmen” auseinandersetzt, stößt zwangsläufig auf diverse Fragen, die damit zusammenhängen. Wir haben weiterführenden Informationen zusammengetragen, die für Dich interessant sein könnten. Schau doch mal rein: 

Autoreninfo

Yvonne
Yvonne Content Managerin
Yvonne ist seit Februar 2020 als Content Managerin bei Vermietet.de an Bord. Sie versorgt Euch mit informativen Artikeln, Updates sowie Tipps & Tricks rund um die Immobilienbranche.

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