Was ist der Mietzins und was müssen Vermieter beachten?

Mietzins, Nettomiete, Warmmiete und Kaltmiete – das sind Begriffe, mit denen sich jeder Immobilieneigentümer auskennen sollte. In diesem Artikel erfährst Du, was der Mietzins ist, wie Du seine Höhe festlegst und wann Du Dich am Mietspiegel orientieren musst.

Mietzins – veraltetes Synonym für die Nettomietzahlung

Der Mietzins ist ein Begriff aus dem deutschen Recht, der heute als veraltet gilt. Bereits seit dem Jahre 2001 wird der Begriff in der Rechtsprechung nicht mehr verwendet. Dennoch bleibt er geläufig und wird im Sprachgebrauch gelegentlich noch benutzt.

Der Mietzins wird auch als Kaltmiete oder einfach nur als Miete bezeichnet. Es handelt sich um den Betrag, der allein für die Nutzung der Wohnung zu zahlen ist. Hinzu kommen die Nebenkosten, die abhängig von der Größe und der Ausstattung der Wohnung einen großen Anteil der Gesamtmietzahlung ausmachen können. Vor allem bei großen Wohnungen und bei solchen mit veralteten Systemen zur Versorgung mit Energie und Heizwärme betragen die Nebenkosten bis zu 50 Prozent des Mietzinses.

Höhe des Mietzinses festlegen

Grundsätzlich kannst Du als Vermieter die Höhe des Mietzinses festlegen. Abhängig von der Lage der Wohnung bist Du jedoch verpflichtet, Dich an bestimmte Vorgaben zu halten. Unterschieden wird der freie Wohnungsmarkt von gefördertem Wohnraum, in diesen fallen zum Beispiel die Sozialwohnungen.

Ob eine Wohnung auf dem freien Markt oder als Sozialwohnung vermietet wird, legt die Stadt oder Gemeinde fest. Ausschlaggebend ist unter anderem die Investition, die beim Bau der Wohnung getätigt wurde. Wenn ein Investor einen Wohnkomplex aus eigenen Mitteln errichtet und dabei auf eine staatliche Förderung verzichtet, kann er die Wohnungen frei vermieten. Dies bedeutet, dass der Mietzins von ihm festgelegt werden kann. Auch eine individuelle Vereinbarung mit den zukünftigen Mietern ist möglich.

Viele Städte und Gemeinden achten jedoch darauf, dass ein Anteil der zur Verfügung stehenden Wohnungen auch für Menschen erschwinglich ist, die ein geringeres Einkommen haben. Mitunter werden Wohnkomplexe bereits bei ihrer Errichtung oder im Rahmen der Sanierung gefördert. Wenn Du als Vermieter einen solchen Wohnkomplex übernimmst, bist Du nicht berechtigt, den Mietzins frei zu definieren. Vielmehr müssen die künftigen Mieter nur so viel zahlen, wie es die sogenannt ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt. Diese wird auch als Mietspiegel bezeichnet.

Durchschnittliche Mieten und Mietspiegel beim Mietzins beachten

Beim geförderten Wohnraum haben Vermieter bei der Festlegung des Mietzinses nicht so viel Spielraum, wie auf dem freien Wohnungsmarkt. Sie dürfen den Mietpreis nicht individuell definieren und auch Mietsteigerungen sind an gesetzliche Vorgaben geknüpft. Für jede größere Stadt gibt es einen Mietspiegel, in dem die Durchschnittsmiete festgelegt ist. Städte, die keinen eigenen Mietspiegel ausgearbeitet haben, orientieren sich an den Werten der nächstgrößeren Stadt oder der Region.

Dem Mietspiegel kann entnommen werden, wie hoch der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter in der Stadt oder in der Region ausfällt. Dies wird dann auf die betreffende Wohnung umgerechnet. Somit ist es für den Mieter einfach, die künftige Zahlung für die neue Wohnung zu berechnen.

Ob eine Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt verfügbar ist oder der Mietpreisbindung unterliegt, können Interessenten bei der Stadt, der Gemeinde oder direkt beim Vermieter erfragen. Auf dem freien Wohnungsmarkt besteht kein Anspruch auf eine Mietzahlung nach dem Mietspiegel, Du können Dich aber als Vermieter daran orientieren.

Fälligkeit der Miete und Verfahren bei Mietschulden

Die Zahlungen für den Mietzins und für die Nebenkosten müssen laut der gesetzlichen Vorgaben spätestens am dritten Tag nach Monatsbeginn auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Einige Rechtsprechungen gehen vom zehnten Tag aus. Lege die geltende Vorgabe am besten im Mietvertrag fest.

Sollte die Zahlung des Mietzins ausbleiben, bekommt der Mieter eine Mahnung. In diesem Fall ist Eile geboten und der Mieter sollte seine Miete zahlen. Wenn er mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug ist, hast Du als Vermieter das Recht, die Wohnung zu kündigen. Dieses Recht besteht auch bei geförderten Wohnungen.