Mietzins, Nettomiete, Warmmiete und Kaltmiete: all das sind Begriffe, mit denen sich jeder Immobilieneigentümer auskennen sollte. In diesem Artikel erfährst Du, was der Mietzins ist, wie Du seine Höhe festlegst und wann Du Dich am Mietspiegel orientieren musst.
Mietzins: Definition
Die Mietzins-Definition wird im deutschsprachigen Raum jeweils anders verwendet. Hierzulande in Deutschland handelt es sich um einen veralteten Rechtsbegriff, welcher aber weiterhin im Alltag Verwendung findet. Da es keine allgemeingültige Definition gibt, fällt die Metzins-Bedeutung unterschiedlich aus. So kann der Begriff für die Bruttomiete (Warmmiete), meist aber für die Nettomiete (Kaltmiete) gelten.
Die Kaltmiete bezeichnet jenen Betrag, welcher für die Nutzung der Wohnung oder des Hauses fällig ist. Hierzu werden die Betriebskosten addiert, welche sich nach dem individuellen Verbrauch richten. Dadurch erhältst Du dann die Warmmiete.
TIPP:
Um es Dir leichter zu machen, vor allem, wenn Du mit Deinen Mietern sprichst, frag doch einfach Dein Gegenüber, was dieser unter dem Begriff versteht.
Die Schweiz und Österreich verwenden den Mietzins weiterhin in ihrem Sprachgebrauch. Dort wird er als Entgelt für den Gebrauch einer Sache (hierzulande die Bruttomiete) benutzt.
Was versteht man genau unter der Nettomiete?
Die Netto- oder Kaltmiete meint den reinen Mietpreis für die Mietsache selbst. Hier werden die Betriebskosten herausgerechnet. Alternativ kann die Nettomiete auch als Kaltmiete, Grundmiete oder Nettokaltmiete bezeichnet werden.
Um nun die Bruttomiete, also die Warmmiete, zu berechnen, fügt man den Verbrauch der Mieter hinzu. Die Übernahme dieser Betriebskosten durch den Mieter muss vertraglich geregelt werden. Diese Vereinbarungsregelung findest Du im Bürgerlichen Gesetzbuch unter Paragraf 556. Ohne diese bleibst Du als Vermieter auf den Kosten sitzen.
„Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§556 Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.“
Dabei sind nicht alle Kosten für den Betrieb der Wohnung umlegbar. In Paragraf zwei der Betriebskostenverordnung (BetrkV) sind sämtliche Posten aufgezählt, welche auf Mieter übertragbar sind. Die wichtigsten haben wir Dir hier aufgelistet:
- Wasserversorgungskosten,
- Kosten für die Entwässerung,
- Personen- oder Lastenaufzugskosten für einen reibungslosen Betrieb,
- Kosten für die Straßenreinigung sowie Müllabfuhr,
- Gebäudereinigungskosten,
- Gartenpflege sowie
- laufende öffentliche Lasten des Grundstücks.
Höhe des Mietzinses festlegen
Grundsätzlich kannst Du als Vermieter die Höhe des Mietzinses festlegen. Abhängig von der Lage der Wohnung bist Du jedoch verpflichtet, Dich an bestimmte Vorgaben zu halten. Unterschieden wird der freie Wohnungsmarkt von gefördertem Wohnraum. In diesen fallen zum Beispiel die Sozialwohnungen.
Ob eine Wohnung auf dem freien Markt oder als Sozialwohnung vermietet wird, legt die Stadt oder Gemeinde fest. Ausschlaggebend ist unter anderem die Investition, die beim Bau der Wohnung getätigt wurde. Wenn ein Investor einen Wohnkomplex aus eigenen Mitteln errichtet und dabei auf eine staatliche Förderung verzichtet, kann er die Wohnungen frei vermieten. Dies bedeutet, dass der Mietzins von ihm festgelegt werden kann. Auch eine individuelle Vereinbarung mit den zukünftigen Mietern ist möglich.
Viele Städte und Gemeinden achten darauf, dass ein Anteil der zur Verfügung stehenden Wohnungen auch für Menschen erschwinglich ist, die ein geringeres Einkommen haben. Mitunter werden Wohnkomplexe bereits bei ihrer Errichtung oder im Rahmen der Sanierung gefördert. Wenn Du als Vermieter einen solchen Wohnkomplex übernimmst, bist Du nicht berechtigt, den Mietzins frei zu definieren. Vielmehr müssen die zukünftigen Mieter so viel zahlen, wie es die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt. Diese wird auch als Mietspiegel bezeichnet.
Durchschnittliche Mieten und Mietspiegel beim Mietzins beachten
Beim geförderten Wohnraum haben Vermieter bei der Festlegung des Mietzinses nicht so viel Spielraum wie auf dem freien Wohnungsmarkt. Du darfst dann den Mietpreis nicht individuell definieren. Mietsteigerungen sind ebenfalls an gesetzliche Vorgaben geknüpft. Für jede größere Stadt gibt es einen Mietspiegel, in dem die Durchschnittsmiete festgelegt ist. Städte, die keinen eigenen Mietspiegel ausgearbeitet haben, orientieren sich an den Werten der nächstgrößeren Stadt oder der Region.
Durch den Mietspiegel wird ersichtlich, wie hoch der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter in der Stadt oder Region ausfällt. Die Berechnung des Mitzinses erfolgt dann je nach Größe und Ausstattung der Wohnung. Somit ist es für den Mieter einfach, die auf ihn zukommende Zahlung für die neue Wohnung zu berechnen.
Ob eine Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt verfügbar ist oder der Mietpreisbindung unterliegt, können Interessenten bei der Stadt, der Gemeinde oder direkt beim Vermieter erfragen. Auf dem freien Wohnungsmarkt besteht kein Anspruch auf eine Mietzahlung nach dem Mietspiegel, Du kannst Dich als Vermieter jedoch daran orientieren.
Fälligkeit der Miete und Verfahren bei Mietschulden
Die Mietzinszahlung und für die Nebenkosten müssen laut der gesetzlichen Vorgaben spätestens am dritten Tag nach Monatsbeginn auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Einige Rechtsprechungen gehen vom zehnten Tag aus. Lege die geltende Vorgabe am besten im Mietvertrag fest.
Sollte das Ausgleichen der Mietzinsforderung ausbleiben, bekommt der Mieter eine Mahnung. In diesem Fall ist Eile geboten und der Mieter sollte seine Miete zahlen. Wenn er mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug ist, hast Du als Vermieter das Recht, die Wohnung zu kündigen. Dieses Recht besteht auch bei geförderten Wohnungen.
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